經(jīng)適房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)再放寬 夾心層小白領(lǐng)跨入準(zhǔn)購門檻

    晨報(bào)《樓經(jīng)》2月13日曾以《和保障房為鄰，你愿意嗎》為題專題報(bào)道了上海保障性住房建設(shè)情況，本期《樓經(jīng)》繼續(xù)關(guān)注這個(gè)話題。

　　3月底前，13個(gè)區(qū)都將啟動(dòng)今年本市首批經(jīng)適房申請(qǐng)；之后啟動(dòng)的第二批經(jīng)適房申請(qǐng)，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)將再放寬；“市級(jí)統(tǒng)籌”公租房上半年啟動(dòng)申請(qǐng)供應(yīng)……以經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房領(lǐng)銜的保障房受益群體，從少數(shù)困難群體，擴(kuò)展到多數(shù)較困難市民——甚至連剛剛踏入工作崗位的小白領(lǐng)，只要符合要求，也能圓“住房夢(mèng)”。一些原本處在“夾心層”的中低收入家庭開始考慮暫緩買商品房，準(zhǔn)備甚至已經(jīng)投入經(jīng)適房的申請(qǐng)中。

　　■關(guān)鍵詞：準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

　　經(jīng)適房“門檻”，你踏進(jìn)了么？

　　上海經(jīng)適房自正式啟動(dòng)申請(qǐng)供應(yīng)以來，相關(guān)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)一步步放寬。在3月2日市政府新聞發(fā)布會(huì)上，市住房保障和房屋管理局副局長(zhǎng)龐元表示：“我們?cè)诰唧w準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定上確定了‘先緊后松’的原則，實(shí)際上就是設(shè)定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和房源供應(yīng)盡可能的匹配。”而且，今后將根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、政府的保障能力、中低收入家庭住房困難狀況、房源供應(yīng)等條件和因素，繼續(xù)合理放寬經(jīng)濟(jì)適用住房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

　　徐匯、閔行兩個(gè)區(qū)試點(diǎn)經(jīng)適房的時(shí)候，當(dāng)時(shí)收入標(biāo)準(zhǔn)定在人均月可支配收入2300元以下，人均財(cái)產(chǎn)7萬元以下。為了擴(kuò)大政策的受益面，2010年8月，市政府決定在中心城區(qū)和部分有條件的郊區(qū)（閔行、青浦和寶山）推開經(jīng)濟(jì)適用住房的工作，并將準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)放寬到人均月可支配收入2900元以下，人均財(cái)產(chǎn)9萬元以下。

　　而等各個(gè)區(qū)第一批集中申請(qǐng)受理工作全部完成后，今年啟動(dòng)的第二批經(jīng)適房受理工作將執(zhí)行新的申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)主要放寬了收入和財(cái)產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：3人及以上申請(qǐng)家庭的人均年可支配收入限額調(diào)整為39600元（相當(dāng)于月均3300元）、人均財(cái)產(chǎn)限額調(diào)整為12萬元；2人及以下申請(qǐng)家庭的收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步上浮10%，即人均年可支配收入限額為43560元、人均財(cái)產(chǎn)限額為13.2萬元。戶籍年限、住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)、五年內(nèi)未出售和贈(zèng)與住房的限制條件、單身人士年齡標(biāo)準(zhǔn)等不作調(diào)整。

　　再次放寬收入標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)以后，三口之家的月可支配收入限額已經(jīng)接近1萬元，將會(huì)有更多住房困難的上海市民，包括青年職工等群體逐步進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用住房的保障范圍。

　　■關(guān)鍵詞：“夾心層”

　　“夾心層”受益，暫緩買商品房

　　原先有部分“夾心層”家庭打算傾其所有為子女購置一套商品房，在經(jīng)適房的大量入市以及門檻逐漸放寬后，無疑將促使這樣的“夾心層”家庭轉(zhuǎn)向經(jīng)適房。

　　家住盧灣區(qū)的孔先生一家就是一個(gè)縮影。孔先生一家三口目前居住在盧灣區(qū)一套30平方米左右的老房子內(nèi)，兒子早進(jìn)入適婚年齡。如果要購婚房，只能選擇外圍區(qū)域小面積的老公房，想方設(shè)法湊足首付款之后，由已經(jīng)工作的兒子每月還貸，未來的日子勢(shì)必將會(huì)十分拮據(jù)。

　　2月底盧灣區(qū)經(jīng)適房申請(qǐng)工作啟動(dòng)后，孔先生一家經(jīng)審核符合申請(qǐng)條件。由于盧灣區(qū)經(jīng)適房房源價(jià)格被控制在8500元/平方米水平之內(nèi)，經(jīng)適房申購成功后生活質(zhì)量也不會(huì)出現(xiàn)大幅下降，而且經(jīng)適房基地的位置比孫先生家原先物色的房子要好。綜合考慮下來，孫先生一家決定暫停原先購買商品房的計(jì)劃，更傾向于購買經(jīng)濟(jì)適用房。

　　在申請(qǐng)經(jīng)適房人群中，記者也發(fā)現(xiàn)了不少年輕人的身影。從事行政工作的羅先生就表示，按照最新公布的經(jīng)適房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，自己將是政策放寬的直接受益者。“目前一家三代四口人住在不足50平方米的公房里，房?jī)r(jià)年年漲，想用積攢下的工資去買卻發(fā)現(xiàn)差距越來越遠(yuǎn)，如果申請(qǐng)到經(jīng)適房，將搬掉壓在一家人心口的大石頭。”羅先生興奮地表示。

　　■關(guān)鍵詞：配套和房型

　　使用功能不“打折”

　　有車庫、有綠化……記者近日來到位于嘉定江橋鶴旋路上的綠地江橋保障房基地，看到了一個(gè)“現(xiàn)代化”的經(jīng)適房社區(qū)。

　　該項(xiàng)目基本都已結(jié)構(gòu)封頂，有一半已經(jīng)露出了棕色的外衣，部分大樓內(nèi)工人已經(jīng)準(zhǔn)備安裝抽水馬桶。而項(xiàng)目外圍的商業(yè)裙房已經(jīng)基本裝修好，只待開業(yè)。有全家便利店、藥房、餅屋以及農(nóng)產(chǎn)品專賣店和菜場(chǎng)，這些都能滿足社區(qū)居民的基本購物需要。江橋萬達(dá)廣場(chǎng)正好與這一基地為鄰，加上稍遠(yuǎn)的位于曹安路上的沃爾瑪江橋店，未來江橋基地居民購物應(yīng)不必發(fā)愁。

　　“2001年我剛來江橋的時(shí)候，只有曹江線等兩條公交線可以到市區(qū)。”說起江橋的變化，市民陳先生感慨萬千：“那時(shí)候去趟市區(qū)單位轉(zhuǎn)3輛車，要一個(gè)多小時(shí)，還好現(xiàn)在已經(jīng)在造軌交了。”在他的帶領(lǐng)下，記者找到了建設(shè)中的13號(hào)線金沙江西路站，估計(jì)從江橋基地經(jīng)適房走到軌交站約15分鐘。

　　按設(shè)計(jì)導(dǎo)則，經(jīng)濟(jì)適用房一房面積在40-50平方米左右、兩房60平方米左右、三房70平方米左右。經(jīng)過精心設(shè)計(jì)后的保障房房型，內(nèi)部格局十分緊湊，可使用功能不打任何折扣。記者走進(jìn)幾套正在進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修的房子看到，進(jìn)門第一間房一般都是客廳，“南北通”房型的客廳稍暗，而兩房朝南的客廳則要亮堂一些。據(jù)悉，江橋基地各類房型中的客廳面寬一般定在3.6米以上，主臥面寬有3.6米或3.3米，這樣最能兼顧功能性、舒適性。

　　記者注意到，不管是哪種房型，陽臺(tái)設(shè)計(jì)中都留出充足的面積，將來封閉后放上一張小床，也能成個(gè)“臥室”。窗臺(tái)高度一般也不超過60厘米，那是為了通過落地窗設(shè)計(jì)，加強(qiáng)室內(nèi)采光。

　　■關(guān)鍵詞：公積金貸款

　　公積金可充買房款，但需留足余額

　　作為購買經(jīng)適房重要的貸款渠道之一，申請(qǐng)者若擁有足額的公積金余額，無疑能大大減輕貸款壓力。隨著本市住房公積金個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則正式出爐，近期咨詢公積金經(jīng)適房貸款政策的市民明顯增加。

　　針對(duì)最受申請(qǐng)者關(guān)注的公積金購經(jīng)適房首付比例和貸款限額等問題，新出爐的實(shí)施細(xì)則規(guī)定，經(jīng)適房首付款比例不低于房屋總價(jià)款的20%；每戶家庭住房公積金經(jīng)適房最高貸款額度為60萬元，申請(qǐng)家庭若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶可再增加20萬元貸款額度，最高達(dá)80萬元。“事實(shí)上，對(duì)于大多數(shù)經(jīng)適房申請(qǐng)者家庭來說，可能并沒有補(bǔ)充公積金，因此預(yù)計(jì)絕大多數(shù)貸款額度的上限基本都在60萬元。”業(yè)內(nèi)人士分析。

　　此外，有關(guān)如何增加其他家庭成員“助陣”，一起申請(qǐng)借款以減輕還款壓力也是大家普遍關(guān)注的問題。對(duì)此市公積金管理部門表示，與本市購買普通商品住房的公積金貸款政策相比，經(jīng)適房貸款細(xì)則通過擴(kuò)大共同借款人范圍、擴(kuò)大借款家庭的補(bǔ)充還款渠道，來提高購買經(jīng)適房家庭的籌款能力。與原來的規(guī)定相比，新版細(xì)則將借款人提出增加補(bǔ)充還款人申請(qǐng)的條件，由原先的“當(dāng)住房公積金經(jīng)適房貸款的借款人發(fā)生三期以上（含三期）逾期時(shí)”改成較為籠統(tǒng)的“當(dāng)住房公積金經(jīng)適房貸款的借款人發(fā)生還款困難時(shí)”。而在應(yīng)作為共同借款人的范圍中，除了原有的共同產(chǎn)權(quán)人外，還增加了“借款人的配偶”。

　　新版細(xì)則特別新增了一項(xiàng)關(guān)于“貸款前提取住房公積金”的條款：借款人在已支付所購經(jīng)適房總價(jià)款20%以上的房款后，可向市公積金中心申請(qǐng)?zhí)崛”救思胺蠗l件的共同提取人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額，用于支付除貸款以外的經(jīng)適房購房款。不過公積金管理部門特別提醒，在提取后，借款人的住房公積金賬戶內(nèi)應(yīng)留足一定余額，以確保其公積金貸款額度不受影響。

　　公積金經(jīng)適房貸款申請(qǐng)如何確定貸款金額

　　每戶家庭住房公積金經(jīng)適房貸款額度的計(jì)算辦法是以戶為基礎(chǔ)，借款人和共同借款人分別計(jì)算貸款額度后累加，具體貸款金額按照借款人及共同借款人的申請(qǐng)金額和現(xiàn)行規(guī)定的貸款限額標(biāo)準(zhǔn)確定。每戶家庭住房公積金經(jīng)適房貸款金額應(yīng)同時(shí)符合下列限額標(biāo)準(zhǔn)：

　　·不高于借款人、共同借款人按各自住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額的倍數(shù)確定的貸款限額；

　　·首付款比例不低于房屋總價(jià)款的20%；

　　·不高于按照還款能力確定的貸款限額。

　　賣房記

　　320萬房子，不降一分，2周竟賣掉了

　　并不只是“運(yùn)氣好”，偶然之中也有必然性

　　第四次來看房的是一對(duì)中年夫妻，問了幾次是否有降價(jià)可能，都被賣家蕭先生明確告知320萬元總價(jià)“一分不少”。半小時(shí)后，這對(duì)夫妻就付了定金。

　　在房產(chǎn)調(diào)控的氛圍下，近期上海二手房成交量大幅下降。但在市場(chǎng)冰封中，仍舊有機(jī)會(huì)和亮色，市民蕭先生就是一個(gè)案例。連中介都說蕭先生完全是運(yùn)氣好。真是這樣么？

　　有意提高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移營(yíng)業(yè)稅

　　因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)，蕭先生決定把自己位于東北片區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的一套107平方米的房子賣掉。這套房子是2007年買的，按照政策規(guī)定，房產(chǎn)證未滿5年的二手房需征收全額營(yíng)業(yè)稅，于是蕭先生把總價(jià)定在320萬元。這樣算下來，每平方米接近3萬元，價(jià)格明顯高于周邊小區(qū)。

　　當(dāng)蕭先生把房子掛出去后，他的家人很擔(dān)心現(xiàn)在樓市普遍彌漫著觀望氣氛，房?jī)r(jià)中又把18萬元左右的營(yíng)業(yè)稅包含在內(nèi)，不知這場(chǎng)買房持久仗要打多久。但蕭先生信心很堅(jiān)定：不接受議價(jià)。

　　蕭先生覺得自己的堅(jiān)持是有道理的：小區(qū)在高校里面，十分清幽，旁邊就是內(nèi)環(huán)，周邊還有3條軌交，離外灘也只有5公里。附近還有區(qū)重點(diǎn)小學(xué)，是學(xué)區(qū)房。

　　果然，房子掛牌后3天，就接到中介電話，說周末有3戶人家要來看房。為了把房子順利賣掉，蕭先生一家特意推掉了應(yīng)酬，還提前打掃了衛(wèi)生?？捶空叩胶?，他們熱心又不厭其煩地介紹著賣房的原因、每一間臥室的情況，特別還詳細(xì)講了該房子比較獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)?？吹贸觯總€(gè)看房者都對(duì)這套房子很滿意，基本都沒有挑出什么刺——除了價(jià)格。

　　中介春節(jié)后售出的唯一房源

　　第二個(gè)周末，中介又通知要看房了。一對(duì)中年夫妻攙扶著一位鬢發(fā)蒼蒼的老人過來，他們把房子細(xì)細(xì)看過一遍，“老好，老好！”老人連連點(diǎn)頭。

　　“我們是誠(chéng)心的。”這對(duì)夫妻對(duì)蕭先生說，他們非常喜歡這個(gè)小區(qū)的環(huán)境和房子戶型，一直想買個(gè)三室一廳的房子和老人一起住，希望能在價(jià)格上有所回旋，“這套房子就值300萬元，抬高的錢其實(shí)是想叫我們出營(yíng)業(yè)稅。”他們?cè)噲D打“心理戰(zhàn)”。

　　蕭先生很委婉地說，這個(gè)房子很受歡迎，自己不想降價(jià)?？捶空哒f，回去先商量下再給答復(fù)。

　　就在蕭先生的家人覺得可能沒戲時(shí)，中介突然打來電話：“他們要買你的房子了！正在店里等著。趕緊拿著房產(chǎn)證和身份證過來吧！”

　　簽售房協(xié)議、當(dāng)面支付定金，如此“速戰(zhàn)速?zèng)Q”，蕭先生一家都挺高興。“你們賣得真是時(shí)候。”中介說，去年國(guó)家出臺(tái)了系列房產(chǎn)新政后，樓市中基本沒有投資客，剩下的就是剛需。但首付和銀行利率紛紛提高后，很多年輕人也只能望房興嘆，整個(gè)樓市就是有價(jià)無市，一向生意很好的他們，春節(jié)后唯一售出的房子就是蕭先生的。

　　說到這里，中介嘆了口氣，指著一個(gè)面積150平米、喊價(jià)450萬的房源信息說，“都掛了近2個(gè)月，沒有一個(gè)人來問！”

　　■賣房心得

　　蕭先生認(rèn)為，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的房子本身就有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，特別是小區(qū)如果環(huán)境好、是學(xué)區(qū)房、周邊交通又方便，且房源也很稀缺的情況下，對(duì)買家來說就有很大的吸引力。另外，蕭先生所在小區(qū)已經(jīng)有一年多沒有三室一廳的房源出售。

　　■中介說法

　　蕭先生的房子是上海市規(guī)定的非普通住宅，總價(jià)里面雖含有轉(zhuǎn)移給下家的高額營(yíng)業(yè)稅，但總體報(bào)價(jià)還比較合理，和該小區(qū)現(xiàn)在市值基本符合，所以一旦遇到確實(shí)喜歡該地段房源、且有經(jīng)濟(jì)能力的買家，就能成交。（注：應(yīng)受訪者要求，部分信息有所模糊）

　　主筆手記

　　買小商鋪正是時(shí)候？

　　近來不時(shí)耳聞身邊的同行聊起商鋪，說現(xiàn)在去買個(gè)小商鋪是時(shí)候，尤其是靠著大型休閑廣場(chǎng)和軌交的小商鋪基本沒啥風(fēng)險(xiǎn)，比買房子實(shí)惠多了。而媒體也屢有報(bào)道說，那些被限購和被停購的投資者并未完全撤離上海樓市，而是轉(zhuǎn)換了投資載體。大量炒房資金急尋出路，導(dǎo)致上海樓市的商辦市場(chǎng)（商鋪與辦公樓）交易比重驟然攀升。

　　有關(guān)中介市場(chǎng)咨詢報(bào)告稱，上一周（2月28日-3月6日），上海商辦市場(chǎng)交易量已經(jīng)連續(xù)第五周出現(xiàn)上揚(yáng)，環(huán)比上揚(yáng)32.68%，與去年同期相比上漲近八成，日均成交量達(dá)1.06萬平方米。非住宅產(chǎn)品的商鋪與辦公樓交易量占全市成交比重高達(dá)一半。

　　于是越來越多的投資者開始考慮將資金轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)。但應(yīng)該看到的是，雖然本市的商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅目前在價(jià)格上確實(shí)有很大的落差，也確實(shí)有升值空間，但若寄希望它能夠在短期內(nèi)像住宅一樣取得巨大的回報(bào)，是不現(xiàn)實(shí)的。

　　這是因?yàn)?，如果是一種投資品種，除非是金融資產(chǎn)或藝術(shù)品，就不得不依托一定的現(xiàn)實(shí)需求。也就是說，需要它的人群必須足夠多。上海是個(gè)國(guó)際大都市，其寫字樓和商鋪的需求量未來或許的確會(huì)有持續(xù)的快速增長(zhǎng)，然而它們注定無法與住宅相比。

　　只要依據(jù)常識(shí)想象一下，上海的商鋪和公司辦公用房會(huì)在3-5年內(nèi)翻一倍嗎？而為什么住宅能夠達(dá)到這樣的需求？道理很簡(jiǎn)單：并不是3-5年上海的人口翻了一倍，而是因?yàn)槿藗兛偸窍胍〉酶鼘挸?mdash;—只要經(jīng)濟(jì)條件能夠承受，再大的房子都嫌不夠。但公司和商店的老板遵循的邏輯則恰恰相反，哪怕利潤(rùn)再高，他們總想要進(jìn)一步壓低成本，一間辦公室能坐10個(gè)辦事員工，就不會(huì)讓它只坐8個(gè)。

　　從這點(diǎn)上說，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資，倒不必過于擔(dān)心它的價(jià)格水漲船高。風(fēng)險(xiǎn)也好，收益也好，也只有讓那些想要投資它的人自己去承擔(dān)就是了。

　　“樓市窗口期”

　　■李文杰（中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理）

　　我用“樓市窗口期”來比喻現(xiàn)在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就像火箭發(fā)射需要?dú)夂虼翱谄?，資本市場(chǎng)也有融資窗口期一樣，因?yàn)檎{(diào)控，市場(chǎng)機(jī)會(huì)變得撲朔迷離，機(jī)會(huì)瞬間一過，在這個(gè)政策窗口期內(nèi)，房企要加快推售回籠資金，問題是不是每一個(gè)房企都有好命把握住這個(gè)機(jī)會(huì)的。

　　■楊紅旭（易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)）

　　國(guó)內(nèi)銀行緊卡房地產(chǎn)貸款，外資基金群起掘金。金地、首創(chuàng)、復(fù)地、盛世神州、中國(guó)海外等內(nèi)資機(jī)構(gòu)發(fā)起外幣私募基金；多家外資機(jī)構(gòu)也與內(nèi)地合作發(fā)起私募基金。2010年1-11月，共有10只房地產(chǎn)私募基金募集18.59億美元，金額為2009年全年3.4倍。

　　■陳勁松（世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)）

　　以商業(yè)做為拿地的招牌、拿的地還是以住宅公寓為主，住宅回收投資、主力商業(yè)不賣只租、可規(guī)避高昂增值稅——這就是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)邏輯，商業(yè)升值可支撐銀行抵押貸款再融資。

　　■陳國(guó)強(qiáng)（北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)）

　　房企參加保障房建設(shè)會(huì)成為基本趨勢(shì)，有的企業(yè)主動(dòng)選擇，有的是被動(dòng)參與，比如有些城市商品房項(xiàng)目要求配建保障房。參與保障房，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)不大，但收益亦不高。

　　■周忻（易居中國(guó)董事局主席）

　　大家千萬不要被忽悠了！ “上海房產(chǎn)銷售均價(jià)”與“上海房?jī)r(jià)”是兩個(gè)完全不同的概念，銷售均價(jià)下跌14%是因?yàn)槭兄行某山粶p少，周邊低房?jī)r(jià)拉低全市整體銷售均價(jià)所致，大家千萬不要認(rèn)為上海房?jī)r(jià)狂跌14%！到目前為止，上海房?jī)r(jià)己止?jié)q，但還未見大跌！

　　■蔡為民（知名房產(chǎn)評(píng)論人）

　　限購令逼退天量資金，海外投資再升溫？近期確有菲律賓、日本等不少海外樓盤，覬覦富裕階層的購買力，而大舉進(jìn)軍中國(guó)，我即多次應(yīng)邀發(fā)表專題演講。惟海外房產(chǎn)投資牽涉當(dāng)?shù)胤?、法?guī)、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品條件…水深難測(cè)！投資務(wù)必謹(jǐn)慎、充分了解，忌沖動(dòng)購買，否則難免遺憾。