經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅下降
房產(chǎn)商斷糧在即？
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 孫維晨|北京報(bào)道
新一年的春風(fēng)尚未吹綠江南岸，房地產(chǎn)企業(yè)的資金寒冬或?qū)⒊掷m(xù)。隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)運(yùn)行，從銀行獲得開發(fā)貸款變得更加困難，在地產(chǎn)界打拼的商人們正在為“從哪里弄到錢”這個(gè)問題發(fā)愁。
“危險(xiǎn)而疏遠(yuǎn)”的板塊
3月8日夜間，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科A（000002.SZ）公布了2010年年報(bào)。年報(bào)顯示，萬科2010年銷售額1081.6億元，成為國(guó)內(nèi)首家銷售額突破1000億元的房地產(chǎn)企業(yè)；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)72.8億元，較2009年增長(zhǎng)36.65%。
房地產(chǎn)板塊另一重要風(fēng)向標(biāo)——保利地產(chǎn)（600048.SH）此前發(fā)布的2010年年報(bào)也顯示，上市公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)接近50億元，同比增長(zhǎng)四成左右。
根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》統(tǒng)計(jì)以及綜合其他公開數(shù)據(jù)，盡管頭頂嚴(yán)厲調(diào)控政策，但房地產(chǎn)上市企業(yè)在過去一年并未出現(xiàn)大面積財(cái)富“滯漲”情況。約60%的房地產(chǎn)上市企業(yè)同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)或扭虧。
“雖然從去年開始房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道就比較緊張了，但2010年的銷售情況算是比較不錯(cuò)了，這給大部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來了穩(wěn)定的資金流。”接近住建部的一位業(yè)內(nèi)分析人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》置評(píng)說。
不過，外表光鮮的財(cái)務(wù)數(shù)字背后，大量房企或許已經(jīng)開始在資金道路上步履蹣跚。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的大幅度下降是顯而易見的事實(shí)。根據(jù)目前已公開的13家上市地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)顯示，盡管凈利潤(rùn)達(dá)81.4億元，同比上升41.08%，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻同比下降1777.61%。
另有分析稱，住房限購(gòu)措施加上更高的抵押貸款利率，可能會(huì)使今年前幾個(gè)月新房銷售量比2010年四季度下降40%至60%。而多數(shù)開發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來自于住房銷售，不少人開始擔(dān)心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷量“寒冬”。
就在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)發(fā)布之際，一些原本有意涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市公司卻打算“安分”地遠(yuǎn)離。
吉林制藥（000545.SZ）3月7日公告稱，將于3月23日召開2011年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，采取現(xiàn)場(chǎng)投票與網(wǎng)絡(luò)投票相結(jié)合的方式?jīng)Q定一項(xiàng)重要議案：《關(guān)于公司擬向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)撤回重大資產(chǎn)重組申請(qǐng)文件的議案》。吉林制藥表示：“截至目前，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控一直在進(jìn)行中，吉林制藥此次涉及房地產(chǎn)行業(yè)的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)已不具備實(shí)施的基礎(chǔ)。”
在此之前，*ST博通（600455.SH）于3月5日亦發(fā)布公告稱，準(zhǔn)備向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)撤回重大資產(chǎn)重組行政許可申報(bào)材料，原因是，“為了堅(jiān)決貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》精神，證監(jiān)會(huì)已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)。本次重大資產(chǎn)重組置入資產(chǎn)為經(jīng)發(fā)地產(chǎn)100%股權(quán)，其主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不符合國(guó)務(wù)院相關(guān)要求。”
目前仍處于停牌狀態(tài)的S*ST萬鴻（600681.SH）同樣也面臨房地產(chǎn)政策調(diào)控致使重大資產(chǎn)重組進(jìn)程減緩的境況。
一位要求匿名的房地產(chǎn)上市企業(yè)高級(jí)財(cái)務(wù)經(jīng)理說：“一些上市企業(yè)礙于當(dāng)下嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，根本沒辦法做房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)重組；已經(jīng)在進(jìn)程中的就只能停止或任憑監(jiān)管機(jī)構(gòu)重審。調(diào)控政策效果已經(jīng)從限購(gòu)等層面上升到影響上市公司各種運(yùn)行項(xiàng)目上來。很多公司都重新選擇其他類型資產(chǎn)重組。”
出鈔口愈加收緊
如果說上市公司尚能依靠資本市場(chǎng)獲得一些資金支持，那么未上市的一些房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的“斷糧”風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更加嚴(yán)峻。
2月23日，廣州大銀行家投資顧問公司董事總經(jīng)理黃家榮發(fā)表標(biāo)題為“銀行全面停止給地產(chǎn)商發(fā)放開發(fā)貸款”的博客文章，這隨即成為媒體熱炒的焦點(diǎn)。盡管市場(chǎng)普遍認(rèn)為銀行全面停止房地產(chǎn)開發(fā)信貸的可能性幾乎為零，不過，信貸收緊卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。
中國(guó)建設(shè)銀行一位對(duì)公業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，目前雖然沒有接到任何此類通知，但是當(dāng)前的貸款指標(biāo)較為緊張，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)并不在被優(yōu)先支持的行列中。
3月4日，媒體引用全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)工商銀行行長(zhǎng)楊凱生的話報(bào)道稱，工行要增加對(duì)中小企業(yè)的貸款，同時(shí)在規(guī)模上收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)，以調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。
3月8日，從事私募與信托行業(yè)的經(jīng)濟(jì)研究者孫飛對(duì)記者說：“現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都普遍缺錢，我前段時(shí)間就剛剛完成了一個(gè)私募融資項(xiàng)目。”他并未透露太多關(guān)于該項(xiàng)目的信息，但是令他興奮的是，融資渠道“收縮”或許能幫助他尋覓到更多的客戶。
“完全停止來自銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款是不可能的。”孫飛認(rèn)為，目前大量的保障性住房還需要銀行信貸的支持，而且，如果停止授信反而會(huì)直接讓房企的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至銀行自身。
一位國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)理告訴記者：“目前銀行對(duì)大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)客戶加強(qiáng)了房貸審核力度，而中小型開發(fā)商就很難貸款。而且貸款利率提高之后，很多中小企業(yè)已經(jīng)貸不起款。”
這位財(cái)務(wù)經(jīng)理進(jìn)一步表示，房貸審核主要包括申請(qǐng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、近幾年的審計(jì)報(bào)告還有企業(yè)整體的項(xiàng)目情況，以及對(duì)企業(yè)未來現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)。“在建面積、銷售面積、結(jié)轉(zhuǎn)收入、土地儲(chǔ)備、未來的土地儲(chǔ)備獲取計(jì)劃等，這些都在銀行審查范圍內(nèi)。最關(guān)鍵的是看公司的現(xiàn)金流和擔(dān)保人以及抵押物等。”
銀行捂緊了口袋，開發(fā)商就必須從其他渠道獲取資金，這其中便包括私募和信托。但是，這兩項(xiàng)融資成本都明顯高于銀行信貸成本。
一位曾經(jīng)從事房地產(chǎn)私募融資和信托融資的房地產(chǎn)業(yè)人士告訴記者：“信托募集資金不能用來購(gòu)買土地，且成本要比銀行平均融資成本高3倍。私募則更高，利滾利算下來大約是25倍。”原本被開發(fā)商不屑一顧的高成本融資渠道如今或許會(huì)成為他們的救命稻草。
在各地限購(gòu)措施的影響下，銷售資金回籠遇阻也讓房企措手不及。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，北京期房住宅成交量為2925套，比1月份的9000多套下降了七成左右。
另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，商品住宅新增供應(yīng)套數(shù)為1812套，環(huán)比下降95%，同比下降31%。
“這幾乎是最為迅速的一次交易量壓制。”上述國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理如此評(píng)價(jià)。他說：“成交量降低直接拖累了房地產(chǎn)公司的銷售資金回籠速度。如果這樣的情況持續(xù)下去，即便是降價(jià)，可能銷售量也不會(huì)有明顯升高。”
但是，來自中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一位高級(jí)分析人士則預(yù)判：“2011年下半年，全國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都將遇到資金緊迫的問題。但是如果他們從現(xiàn)在開始降價(jià)銷售、加速回流現(xiàn)金的話，資金鏈還是可以得到一些緩解。”
