繼上海、北京等一線(xiàn)城市之后，二三線(xiàn)城市的土地出讓政策也開(kāi)始醞釀革新。3月8日，記者從西安市國(guó)土資源局了解到，今年西安土地出讓政策改革的核心將是，讓土地供應(yīng)不僅僅是“價(jià)高者得”。記者還獲悉，3月10日，國(guó)家土地督察西北片區(qū)的有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)督察動(dòng)員大會(huì)悄然召開(kāi)，一場(chǎng)圍繞二三線(xiàn)城市土地資源價(jià)格整肅的風(fēng)暴正在醞釀。
“拍地新政”進(jìn)入二三線(xiàn)
此前關(guān)于土地出讓方式的變革，已經(jīng)在全國(guó)各大一線(xiàn)城市悄然進(jìn)行，并開(kāi)始出現(xiàn)了向二三線(xiàn)城市集中蔓延的態(tài)勢(shì)。
有消息稱(chēng)，早在2月初，國(guó)土資源部制定的《深化國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度改革實(shí)施方案》已經(jīng)形成文件，目前有關(guān)部委正會(huì)簽，并將報(bào)國(guó)務(wù)院審批實(shí)施。該方案有望年中實(shí)施。而“方案”改革的方向之一，就是要在繼續(xù)堅(jiān)持“招拍掛”制度方向的前提下，調(diào)整土地出讓方式的結(jié)構(gòu)。包括改革“招拍掛”制度，解決當(dāng)前土地出讓當(dāng)中“價(jià)高者得”的問(wèn)題，遏制“天價(jià)地王”現(xiàn)象。
據(jù)透露，西安拍地模式的核心是將引進(jìn)一些新的拿地指標(biāo)，對(duì)于地產(chǎn)商很可能將推廣“雙向競(jìng)價(jià)”、“綜合評(píng)標(biāo)”模式。
“這個(gè)問(wèn)題還是比較敏感的。”西安國(guó)土資源局一位負(fù)責(zé)人謹(jǐn)慎地對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者說(shuō)：“變革是為了推動(dòng)土地市場(chǎng)供應(yīng)更加合理化，這或?qū)?duì)于抑制高漲的房?jī)r(jià)有一定作用。不過(guò)，拍地模式變革，并不是出于考慮房?jī)r(jià)因素，而是出于對(duì)保障房市場(chǎng)用地等進(jìn)行通盤(pán)權(quán)衡的。”
門(mén)檻抬高中小房企拿地難
記者了解到，盡管在新年房產(chǎn)調(diào)控多重壓力下，西安的土地市場(chǎng)仍爆出了新的地王。1月30日，西安市南部非傳統(tǒng)的主城區(qū)——長(zhǎng)安區(qū)推出了4幅地塊，其中，櫻花廣場(chǎng)西側(cè)35.542畝的一宗地，吸引了22家開(kāi)發(fā)商的競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò)137輪報(bào)價(jià)，最終被西安鐵鋒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司以3.81億元競(jìng)得，每畝均價(jià)1072萬(wàn)元。
“2010年我們投標(biāo)十余次，沒(méi)拿到一塊地。”西安一家浙江民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者說(shuō)起2010年在西安的拿地經(jīng)歷，頗為無(wú)奈。他介紹，2009年下半年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)得以復(fù)蘇，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者迅速增多，2010年新開(kāi)工量節(jié)節(jié)上升，但西安的土地供應(yīng)卻并沒(méi)有同步增加，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年西安全市共掛牌出讓地塊148宗，其中住宅用地供應(yīng)98宗，合計(jì)425.35萬(wàn)平方米，成交379.69萬(wàn)平方米，同比下降21.62%。
在西安有限的土地交易中，好的、大的地塊幾乎被從一線(xiàn)城市涌入西安的大開(kāi)發(fā)商瓜分。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，僅2010年一季度中海、萬(wàn)科、綠地拿下3處地塊；二季度萬(wàn)科拿下長(zhǎng)安區(qū)地塊；三季度中海、綠地、中鐵十一局共拿下4處地塊；四季度富力拿下城北一處地塊。
“這些來(lái)自一線(xiàn)的全國(guó)性大房企在資金上占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，在給當(dāng)?shù)卣挠∠笠膊诲e(cuò)，因此，未來(lái)在資金和印象的多標(biāo)準(zhǔn)下，可能大多中小地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的日子會(huì)很難過(guò)。”西安高科地產(chǎn)一不愿透露姓名的高層告訴記者。
“新政”潛藏暗箱操作之憂(yōu)
事實(shí)上，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”、“綜合評(píng)標(biāo)”的多種房地產(chǎn)用地出讓模式，已經(jīng)在上海、北京廣為試點(diǎn)。2010年4月以后，在北京住宅用地出讓中占據(jù)主流的綜合評(píng)標(biāo)體系中，除投標(biāo)價(jià)款外，評(píng)分項(xiàng)還包括：投標(biāo)人財(cái)務(wù)及資信、項(xiàng)目定位、方案說(shuō)明、經(jīng)營(yíng)理念及開(kāi)發(fā)進(jìn)度，企業(yè)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)及綜合印象等。這也讓中小房企遭遇了不少尷尬：拿地錢(qián)少也不行，錢(qián)多也不行。
對(duì)于土地出讓變招，一位北京民營(yíng)房企開(kāi)發(fā)商表示，中小房企很容易輸在綜合印象上，因?yàn)橹行》科笾冗d色于大房企，在主觀因素明顯的綜合印象分上就不容易得分。“綜合評(píng)標(biāo)的硬性指標(biāo)很少，例如規(guī)劃方案好不好，這都是仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智的事情。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，方案差別都不大；再比如綜合印象分，有些企業(yè)開(kāi)發(fā)了品質(zhì)很高的項(xiàng)目，但企業(yè)知名度并不高，這都會(huì)影響綜合印象分。”
“僅就綜合評(píng)標(biāo)來(lái)說(shuō)，希望西安在實(shí)施過(guò)程中能更透明一些，評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)能更明確一些、更量化一些。”西安金地集團(tuán)董事長(zhǎng)胡弘向記者表示。
陜西房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士苗宇則分析道：“不少房產(chǎn)商現(xiàn)在都在開(kāi)發(fā)商業(yè)樓盤(pán)的同時(shí)，積極參與政府的城中村改造或者經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，未來(lái)，這將會(huì)在實(shí)施‘綜合評(píng)標(biāo)’的多種房地產(chǎn)用地出讓模式下，獲得較高的綜合印象分的籌碼。”不過(guò)，他還是擔(dān)心“印象分”會(huì)引起類(lèi)似招拍掛制度以前的暗箱操作之嫌疑。
2009年下半年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)得以復(fù)蘇，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者迅速增多，2010年新開(kāi)工量節(jié)節(jié)上升，但西安的土地供應(yīng)卻并沒(méi)有同步增加。
