中國(guó)內(nèi)地樓市泡沫嚴(yán)重 租售比1000倍超美國(guó)

　　我從2005年開始關(guān)注國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)，每次和國(guó)內(nèi)親友聊天，都會(huì)提及房子，這幾乎成了永恒的話題。

　　如果用國(guó)際最權(quán)威的租售比（房?jī)r(jià)除以月租金，超過160倍則是泡沫的開始）來看，即使在2005年，國(guó)內(nèi)一線大城市，就已經(jīng)有泡沫了。但也就是從2005年開始，中國(guó)房?jī)r(jià)向上飆飛，一飛沖天。雖然政府不斷出臺(tái)調(diào)控措施來抑制房?jī)r(jià)，可房?jī)r(jià)是越調(diào)越漲。

　　然而在美國(guó)，即使在次貸危機(jī)爆發(fā)之前房?jī)r(jià)處于最高位時(shí)，租售比也只剛超過200而已，比之上海北京的500到800倍，以及高檔公寓和別墅的上千倍來說，簡(jiǎn)直不值一提。

　　歐美的房?jī)r(jià)為何漲不上天？

　　首先，歐美征收高額房產(chǎn)稅。

　　在歐美，只要是私人的房子，即便房屋的主人已經(jīng)去世，也必須要繳納房產(chǎn)稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等，平均為2%，且房產(chǎn)稅的征收，是根據(jù)你所擁有房子的實(shí)際價(jià)值來征收的。也就是說，房?jī)r(jià)越漲，房產(chǎn)稅越高。如果稅率為3%的話，哪怕房?jī)r(jià)不漲，每33年（即使不算貸款利息），你的實(shí)際付出，便已超過了房?jī)r(jià)的一倍。

　　我一個(gè)好朋友，為了讓孩子能在好學(xué)區(qū)受教育，夫婦倆12年前在紐約上州，買下一幢50萬美元的房子，與克林頓總統(tǒng)退休隱居的地方是同一個(gè)社區(qū)，可以算是克林頓夫婦的鄰居，可見地段之好。前幾年房?jī)r(jià)猛漲，他們房產(chǎn)的市價(jià)一度高達(dá)100萬美元。有一次聚會(huì)相見，我恭賀他們成為“百萬富翁“了！沒想到他們苦笑道：”有什么好祝賀的。這幾年P(guān)roperty tax（房產(chǎn)稅）隨著房?jī)r(jià)年年漲，本來15000美元的稅，現(xiàn)在房?jī)r(jià)100萬，每年要交3萬美元的稅。再這樣下去，明年我們可能就住不起啦！“他們?cè)捯粑绰洌?ldquo;幸好“房?jī)r(jià)開始下跌，目前他們房子的市值，已回落到六七十萬美元，他們這才松了口氣，可見房產(chǎn)稅之犀利了。

　　其次，在歐美，房子和汽車一樣屬于消費(fèi)品，并不是投資品，房?jī)r(jià)是進(jìn)入CPI加以計(jì)算的。所以，一旦房?jī)r(jià)高漲，CPI超過5%的話，便屬于惡性通脹，政府就非得出重手。比如里根時(shí)代，美國(guó)一度惡性通脹，里根政府便連續(xù)加息，一直加到18%，硬生生地控制住了通貨膨脹。同時(shí)，因?yàn)榻栀J成本太高，房?jī)r(jià)應(yīng)聲回落。

　　第三，歐美政府在征收了高房產(chǎn)稅之后，大量提供各種類型租金穩(wěn)定的房子，使大多數(shù)民眾并不需要非得購(gòu)房而居。

　　事實(shí)上，在歐洲的多數(shù)國(guó)家，多少年來租房者和擁有住房的比例一半一半，大城市的租房比例則更高，像德國(guó)，更有高達(dá)57%以上的人一輩子租房而住。即使在地廣人稀的美國(guó)，在次貸危機(jī)爆發(fā)之前，擁有房子的屋主數(shù)量破了歷史最高紀(jì)錄，可依然有超過33%的人租房而住。

　　在歐美，租房而居，還是買房自住，對(duì)大眾來說只不過是不同的生活方式選擇而已。無論在理財(cái)上，以及其他方面，并無優(yōu)劣之分。

　　結(jié)論：在歐美，平均2%的房地產(chǎn)稅，是一個(gè)控制房?jī)r(jià)的平衡器，而房貸利息的隨時(shí)上漲，以及政府“劫富濟(jì)貧”所推出的大量廉租屋，由這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房?jī)r(jià)的惡性攀升。所以，歐美的房?jī)r(jià)不可能像中國(guó)漲到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中國(guó)希望遏制投機(jī)炒房，使房?jī)r(jià)回歸正常的水平，不妨全面同時(shí)借鑒歐美這三個(gè)方法。