樓價(jià)堅(jiān)冰現(xiàn)松動(dòng) “虛跌”可能變“實(shí)降”

　　隨著以限購(gòu)令為核心的樓市新政逐步落實(shí)，各地樓市成交量?jī)r(jià)齊跌，部分開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)“降價(jià)潮”初現(xiàn)。

　　在北京，遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園二期項(xiàng)目3月4日開(kāi)盤(pán)，推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，均價(jià)約為21000元/平方米，最低價(jià)格甚至為19000元/平方米。而上一期開(kāi)盤(pán)價(jià)為25000元/平方米，同區(qū)域內(nèi)在售的北京新天地等項(xiàng)目，均價(jià)則多在26000元以上。

　　對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這一率先降價(jià)的舉動(dòng)有專家表示，目前各地的均價(jià)下跌還主要是大量低價(jià)樓盤(pán)占成交主力、高價(jià)樓盤(pán)成交寥寥形成的結(jié)構(gòu)性“虛跌”，但伴隨市場(chǎng)供應(yīng)量迅速萎縮，開(kāi)發(fā)商的資金鏈不斷收緊，市場(chǎng)格局也很可能被一個(gè)個(gè)樓盤(pán)降價(jià)促銷所打破，樓市可能進(jìn)入“實(shí)降”的第二個(gè)階段。

　　●遠(yuǎn)洋降價(jià)成重要信號(hào) 北上廣等地成交量?jī)r(jià)齊跌

　　3月5日，50余名遠(yuǎn)洋一方業(yè)主聚集在售樓處門(mén)口抗議。新國(guó)八條的突然出臺(tái)，令這部分在前期以2.5萬(wàn)元均價(jià)購(gòu)房的業(yè)主享受不到貸款利率優(yōu)惠，并且面臨著首付款提高的壓力。

　　與開(kāi)發(fā)商協(xié)商未果后，該批業(yè)主要求“退房”。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在給媒體的答復(fù)中則直言：“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，對(duì)于消費(fèi)者、政府和開(kāi)發(fā)商而言都面臨著史無(wú)前例的巨大挑戰(zhàn)。”

　　遠(yuǎn)洋一方這只降價(jià)領(lǐng)頭羊的出現(xiàn)，打破了原本觀望的樓市僵局。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月6日，北京市住宅成交僅51套，幾乎跌至冰點(diǎn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)針對(duì)北京3月初在售樓盤(pán)調(diào)研顯示，北京已經(jīng)有35個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)不同程度的打折促銷現(xiàn)象。房山綠地新都會(huì)去年均價(jià)1.57萬(wàn)元/平方米的戶型，最新一期開(kāi)盤(pán)價(jià)1.499萬(wàn)元，并有折扣和直減優(yōu)惠。

　　類似的情況也出現(xiàn)在上海和廣州等一線城市。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周上海全市商品住宅成交均價(jià)19216元/平方米，環(huán)比下跌1556元/平方米，跌幅7.49%，房?jī)r(jià)再度跌回到去年4·17新政之后的水平。一系列新政調(diào)控之后，上海房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，并跌破2萬(wàn)元關(guān)口。

　　3月5日，位于上海普陀區(qū)的陜西北路1688推出20套優(yōu)惠21萬(wàn)—30萬(wàn)的婚房。這批面積在55萬(wàn)—74平方米左右的房源，之前售價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)—5萬(wàn)元，如今報(bào)價(jià)降到4萬(wàn)—4.5萬(wàn)之后又有21萬(wàn)—30萬(wàn)元的優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)降至3.7萬(wàn)—4.2萬(wàn)元之間，與最高峰相比有20%左右的降幅。3月6日，位于上?？禈虻闹泻Ｓ拔醢堕_(kāi)盤(pán)，實(shí)際讓利空間達(dá)20%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天還推出了若干優(yōu)惠。

　　類似的跌勢(shì)在二手房市場(chǎng)似乎來(lái)得更早。來(lái)自漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海全市二手房成交均價(jià)為14904元/平米，比2011年1月份的16044元/平米下跌7.11%，這也是自2007年10月份以來(lái)上海二手房成交均價(jià)環(huán)比最大跌幅。

　　在廣州，據(jù)搜房監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至2月28日至3月6日，全市共成交1070套住宅，環(huán)比上一周大跌28.81%，平均每套簽約面積為118.22平方米，是近七周來(lái)網(wǎng)簽套均面積首次跌進(jìn)120平方米。值得注意的是，春節(jié)后廣州一手住宅周成交均價(jià)已連跌四周。統(tǒng)計(jì)至3月5日的上周成交均價(jià)10512元/平方米，環(huán)比跌1.5%，已現(xiàn)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。均價(jià)較之前三周的跌幅，從遠(yuǎn)及近分別為：9.82%、1.1%和11.75%。

　　事實(shí)上，伴隨著地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)力推行，3月份第一周全國(guó)一線城市均呈現(xiàn)出成交量大幅下跌，房?jī)r(jià)下挫的勢(shì)頭。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，3月首周樓市均價(jià)廣州降1.55%、深圳降2.08%、上海降1.19%、天津降0.87%、杭州降16%、海口降27%。

　　●負(fù)債率上升拉緊資金鏈 開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)始悲觀

　　“我們認(rèn)為目前銷售停滯，復(fù)蘇關(guān)鍵在于降價(jià)。”3月初，高華證券在中國(guó)房地產(chǎn)投資需求最為旺盛的長(zhǎng)三角地區(qū)進(jìn)行了為期4天的調(diào)研。通過(guò)對(duì)5個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商、中介和房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研，高華證券表示，該地區(qū)開(kāi)發(fā)商對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景不甚樂(lè)觀。“開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)3月份銷售可能會(huì)創(chuàng)歷史新低。”

　　中房信分析師薛建雄認(rèn)為，新一輪調(diào)控后的房?jī)r(jià)底部已現(xiàn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商可能視市場(chǎng)情況調(diào)整價(jià)格推盤(pán)，這意味著短期內(nèi)會(huì)有更多樓盤(pán)降價(jià)或壓低預(yù)期售價(jià)推盤(pán)。世聯(lián)研究最新報(bào)告也指出，2011年的市場(chǎng)供應(yīng)量充足，成交量大幅萎縮將對(duì)價(jià)格形成下行壓力。

　　“3月份北京上市的新盤(pán)大多采取了以銷定產(chǎn)的策略，不再大張旗鼓地吸納潛在客戶，調(diào)控前熱點(diǎn)項(xiàng)目一房難求的局面初步得到扭轉(zhuǎn)，‘日光’的現(xiàn)象基本不現(xiàn)。”北京中原市場(chǎng)總監(jiān)張大偉分析稱，在一手房降價(jià)的刺激下，二手房市場(chǎng)心理價(jià)位也將明顯下調(diào)。

　　而另一方面，成交低迷正在日漸拉緊開(kāi)發(fā)商的資金鏈。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾分析，多數(shù)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有資金支撐到6月沒(méi)問(wèn)題，但三季度后，將有更多開(kāi)發(fā)商不得不加入降價(jià)的陣營(yíng)。3月4日，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀則在《中國(guó)房地產(chǎn)處于裂變前夜》一文中提出，“很多房地產(chǎn)商負(fù)債率處于高位，患上融資饑渴癥”。

　　文章引述國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)稱，2010年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，開(kāi)發(fā)商銀行貸款和居民個(gè)人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。而央行數(shù)據(jù)顯示，去年中國(guó)新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10%，其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成。“目前，包括大型開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債上升，萬(wàn)科、保利的負(fù)債率都達(dá)到70%，一些公司在100%以上。”

　　與此同時(shí)，從去年開(kāi)始，各銀行房地產(chǎn)信貸未見(jiàn)松動(dòng)跡象，無(wú)法從根本上緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，利率等成本上升，并且一般無(wú)品牌的開(kāi)發(fā)商還得不到高價(jià)融資機(jī)會(huì)。海外融資只是部分在境外上市的大型開(kāi)發(fā)商的特權(quán)，并且融資額不大。

　　在遠(yuǎn)洋率先打破僵局之后，近日在北京一次包括萬(wàn)科、富力、遠(yuǎn)洋、中信等高層在內(nèi)的房企老總聚會(huì)中，這些房企領(lǐng)導(dǎo)者均對(duì)未來(lái)市場(chǎng)流露出悲觀的看法，認(rèn)為限購(gòu)政策會(huì)長(zhǎng)期存在。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日則在微博上表示，感覺(jué)大家都對(duì)市場(chǎng)很“慌”。潘石屹分析稱，“過(guò)去兩個(gè)星期，多家上市公司在香港發(fā)高息債，利率高達(dá)11%，從這么高的利率可以看出他們對(duì)資金需求的迫切心態(tài)。”他表示，樓市大調(diào)整正在醞釀。“未來(lái)兩三年至少有50%房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被淘汰”。