萬億保障房“蛋糕”前開發(fā)商站成兩隊(duì)

    國內(nèi)的保障房“大躍進(jìn)”已經(jīng)開始。未來五年，全國將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。“保障房對開發(fā)商而言，既是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，又是巨大的市場。目前，很多房企都在研究并積極尋求投資機(jī)會，如果有成熟的退出機(jī)制或盈利模式，相信會吸引大量的社會資本參與其中。”SOHO中國董事長潘石屹指出。

　　受政策調(diào)控影響，今后商品房的市場空間將受到明顯擠壓，如何在保障房開發(fā)中分得一杯羹，已經(jīng)成為眾多房企考慮的重要課題。據(jù)中國證券報記者調(diào)查，對于保障房的態(tài)度，目前的開發(fā)商陣營中已形成兩大派別：一是以地方城建、城投公司為主的“泛國資”房企，這類房企參與保障房開發(fā)的積極性較高；二是以萬保招金為代表的“泛公眾”房企，因保障房開發(fā)的盈利模式尚未成熟，這類房企對保障房普遍采取有限參與的戰(zhàn)略。

　　地方城建：

　　積極參與 看重戰(zhàn)略資源先手

　　承載社會民生性質(zhì)的保障房并不為追逐高額利潤的開發(fā)商所看好，但保障房開發(fā)所蘊(yùn)含的政府關(guān)系以及今后在拿地方面的優(yōu)勢資源，讓不少區(qū)域型開發(fā)商垂涎。

　　“城投、城建類房企往往是地方國資，承擔(dān)地區(qū)保障房建設(shè)任務(wù)是順理成章的事。無論從國企領(lǐng)導(dǎo)考核還是社會責(zé)任的角度看，地方城建公司都將積極參與保障房建設(shè)。”一位房地產(chǎn)資深人士表示。

　　3月9日，中天城投(000540)與貴州省政府簽訂《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議》。中天城投公司將自行組建從事保障性安居工程及其配套設(shè)施等建設(shè)工作的項(xiàng)目子公司，計(jì)劃在“十二五”期間，在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬平方米(約20萬套)、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施。

　　根據(jù)中天城投的“實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)”，建設(shè)保障房的收益大約為8%。但是，大多數(shù)地方城投公司看中的并不是這一收益率。“公司積極參與保障性安居工程建設(shè)，有利于提高公司房地產(chǎn)市場份額，有利于公司獲取更廣闊的發(fā)展空間和獲取更多的戰(zhàn)略資源。”中天城投的這一考慮，代表了大多數(shù)區(qū)域型房企的戰(zhàn)略思路。

　　北京城建集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示，開發(fā)商在參與保障房建設(shè)時，地方政府往往及時提供建設(shè)用地，及時完成征地、拆遷、補(bǔ)償、安置等工作，并采取有效措施縮短用地、規(guī)劃、工程等各項(xiàng)審批工作時間和周期；開發(fā)商也會享受相關(guān)的稅、費(fèi)減免及財(cái)政補(bǔ)貼的優(yōu)惠、扶持政策。“顯然，這些優(yōu)惠對地方國企而言，還是很具有誘惑力的。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言，地方城投類房企先前都已參與過地方的保障房建設(shè)，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)和政府資源。今年開始，國家下達(dá)大規(guī)模的保障房建設(shè)任務(wù)，地方政府要完成指標(biāo)，主要也將依靠這些城投類房企。

　　一線房企：

　　態(tài)度謹(jǐn)慎 期待盈利模式成熟

　　與地方城投、城建類公司不同，一線房企因商品房開發(fā)模式成熟而對保障房持謹(jǐn)慎態(tài)度。萬保招金雖然均有保障房項(xiàng)目，但在公司業(yè)績中的占比微乎其微。相對于商品房，這類開發(fā)商對保障性住房的參與還處于摸索和嘗試階段。

　　萬科(000002)總裁郁亮最近坦陳：“開發(fā)商不能想著在保障性住房上還要賺錢，萬科目前還沒有發(fā)現(xiàn)保障性住房的盈利模式。”萬科參與保障房建設(shè)主要是盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任，其原則是在不影響股東利益的情況之下參與，不影響股東利益主要指不虧錢，甚至只有一塊錢利潤就夠了。未來政府在制度設(shè)計(jì)上能夠使保障房可以持續(xù)運(yùn)營，萬科愿意嘗試。

　　保障房能否激發(fā)民營開發(fā)商的參與熱情，目前仍是眾說紛紜。深圳某中型開發(fā)商負(fù)責(zé)人接受記者采訪時表示，有實(shí)力的大企業(yè)一般都不太愿意建設(shè)保障房，主要是因?yàn)榻ㄔO(shè)保障房的過程與商品房無異，但收益卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)差于商品房。只有一些有資金、但無土地?zé)o項(xiàng)目的中小開發(fā)商，可能會對建保障房有興趣。放開民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)，關(guān)鍵要看投資回報率，如果回報率過低，民營房企不會感興趣。

　　潘石屹建議，政府應(yīng)建立保障房的退出機(jī)制，比如10年或20年之后允許銷售等，只有解決這些問題，民營開發(fā)商才有可能真正介入保障房建設(shè)。

　　不過，在眾多開發(fā)商仍糾結(jié)于是否參與保障房建設(shè)之時，中國建筑卻開始對其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，將旗下的中建地產(chǎn)和工程承建業(yè)務(wù)線的重點(diǎn)對準(zhǔn)保障性住房市場。中國建筑將對公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出更清晰的劃分，其中子公司中海地產(chǎn)專注于做中高端住宅項(xiàng)目，中建地產(chǎn)和工程承建業(yè)務(wù)線將著力于扮演境內(nèi)保障房供應(yīng)商的角色。

　　有專家認(rèn)為，在商品住宅市場的前景不明朗之際，參與保障房建設(shè)可以降低承建項(xiàng)目的銷售風(fēng)險。由于政府規(guī)定購買群體，保障房的銷售沒有風(fēng)險，無論是開發(fā)還是承建政府保障性住宅工程，資金回收有保證。盡管保障房毛利率不高，但大型房企通過做大規(guī)模，仍舊可以獲得較大的利潤。此外，大企業(yè)還可以發(fā)揮城市建設(shè)綜合運(yùn)營商的優(yōu)勢，通過保障房建設(shè)獲得其他的盈利機(jī)會，比如配套的商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體。

　　資金來源：

　　制度保證 吸引安全性資本入市

　　對于保障房建設(shè)資金來源，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥給出了確切答案：今年即將建設(shè)的1000萬套保障性住房，所需13000億元資金，中央等四級政府要承擔(dān)5000億元，剩下8000億元由社會資金來籌集。

　　有專家建議，提高土地出讓金提取比重用于保障房建設(shè)，是最直接的解決辦法。鑒于巨大的資金缺口，政府不妨將現(xiàn)行的土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)的比例不低于10%的規(guī)定，提高到15%。資金缺口大的地方，甚至可提高到更高比例。河北省已將原來按土地出讓凈收益的10%計(jì)提，調(diào)整為按土地出讓總收入的5%計(jì)提，用于保障性住房建設(shè)。

　　不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，保障房建設(shè)應(yīng)當(dāng)吸引社保資金、保險資金等安全性資本介入。這類資本對回報率要求不高，但對長期持有資產(chǎn)的安全性要求很高。

　　今年2月底，社保基金投資南京保障房30億元信托貸款項(xiàng)目簽約，成為全國社?；鹨孕磐挟a(chǎn)品形式投資保障性住房的第一單。這30億元資金將專項(xiàng)用于支持南京市花崗、西善橋等四個保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)，建筑總面積將達(dá)到980萬平方米。

　　南京市保障房建設(shè)模式以保障房建設(shè)為主，中低普通商品房配建為輔，每一個保障房選址不低于1平方公里，以區(qū)域新城的名義打造保障房項(xiàng)目。在實(shí)現(xiàn)收支平衡的目標(biāo)下，通過經(jīng)濟(jì)適用房和配建少量商品房、商業(yè)配套等收益，補(bǔ)貼學(xué)校、醫(yī)院等公益配套；在打造新城的標(biāo)準(zhǔn)下，實(shí)現(xiàn)交通、醫(yī)療、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等基礎(chǔ)設(shè)施的及時跟進(jìn)。

　　保險資金投資保障房也在快速推進(jìn)。近日太平洋保險投向保障房的一項(xiàng)債權(quán)投資計(jì)劃正式通過了中國保監(jiān)會的備案，太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立了“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，計(jì)劃募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)集團(tuán)在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資保障性住房的債權(quán)投資計(jì)劃投資期限一般較長，符合保險資金(尤其是壽險資金)期限長的資金特點(diǎn)，可以和保險資金的久期相匹配，有助于實(shí)現(xiàn)保險資金的資產(chǎn)負(fù)債匹配管理。目前，約有3萬億元保險資金一直在尋求與其周期相匹配的投資，尤其是壽險資金，其負(fù)債久期往往長達(dá)15年以上。

　　中國平安集團(tuán)董事長馬明哲也建議，利用保險資金支持國家保障性住房建設(shè)，提出可以由保險企業(yè)設(shè)立投資保障性住房建設(shè)的專項(xiàng)基金，政府對項(xiàng)目給予一定的稅收支持政策，同時，建議允許保險資金通過基金、股權(quán)、債權(quán)等多種方式投資，支持保障性住房建設(shè)。