開發(fā)商收了定金為何遲遲不簽合同？

房價定了、房子也定了，而且定金也交過了，開發(fā)商五證齊全，可購房者屢次拿著全款要求簽合同，開發(fā)商卻一拖再拖，這讓購房者很納悶。見過催著買方交錢的商家，卻沒見過收了定金后，買家急著付款，賣家卻推三阻四不著急收錢的。

一般情況下，開發(fā)商是想急于完成落單的，否則對于商品房買賣雙方都沒有約束力，而且還會造成違約，還要給購房者賠償損失。如果開發(fā)商不急于簽合同，購房者就要小心了。近日，幾位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者道出了個中玄機———

第一種可能：房子已被抵押套按揭

“我們項目最近好幾個交過定金的人要求簽合同，但是公司就是不跟他們簽。為啥？因為老板資金緊張，急需一筆錢去買地。”近日，西安城內一樓盤的營銷總監(jiān)向記者透露了這樣一個信息：開發(fā)商不著急簽合同，其中一個原因是這些房子可能已經(jīng)被抵押套按揭。

該營銷總監(jiān)告訴記者，他們項目已售房源的75%和即將出售的全部房源目前已被抵押給銀行，由于現(xiàn)在的購房合同是網(wǎng)簽的，所有購房合同都必須在房管局備案，而被抵押的房源是不能簽合同的，因此公司要求他正常賣房，但要暫時停止與購房者簽合同。

據(jù)業(yè)內人士解釋，開發(fā)商在開發(fā)前期，都會以項目進行抵押貸款，在銷售中以回款進行逐步解押，這屬于正?，F(xiàn)象。但是像上述樓盤的情況，是開發(fā)商在急需資金的情況下以內部員工或親戚朋友的名義“買房”，以此來套取按揭貸款，緩解資金困難，這種做法既欺騙了銀行，更欺騙了購房者。

風險分析：1.開發(fā)商還不上貸款，購房者竹籃打水一場空。據(jù)業(yè)內人士分析，開發(fā)商還不上貸款的可能性是有的，但對于有正規(guī)開發(fā)資質的開發(fā)商來說，出現(xiàn)這樣的情況很少。

2.在按揭貸款利率調高之后簽合同會使購房者蒙受一定的經(jīng)濟損失，但損失不大。比如說8月份按揭貸款時利率是7.56%，9月15日調整利率為7.83%，那么購房者在9月15日前簽合同，就能享受7.56%的利率直至當年的12月31日，到了來年的1月1日銀行自動按照7.83%的貸款利率執(zhí)行。如果在9月15日后又調整了幾次利率，那么銀行就按照最后一次的利率執(zhí)行。所以說，在這種情況下，購房者如果晚簽合同,會在利率上蒙受一定損失，但影響不大。

風險規(guī)避：這種情況多見于資金實力較弱、操作不規(guī)范的開發(fā)商，因而購房者要規(guī)避這種風險，首要還是選擇有實力、美譽度較高的開發(fā)商。在交定金時，購房者最好與開發(fā)商約定簽合同期限，并明確違約責任。

第二種可能：為享受優(yōu)惠稅政延遲售房

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》2008年1月1日開始實施，屆時，內資企業(yè)所得稅率將從目前的33%下降到25%，下調了8個百分點。一位開發(fā)商告訴記者，國家稅收政策是按照銷售額預收所得稅計算：2007年政策是銷售額×20%×33%，到了2008年應是銷售額×20%×25%。開發(fā)商不急于簽合同，目的就是把今年應該計算的銷售額放到明年，這樣就可以少交所得稅。

如果是這種情況，這應該算是最幸運的一種，至少你要買的房子現(xiàn)在還屬于開發(fā)商，人家并不是不賣給你，而是晚一點再賣。出現(xiàn)這種情況一般是在開發(fā)商全年的目標已經(jīng)基本達到、不急于賣房回款。

風險分析：在銀行提高貸款利率的情況下，惟一的影響就是早簽合同，早做按揭所享受的貸款利率會低；如果銀行的貸款利率不調整，對購房者來說就沒有影響了。

風險規(guī)避：由于2008年即將到來，企業(yè)所得稅法馬上就要開始實施，所以如果因為這個原因而出現(xiàn)不著急簽合同的，購房者所承擔的風險已經(jīng)相對較低了。

第三種可能：房子已被法院查封

王先生今年9月份在西安市西門外看好了一套房子，確認對方五證齊全后，王先生交了50%的定金近17萬元。之后,他以為開發(fā)商會催促自己交錢簽合同，便抓緊時間把房款籌措齊了。但奇怪的是，一個多月過去了，售樓部卻再也沒有打擾過他，反而是王先生自己有些著急了，給置業(yè)顧問打了幾次電話。

當記者近日向該樓盤的銷售人員詢問時，對方的解釋是先跟辦理按揭貸款的購房者簽合同，因為王先生是一次性付款，要排在后面了。

王先生上網(wǎng)查詢了該樓盤的信息后發(fā)現(xiàn)，該樓盤的開發(fā)商因欠某公司款項，有23套房產已被法院查封，其中就包括了自己買的那套房。就此，記者詢問該樓盤銷售人員時，對方含糊其辭表示不清楚此事。如今已經(jīng)快半年過去了，王先生的房款還是沒能交出去。

風險分析：購房者要想拿到自己的房子，得等開發(fā)商將欠款還清后，法院解除查封。不過買這種房子風險極大，建議購房者三思而行。

風險規(guī)避：買房時盡量選擇大品牌、知名開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在購買一些不知名的或經(jīng)濟實力較弱的開發(fā)商的樓盤時，要事先確認房源的合法性，并確認其是否被抵押或查封。