開(kāi)發(fā)商收了定金為何遲遲不簽合同？

房?jī)r(jià)定了、房子也定了，而且定金也交過(guò)了，開(kāi)發(fā)商五證齊全，可購(gòu)房者屢次拿著全款要求簽合同，開(kāi)發(fā)商卻一拖再拖，這讓購(gòu)房者很納悶。見(jiàn)過(guò)催著買(mǎi)方交錢(qián)的商家，卻沒(méi)見(jiàn)過(guò)收了定金后，買(mǎi)家急著付款，賣(mài)家卻推三阻四不著急收錢(qián)的。

一般情況下，開(kāi)發(fā)商是想急于完成落單的，否則對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)雙方都沒(méi)有約束力，而且還會(huì)造成違約，還要給購(gòu)房者賠償損失。如果開(kāi)發(fā)商不急于簽合同，購(gòu)房者就要小心了。近日，幾位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商向記者道出了個(gè)中玄機(jī)———

第一種可能：房子已被抵押套按揭

“我們項(xiàng)目最近好幾個(gè)交過(guò)定金的人要求簽合同，但是公司就是不跟他們簽。為啥？因?yàn)槔习遒Y金緊張，急需一筆錢(qián)去買(mǎi)地。”近日，西安城內(nèi)一樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)向記者透露了這樣一個(gè)信息：開(kāi)發(fā)商不著急簽合同，其中一個(gè)原因是這些房子可能已經(jīng)被抵押套按揭。

該營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)告訴記者，他們項(xiàng)目已售房源的75%和即將出售的全部房源目前已被抵押給銀行，由于現(xiàn)在的購(gòu)房合同是網(wǎng)簽的，所有購(gòu)房合同都必須在房管局備案，而被抵押的房源是不能簽合同的，因此公司要求他正常賣(mài)房，但要暫時(shí)停止與購(gòu)房者簽合同。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士解釋?zhuān)_(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前期，都會(huì)以項(xiàng)目進(jìn)行抵押貸款，在銷(xiāo)售中以回款進(jìn)行逐步解押，這屬于正常現(xiàn)象。但是像上述樓盤(pán)的情況，是開(kāi)發(fā)商在急需資金的情況下以?xún)?nèi)部員工或親戚朋友的名義“買(mǎi)房”，以此來(lái)套取按揭貸款，緩解資金困難，這種做法既欺騙了銀行，更欺騙了購(gòu)房者。

風(fēng)險(xiǎn)分析：1.開(kāi)發(fā)商還不上貸款，購(gòu)房者竹籃打水一場(chǎng)空。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，開(kāi)發(fā)商還不上貸款的可能性是有的，但對(duì)于有正規(guī)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，出現(xiàn)這樣的情況很少。

2.在按揭貸款利率調(diào)高之后簽合同會(huì)使購(gòu)房者蒙受一定的經(jīng)濟(jì)損失，但損失不大。比如說(shuō)8月份按揭貸款時(shí)利率是7.56%，9月15日調(diào)整利率為7.83%，那么購(gòu)房者在9月15日前簽合同，就能享受7.56%的利率直至當(dāng)年的12月31日，到了來(lái)年的1月1日銀行自動(dòng)按照7.83%的貸款利率執(zhí)行。如果在9月15日后又調(diào)整了幾次利率，那么銀行就按照最后一次的利率執(zhí)行。所以說(shuō)，在這種情況下，購(gòu)房者如果晚簽合同,會(huì)在利率上蒙受一定損失，但影響不大。

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：這種情況多見(jiàn)于資金實(shí)力較弱、操作不規(guī)范的開(kāi)發(fā)商，因而購(gòu)房者要規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，首要還是選擇有實(shí)力、美譽(yù)度較高的開(kāi)發(fā)商。在交定金時(shí)，購(gòu)房者最好與開(kāi)發(fā)商約定簽合同期限，并明確違約責(zé)任。

第二種可能：為享受優(yōu)惠稅政延遲售房

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》2008年1月1日開(kāi)始實(shí)施，屆時(shí)，內(nèi)資企業(yè)所得稅率將從目前的33%下降到25%，下調(diào)了8個(gè)百分點(diǎn)。一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，國(guó)家稅收政策是按照銷(xiāo)售額預(yù)收所得稅計(jì)算：2007年政策是銷(xiāo)售額×20%×33%，到了2008年應(yīng)是銷(xiāo)售額×20%×25%。開(kāi)發(fā)商不急于簽合同，目的就是把今年應(yīng)該計(jì)算的銷(xiāo)售額放到明年，這樣就可以少交所得稅。

如果是這種情況，這應(yīng)該算是最幸運(yùn)的一種，至少你要買(mǎi)的房子現(xiàn)在還屬于開(kāi)發(fā)商，人家并不是不賣(mài)給你，而是晚一點(diǎn)再賣(mài)。出現(xiàn)這種情況一般是在開(kāi)發(fā)商全年的目標(biāo)已經(jīng)基本達(dá)到、不急于賣(mài)房回款。

風(fēng)險(xiǎn)分析：在銀行提高貸款利率的情況下，惟一的影響就是早簽合同，早做按揭所享受的貸款利率會(huì)低；如果銀行的貸款利率不調(diào)整，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就沒(méi)有影響了。

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：由于2008年即將到來(lái)，企業(yè)所得稅法馬上就要開(kāi)始實(shí)施，所以如果因?yàn)檫@個(gè)原因而出現(xiàn)不著急簽合同的，購(gòu)房者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)相對(duì)較低了。

第三種可能：房子已被法院查封

王先生今年9月份在西安市西門(mén)外看好了一套房子，確認(rèn)對(duì)方五證齊全后，王先生交了50%的定金近17萬(wàn)元。之后,他以為開(kāi)發(fā)商會(huì)催促自己交錢(qián)簽合同，便抓緊時(shí)間把房款籌措齊了。但奇怪的是，一個(gè)多月過(guò)去了，售樓部卻再也沒(méi)有打擾過(guò)他，反而是王先生自己有些著急了，給置業(yè)顧問(wèn)打了幾次電話(huà)。

當(dāng)記者近日向該樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員詢(xún)問(wèn)時(shí)，對(duì)方的解釋是先跟辦理按揭貸款的購(gòu)房者簽合同，因?yàn)橥跸壬且淮涡愿犊?，要排在后面了?/p>

王先生上網(wǎng)查詢(xún)了該樓盤(pán)的信息后發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商因欠某公司款項(xiàng)，有23套房產(chǎn)已被法院查封，其中就包括了自己買(mǎi)的那套房。就此，記者詢(xún)問(wèn)該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員時(shí)，對(duì)方含糊其辭表示不清楚此事。如今已經(jīng)快半年過(guò)去了，王先生的房款還是沒(méi)能交出去。

風(fēng)險(xiǎn)分析：購(gòu)房者要想拿到自己的房子，得等開(kāi)發(fā)商將欠款還清后，法院解除查封。不過(guò)買(mǎi)這種房子風(fēng)險(xiǎn)極大，建議購(gòu)房者三思而行。

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：買(mǎi)房時(shí)盡量選擇大品牌、知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。在購(gòu)買(mǎi)一些不知名的或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)時(shí)，要事先確認(rèn)房源的合法性，并確認(rèn)其是否被抵押或查封。