住建部:今年保障房供應(yīng)量有望首超商品房

　今年我國保障房數(shù)量可能將首次超過商品住房，投資高達1.3萬億元。這是住建部副部長齊驥昨天透露的消息。住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠表示，租金調(diào)控應(yīng)該是房價調(diào)控的一部分，各級政府有責任重視租金調(diào)控工作。

　　〖房 租〗

　　租金調(diào)控應(yīng)是房價調(diào)控一部分

　　租金漲主因是供求矛盾

　　最近一段時間，部分城市房屋租金明顯上漲。住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)近期租金上漲有三個特點：一是主要集中在一些熱點城市、重點城市、大城市；二是一些中小套型的普通住宅；三是在特定的區(qū)域，包括一些地鐵沿線和一些學區(qū)即有重點學校的周邊地區(qū)。租金漲了，對中低收入的租賃群體影響比較大。

　　沈建忠認為，租金上漲主因是供求矛盾問題。首先是季節(jié)性因素，特別是春節(jié)后，外來人員回城務(wù)工，這是租房需求集中期，也是上調(diào)租金較集中的季節(jié)。其次，目前租賃房來源分散化、個體化，沒有大型專業(yè)住房租賃企業(yè)，受房源影響比較大。第三，因通脹和加息預(yù)期，加之我國住房租售比和國際上比較起來還處在較高水平，現(xiàn)在一線大城市大部分達到500：1以上，理論上有上漲空間。此外，市場監(jiān)管方面還有不到位的地方，法律還有一些空白，少數(shù)中介機構(gòu)、中介人員仍有一些不良的行為。

　　房價調(diào)控也包括房租

　　沈建忠表示，租金的調(diào)控應(yīng)該也是房價調(diào)控的一部分。各級政府、各個部門有責任重視這項調(diào)控工作。北京已經(jīng)表態(tài)，出租房的租金政府要調(diào)控，要形成以出租房為主的住房供應(yīng)體系，出租房的比例要達到60%。

　　調(diào)控要更多強調(diào)增加供應(yīng)，今年大規(guī)模建公租房會解決相當一部分需求，特別是中低收入群體的需求。同時，政府對中介哄抬租價等違規(guī)行為要嚴肅查處。

　　鼓勵企業(yè)經(jīng)營出租房

　　沈建忠說，我們還要加強長效機制建設(shè)，一是正在修訂的《房地產(chǎn)法》，正考慮加強對租賃內(nèi)容的完善和調(diào)整，特別是對租客權(quán)益給予保障，還要配合房產(chǎn)稅試點，在租賃的稅負方面做一些研究，基本想法就是規(guī)范，稅負要合理，征管要嚴，要有利于出租。二是鼓勵一些企業(yè)特別是一些專業(yè)性公司做出租房業(yè)務(wù)。問題主要是中長期的融資渠道不暢，所以政府要結(jié)合當前正在開展的證券化試點、投融資試點，為中長期的融資開辟新渠道。

　　>>解讀

　　北京擬建租賃信息平臺

　　北京市房協(xié)副秘書長陳志說，北京今年開建的20萬套保障房中，有六成為租賃房，數(shù)量大幅提高，證明未來住房市場將逐步引導(dǎo)梯級消費的同時，也督促政府加強對住房租賃市場的管理。他認為，大量廉租房和公租房入市，政府不會交由市場管理，一定會由政府組織的中介機構(gòu)配租這些租賃房，因此對租賃市場的監(jiān)管政策將逐步完善。他舉例說，在中介人員的準入問題上，有可能建立退出機制。如果一個中介人員出現(xiàn)欺詐行為，經(jīng)認定后，將不能再入行工作。

　　作為房地產(chǎn)市場末端的房屋租賃市場目前還未受到足夠監(jiān)管，如租賃行業(yè)體制、操作模式等都需完善。不過市住建委相關(guān)負責人此前也表示，隨著房屋買賣市場的管理逐步成熟，政策關(guān)注點將轉(zhuǎn)向房屋租賃市場。隨著國務(wù)院幾次調(diào)控政策的出臺及北京政策落地，針對房屋買賣市場的監(jiān)管和政策制定已經(jīng)基本完成。他們會更頻繁地組織北京多家大型房屋中介進行座談，了解和討論租賃市場發(fā)展的情況，為建立統(tǒng)一租賃信息平臺做準備。

　　〖保障房〗

　　保障房供應(yīng)量或首超商品房

　　齊驥說，去年全國銷售商品住房9.3億平方米，算下來大約900萬套。今年在繼續(xù)保持商品住房足夠的開工量的同時，做加法，開工建設(shè)1000萬套保障房。如果商品住房按照去年的規(guī)模向市場提供的話，今年我國會頭一次在住房供應(yīng)方面，保障類的住房超過商品住房。1000萬套保障房中有400萬套棚戶區(qū)改造，這些原來就有房住，對原有設(shè)施不全、簡陋、不安全的棚戶區(qū)進行改造，改造以后還是一戶對一戶。但是對于600萬套公租房、廉租房和經(jīng)適房等，都是絕對的增量，建一套就多一套。

　　“如果往遠了講，這是我們國家住房制度的戰(zhàn)略思考和調(diào)整。”齊驥說，“十二五”期間我國新建各類保障性住房和棚戶區(qū)改造3600萬套，預(yù)計在“十二五”期末，也可能在“十三五”第一年或者第二年的時候，我國城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大的變化，將會有20%以上的家庭的住房是通過政府的保障或者政策支持來解決的。同時，“十二五”結(jié)束，不意味著我們國家保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的結(jié)束，政府還會考慮根據(jù)屆時的城鎮(zhèn)化發(fā)展情況和經(jīng)濟社會發(fā)展水平，通過保障性和政策性住房的供應(yīng)，進一步擴大保障范圍，適當提高保障標準。這是長遠的考慮。

　　齊驥說，客觀地講，享受保障性住房的家庭，一般不具備在市場購買和租賃住房的能力，即使不建保障性住房，這部分保障對象也沒能力到市場上去買商品住房。正是由于考慮到這部分群體沒有能力通過市場來解決，政府才花錢建設(shè)保障房，給這些群眾提供基本住房保障。因此，大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程是做加法，是對市場一個積極的促進。住房市場的供需矛盾將會得到大大的緩解。

　　另外，他說，2010年全國商品住房施工面積超過了30億平方米。在去年大家認為房地產(chǎn)市場非常火爆的情況下，全國銷售了9億多平方米的商品住宅。我們樂于見到，隨著時間的推移，會有越來越多的住房推向市場，從增加供給的方面來緩解供需矛盾。

　　>>資金

　　政府將投入5000多億元

　　根據(jù)政府工作報告，今年全國要建1000萬套保障房，所需天量資金從何而來？

　　齊驥說，住建部測算顯示，實現(xiàn)這一目標年度投資大概在1.3萬億到1.4萬億之間，要實現(xiàn)1.3萬億元的投資“應(yīng)該說是完全可能的”。

　　齊驥表示，將由各級政府通過各種渠道籌集5000多億元的資金。

　　他解釋說，經(jīng)適房和兩限房建設(shè)資金，主要由社會機構(gòu)通過市場運作方式解決。但在建設(shè)經(jīng)適房的時候，市縣政府要無償劃撥土地，這部分土地的成本沒有算到直接投資當中去，這筆錢數(shù)目不小。這樣，在1.3萬億元中有5000億元左右是通過這樣的方式解決。政府資金主要是用于廉租房和公租房建設(shè)，也包括發(fā)放廉租住房租賃補貼。今年中央代地方發(fā)行的2000億元的國債當中，地方要優(yōu)先用于保障房，特別是公租房建設(shè)。

　　從社會籌集8000多億元

　　“完成今年1000萬套的任務(wù)，有8000多億元是通過社會機構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集來的。”齊驥表示，1000萬套中有400萬套左右是各類棚戶區(qū)改造，包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、煤礦棚戶區(qū)改造等。對于這類政府主導(dǎo)的棚戶區(qū)改造，各級政府都要拿出一定的補助資金，其中，今年中央將提供400億元左右。另外，棚戶區(qū)改造涉及的工業(yè)企業(yè)、工礦企業(yè)、農(nóng)場、林場以及參與改造的職工，還要自籌一部分。初步估算，400萬套棚戶區(qū)改造所需要的年度投資，在5000億元左右，由工礦企業(yè)和被改造的職工籌集的，大約在3400億元左右。

　　齊驥表示，為確保資金落實，住建部還提出一系列支持政策，比如去年開始清理各地方融資平臺，保留了為支持保障性安居工程建設(shè)的融資平臺。

　　同時，政府很快會制定金融機構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)、特別是公租房建設(shè)的中長期貸款政策。通過政府補助、注入資本金或者貼息，然后再通過商業(yè)銀行貸款，大大提高融資的能力。政府還制定了優(yōu)惠政策，鼓勵和吸引企業(yè)參與公租房建設(shè)運營。

　　>>解讀

　　五成房企 兩三年內(nèi)淘汰

　　“用限購政策先抑制商品住房的房價，再爭取時間來建設(shè)保障性住房的做法，這是麻醉藥的休克療法來完成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)大的轉(zhuǎn)變。”地產(chǎn)商潘石屹認為，3600萬套保障房的供應(yīng)，就如房地產(chǎn)市場成長的更年期一樣，整個結(jié)構(gòu)都面臨著重大的調(diào)整和變化，保障房占去了市場的一半。

　　未來中國房地產(chǎn)的格局和結(jié)構(gòu)應(yīng)該像香港和新加坡的房地產(chǎn)市場一樣。他認為至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局。不過淘汰掉的企業(yè)應(yīng)該是實力比較差，產(chǎn)品與保障性住房在地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量和戶型上沒有太大差距的企業(yè)，以及沒有特點的房企。房地產(chǎn)企業(yè)生存最重要的是資金實力，資金成了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

　　城市居民89%擁有住房

　　>>現(xiàn)狀

　　房價問題與百姓息息相關(guān)，齊驥說：“最近我也看了國家統(tǒng)計局的一個抽樣調(diào)查資料，中國城市居民89%擁有住房，其中約12%是祖上傳下來的，是原來的私有住房；有40%多一點是計劃經(jīng)濟時代建的宿舍，最后通過住房制度改革變成職工個人的房產(chǎn)，我們叫房改房；其他不到40%是居民通過市場購買的商品住房。”

　　齊驥說，現(xiàn)在面臨著一個很大問題。城鎮(zhèn)化過程在一定程度上是人口流動遷徙的過程，工作可以去異地，但是住房是不動產(chǎn)，不像換工作那么容易。所以，在很大程度上就存在住房配置不合理的問題，使得一些新市民、新就業(yè)職工，面對很高的房價無可奈何。因此，大家就非常關(guān)注房價的問題。

　　“我認為，今年國辦1號文件當中強化地方政府穩(wěn)定房價的責任，一個很重要的要求，就是各地要結(jié)合本地實際情況、經(jīng)濟發(fā)展目標和居民收入水平，來制定一個使消費者買得起或者租得起房子的調(diào)控目標。我想，隨著各項政策的落實，隨著地方進一步提高認識、強化責任，這個問題會逐步得到解決。”齊驥說。

　讓剛性需求優(yōu)先買房

　　>>限購

　　針對住房“限購令”，齊驥說：“我們分析下來，購房者中有一些是屬于不合理的需求。”有的買房是為了解決自己無房住的問題，有的買房是為了改善住房條件，但還有不少買房人，既不是為了解決當前無處可住問題，也不是為了改善住房條件，可能是考慮到通脹預(yù)期，為了增值保值，使財富不縮水，還有的是想通過房地產(chǎn)的交易來獲利，這是當前一些不合理的住房需求。“所以目前調(diào)控的重點就是要把這些不是當下馬上需要來購買房子居住的這部分消費者往后排一排。”

　　齊驥說：“今年國辦1號文件當中規(guī)定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)要限制本地居民什么樣的條件、外地居民什么樣的條件能購房，政策的出發(fā)點就在這兒。眼下，短時間內(nèi)市場供給不能完全滿足各種需求的情況下，要把暫時有限的供給提供給那些最需要買房居住的消費者。這是政府當前調(diào)控的一個基本出發(fā)點。”

　　未穩(wěn)房價將出問責制

　　>>問責

　　齊驥強調(diào)，對于穩(wěn)定房價工作不力、保障性安居工程任務(wù)未完成，影響了社會穩(wěn)定的地方，根據(jù)國務(wù)院要求，住建部將會同監(jiān)察部等部門對這些地方的負責人進行巡查、約談，甚至問責。

　　關(guān)于如何問責，具備了什么樣條件進行約談，到了什么程度進行問責，溫總理的政府工作報告當中已經(jīng)提到了這樣幾句話：有關(guān)部門要加快完善巡查、考評、約談和問責制度，對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責任。住建部將按照國務(wù)院要求，來認真研究細化對各地穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)的一些細節(jié)問題。然后提出怎么樣考評、用哪些指標來考評、到什么樣的程度要進行約談、出現(xiàn)了什么樣的問題要進行問責，并會同有關(guān)部門拿出一套具體的辦法來。

　　〖公租房〗

　　公租房租金必須政府核定

　　齊驥在發(fā)布會上表示，今年開建的400萬套租賃房中，廉租住房160多萬套、公共租賃住房近220萬套。其中公租房建設(shè)土地和廉租房一樣須政府劃撥，租金則由政府核定。公租房租金有可能以略低于市場價格，甚至等同于市場價格，向公租房的對象來提供。但是政府對支付能力不足的個體或家庭，應(yīng)提供必要的租金補貼，也可能是用人單位來提供這樣的補貼。這樣就使得不論住在什么樣的公租房當中，保障對象的租金負擔大致相當。

　　至于建設(shè)范圍，齊驥說，去年各地共開工建設(shè)公共租賃住房40多萬套，主要集中在沿海地區(qū)用工比較集中的城市和一些內(nèi)地大城市。今年近220萬套的公共租賃住房，大部分仍然集中在沿海城市和外來就業(yè)人員比較集中的省會城市和中心城市。

　　>>公租房建設(shè)模式

　　模式1 由政府出地、政府投資、政府管理。像建設(shè)廉租房一樣，由政府無償劃撥土地，由政府融資建設(shè)。

　　模式2 政府可以劃撥土地，吸引社會機構(gòu)來參與建設(shè)，即政府出地，企業(yè)出錢。通過這種模式建設(shè)一大批公租房，特別是在用工集中的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及一些用工比較集中的大企業(yè)。

　　模式3 政府拿出部分土地，讓各類企業(yè)和機構(gòu)通過市場方式取得，然后自己去建設(shè)公租房，并擁有所有權(quán)。但供應(yīng)對象須由政府核定。

　　〖觀 察〗

　　樓市未“退燒”還要“加減法”

　　新一輪樓市調(diào)控重拳出擊，“限購、限貸”緊鑼密鼓出臺，保障房建設(shè)全面加速，政府打出樓市“加減法”政策組合拳。但目前仍需多方發(fā)力破解政策執(zhí)行瓶頸，有效執(zhí)行調(diào)控措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)回歸理性。

　　北京等11城市房價仍微漲

　　昨天，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在國八條頒布實施一個多月后，北京、深圳、廣州等11城市的二手房價仍在上漲，漲幅在1.2%~3.3%。

　　11個城市指數(shù)環(huán)比仍上漲，但漲幅小幅收窄，成交量環(huán)比明顯減少。在11個城市中，深圳、廣州的漲幅最高，環(huán)比漲幅分別為：深圳3.22%、廣州3.05%；北京、重慶和成都的漲幅超過2%；天津、上海、武漢、蘇州和南京的漲幅在1%~2%。杭州的漲幅連續(xù)兩個月均為最低，本月環(huán)比漲幅僅為0.72%。各市場主體對市場走勢判斷日趨理性，雖然成交意愿減弱，但價格仍然堅挺。

　　成交量方面，11個城市的成交量環(huán)比均大幅減少，其中有5個城市的成交量環(huán)比減少超過60%，分別是武漢、上海、深圳、北京和廣州。成都和南京的成交量也減少超過一半，分別減少53.18%和58.42%。僅天津和蘇州的成交量減幅在20%~30%，相對較少。

　　要見效需破解政策執(zhí)行瓶頸

　　樓市調(diào)控何時見效，不少人將希望寄托在保障房建設(shè)上。不過有業(yè)內(nèi)人士表示，保障房建設(shè)大部分資金缺口仍需依靠存在很大不確定因素的金融及發(fā)債來完成，資金瓶頸仍然存在。同時，“限購、限貸”很有可能阻礙有著正常需求的人群。

　　如何破解樓市調(diào)控中的這些瓶頸？中國(海南)改革發(fā)展研究院副研究員夏鋒認為，住房供應(yīng)的“加法”需要強調(diào)效益和效果，嚴格控制各類保障性住房的面積標準，使盡可能多的家庭能夠盡早享受到實惠。同時限制購房的“減法”要盡量減少對有正常需求的人群產(chǎn)生的副作用。只有調(diào)控措施常態(tài)化，改變公眾“調(diào)控之后必放松”的預(yù)期，才能平衡房地產(chǎn)市場。

　　〖議 房〗

　　傅企平 人大代表

　　建直補換租流轉(zhuǎn)新機制

　　全國人大代表、浙江奉化滕頭村黨委書記傅企平說，目前我國兩限房的配售主要依賴于政府計劃和行政權(quán)力，基本上難以進入市場流轉(zhuǎn)，申請人的選擇權(quán)十分有限，難以滿足申請家庭生產(chǎn)生活的流動性需求，居住地距離工作場所較遠，增加家庭的交通成本。而且，計劃性配置模式和缺乏有效的流轉(zhuǎn)模式，導(dǎo)致城市人流量和車流量的無謂增多，增加了城市交通系統(tǒng)的壓力。

　　傅企平建議，有關(guān)部門應(yīng)研究用貨幣直補替代實物性補貼，可以根據(jù)不同城市商品房價格與兩限房的差價對取得保障資格的家庭進行貨幣直補，從而使得他們能夠在市場上進行自由選擇。對于已經(jīng)按照搖號配置模式入住了的家庭，允許他們相互之間進行換租或者交換房屋居住，借以解決兩限房的配售和申請家庭成員工作變換之間的矛盾。

　　李德水 政協(xié)委員

　　只漲不跌

　　提法不對

　　過去兩年中國房地產(chǎn)市場“高燒”讓很多人認為中國樓市“只漲不跌”。“房價只漲不跌的提法是不對的。”對于這種看法，曾經(jīng)擔任過國家統(tǒng)計局局長的全國政協(xié)委員李德水旗幟鮮明地反對，“任何商品其價格大大超過實際價值就會形成泡沫。目前我國房價過高，必須加以控制，日本、美國這樣市場經(jīng)濟高度成熟的國家都在房地產(chǎn)問題上摔了大跟頭，我們決不能犯它們這種錯誤。”

　　在李德水委員看來，要想解決中國的房地產(chǎn)問題，首先必須明確中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的目標。“十七大提出要‘住有所居’，并不是‘居者有其屋’。”李德水委員說，過度追求對房屋的所有權(quán)，對于現(xiàn)在的中國不僅不現(xiàn)實，而且有風險。完善房屋租賃體系建設(shè)，推出公租房等形式的保障性住房，建立多層次的住房保障體系才是中國房地產(chǎn)問題的解決之道。