逾期辦理房產(chǎn)證 違約未必“告得入”
問：我于1999年間在廣州某地購買了一套商品房且已經(jīng)收樓入住，但至今仍未拿到房產(chǎn)證。請問房地產(chǎn)開發(fā)商是否構成違約，是否應承擔違約責任？陳小姐
答：廣東金領律師事務所譚少娟律師認為，目前，辦房產(chǎn)證難一事已得到各界關注，亦采取了相應的措施，但房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的原因有多種，未必都要承擔違約責任。
譚少娟律師解釋，自從最高人民法院出臺了《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》后，不少業(yè)主向法院提起民事賠償訴訟，以房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證為由，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔違約責任及支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金。但是在具體案件中，只有小部分業(yè)主全部勝訴，大部分業(yè)主要求賠償?shù)倪`約金訴請未能得到法院的全額支持。
前不久，廣東省高級人民法院又出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》，意見中指出：“根據(jù)最高人民法院的司法解釋：出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領取房屋權屬證書的情況下，才需承擔逾期辦證的違約責任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有辦理房屋權屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔逾期辦證的違約責任。”
由此可見，業(yè)主要主張權利必須符合法律法規(guī)之規(guī)定，因為致使房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦證的原因不盡相同。故此，陳小姐如果要求房地產(chǎn)開發(fā)商辦理房產(chǎn)證及提出賠償損失，關鍵要先查清房地產(chǎn)開發(fā)商有否在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有辦理房屋權屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件。對于開發(fā)商逾期辦證是否承擔違約賠償責任不能一刀切，應根據(jù)不同的個案，具體分析、處理，才能避免訴訟中的風險。
