[個(gè)案] 房產(chǎn)證辦理延誤屬于誰之過？

    2002年3月5日，趙先生與某開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，但直到2003年6月1日，趙先生的房屋所有權(quán)證才辦下來。此時(shí)，趙先生已錯(cuò)過了投資的最佳時(shí)機(jī)，經(jīng)調(diào)查得知，產(chǎn)權(quán)證延遲辦理的主要原因是由于開發(fā)商未能及時(shí)提供房屋實(shí)測(cè)面積的測(cè)繪手續(xù)造成。于是，趙先生憤而將開發(fā)商告上法庭，要求其賠償損失。法院判決認(rèn)定，開發(fā)商的行為構(gòu)成違約，應(yīng)按趙先生已付購(gòu)房款每日萬分之二點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)，賠償趙先生損失18900元。一審宣判后，雙方均未上訴。
　　買受人是法定義務(wù)人

　　1998年7月20日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。根據(jù)該條例的規(guī)定，國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》均相應(yīng)規(guī)定房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（承購(gòu)人）提出申請(qǐng)。因此，房屋買受人是申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證的法定義務(wù)人。

　　開發(fā)商負(fù)有協(xié)助義務(wù)

　　盡管買受人負(fù)有申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的法定義務(wù)，但由于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需要的用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件均需要開發(fā)商提供，而且如果開發(fā)商欠缺該類文件沒能辦理初始登記的話，買受人的房屋產(chǎn)權(quán)證是根本無法辦理的。因此，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。從而明確了開發(fā)商對(duì)買受人申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證負(fù)有的協(xié)助義務(wù)。2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第三十四條又進(jìn)一步明確了該項(xiàng)協(xié)助義務(wù)。

　　開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任

　　由于上述《條例》、《辦法》屬于行政法規(guī)和部門規(guī)章，只規(guī)定了開發(fā)商不履行協(xié)助義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的行政責(zé)任，沒有也不可能規(guī)定其民事責(zé)任。因此，這對(duì)保護(hù)廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益是很不利的。為了解決這一問題，2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。而且根據(jù)該解釋第十九條的規(guī)定，購(gòu)買預(yù)售商品房的在商品房交付后超過一年零九十天，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人仍然無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

　　根據(jù)上述規(guī)定，趙先生在房屋交付半年之后才辦下產(chǎn)權(quán)證，而且這種產(chǎn)權(quán)證延遲辦理的狀況主要是由于開發(fā)商未能及時(shí)提供房屋實(shí)測(cè)面積的測(cè)繪手續(xù)所造成。因此，開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而且，趙先生在2002年12月1日房屋交付后，若因開發(fā)商的原因不能辦下產(chǎn)權(quán)證，則趙先生從2003年3月1日起即享有向開發(fā)商索賠的權(quán)利，而如果到2004年3月1日仍不能辦下產(chǎn)權(quán)證，則趙先生即依法享有退房并要求開發(fā)商賠償損失的權(quán)利。（作者為北京市煒衡律師事務(wù)所律師）