揭秘招商地產(chǎn)七年之慢 “富二代”長(zhǎng)不大的糾結(jié)

這是一只大象。一只找不到節(jié)奏和市場(chǎng)感覺(jué)的大象。這只大象是招商地產(chǎn)，曾經(jīng)的地產(chǎn)四大天王之一。

　　在新公布的中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)測(cè)評(píng)中心的2010年榜單上，地產(chǎn)四大天王“招保萬(wàn)金”命運(yùn)出現(xiàn)分化：萬(wàn)科登頂千億銷(xiāo)售額，保利地產(chǎn)(600048,股吧)跨過(guò)600億大關(guān)，金地集團(tuán)(600383,股吧)銷(xiāo)售額翻了7.8倍。招商地產(chǎn)則以143億的銷(xiāo)售額排在第18位，銷(xiāo)售額較2009年降了14億，名次降了2位，被綠地、綠城、萬(wàn)達(dá)、龍湖等一眾后起之秀趕超，風(fēng)光不再。

　　7年前，招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售額是萬(wàn)科的45％，保利的77％，金地的1.1倍。

　　現(xiàn)在，招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售額只有萬(wàn)科的14％，保利的22％，金地的51％。

　　很慢。這是眾多分析人士對(duì)招商地產(chǎn)這7年的論斷。

　　招商地產(chǎn)最大的問(wèn)題在哪里？“公司戰(zhàn)略。雖然他們也在到處談土地，但從速度來(lái)說(shuō)，太穩(wěn)健，沒(méi)有節(jié)奏，沒(méi)有市場(chǎng)感，沒(méi)有金地的瘋狂，也沒(méi)有萬(wàn)科審時(shí)度勢(shì)的爆發(fā)。”北京一位知名分析人士認(rèn)為。

　　“這和股東背景有關(guān)系。大股東招商局風(fēng)格向來(lái)比較穩(wěn)健，受集團(tuán)文化影響較大。”中投證券首席分析師李少明說(shuō)。

　　答案是多很面的。

　　失去的7年：從2個(gè)金地到1個(gè)金地

　　2004—2011年，是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最迅速的7年。但恰恰在這7年，招商地產(chǎn)落單了。從各個(gè)指標(biāo)看，招商地產(chǎn)都被對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。

　　從銷(xiāo)售額看，2004年，招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科的銷(xiāo)售額分別為34.7億、31.7億、45億、76.6億，四者差距不大。此時(shí)，招商地產(chǎn)與金地、保利站在同一起跑線上。

　　2010年，萬(wàn)科銷(xiāo)售額達(dá)1026億，7年增長(zhǎng)12.4倍；保利銷(xiāo)售額660億，7年增長(zhǎng)13.7倍；金地銷(xiāo)售額280億，7年增長(zhǎng)7.8倍；而招商地產(chǎn)銷(xiāo)售額僅143億，7年僅增長(zhǎng)4.1倍。

　　在中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)測(cè)評(píng)中心的2010年榜單上，招商地產(chǎn)被劃分至銷(xiāo)售額在100億－200億的第三梯隊(duì)，當(dāng)年“招保萬(wàn)金”唯我獨(dú)尊的風(fēng)光不再。

　　從總資產(chǎn)規(guī)?？矗?004年末，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)84.6億，遠(yuǎn)超保利的42.2億、金地的58.6億。7年后，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)被保利、金地大幅超越。2010年9月底，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)543.8億，只有萬(wàn)科1879億總資產(chǎn)的29％，只有保利1368億總資產(chǎn)的39.8％，只有金地656億總資產(chǎn)的83％。

　　從凈利潤(rùn)看，2004年，招商地產(chǎn)凈利3.6億，當(dāng)時(shí)，保利和金地凈利僅1.9億、2.5億。7年后，招商地產(chǎn)被萬(wàn)科、保利遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)，開(kāi)始被金地追上。2010年前三季，招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)14.3億，比萬(wàn)科少18.4億，比保利少8.6億，和金地不相上下。

　　從土地儲(chǔ)備看，招商地產(chǎn)目前有53個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備為1271萬(wàn)平米，據(jù)推算，可支持6年30%的復(fù)合增長(zhǎng)；金地土地儲(chǔ)備約1676萬(wàn)平方米，夠開(kāi)發(fā)3年；萬(wàn)科土地儲(chǔ)備約3698萬(wàn)平方米，夠開(kāi)發(fā)2－3年；保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備3722萬(wàn)平方米。綜合比較，招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備最少，最大懸念仍是大股東手中的資源。

　　從市值看，2004年末，招商地產(chǎn)市值為49億，當(dāng)時(shí)，金地市值只有26億。招商地產(chǎn)市值相當(dāng)于兩個(gè)金地。7年后格局扭轉(zhuǎn)。3月3日，招商地產(chǎn)市值為286億，金地為290億，市值比金地少了4個(gè)億，不到1個(gè)金地。

戰(zhàn)略定位和市場(chǎng)節(jié)奏之惑

　　招商地產(chǎn)為什么如此之慢？眾多分析師將矛頭指向其戰(zhàn)略定位。通俗講，就是一個(gè)“路線”、兩個(gè)“依賴”：即低周轉(zhuǎn)高毛利中高端路線，依賴大股東、依賴核心區(qū)域。

　　“招商地產(chǎn)走的是中高端高毛利低周轉(zhuǎn)路線，而且國(guó)企味道比較濃，市場(chǎng)嗅覺(jué)相對(duì)差一些。”廣州一位不愿意透露姓名的分析師表示。

　　招商地產(chǎn)選擇了低周轉(zhuǎn)高毛利的“少數(shù)派”的路線。與之相對(duì)的是，萬(wàn)科、保利為代表的高周轉(zhuǎn)模式。前者注重毛利回報(bào)、資金鏈安全，后者注重資產(chǎn)高速運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)模擴(kuò)張。

　　“你可以用穩(wěn)健形容招商地產(chǎn)，或者說(shuō)是保守。這種風(fēng)格影響到拿地和擴(kuò)張。中高端路線決定不可能進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張和復(fù)制，擴(kuò)張當(dāng)然也快不起來(lái)。”前述廣州分析師表示。

　　招商地產(chǎn)的保守，在拿地上表現(xiàn)得淋漓盡致。

　　從近幾年招商地產(chǎn)拿地的節(jié)奏看，呈現(xiàn)的是逐年均增的穩(wěn)健風(fēng)格，近三年均衡在土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)率在15％左右，感覺(jué)不到市場(chǎng)節(jié)奏的變化。

　　招商地產(chǎn)唯一的一次激進(jìn)擴(kuò)張是在2007年，當(dāng)年拿下447.53萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，招商地產(chǎn)現(xiàn)在超過(guò)1/3的土地儲(chǔ)備來(lái)自2007年。

　　但這次激進(jìn)突圍并不順利：2007年擴(kuò)張；2008年釋放銷(xiāo)售，連續(xù)碰到金融危機(jī)及行業(yè)調(diào)控被大量囤積；2009年碰到機(jī)遇，收入爆發(fā)性增長(zhǎng)；2010年融資失敗，再被打壓。

　　自此，招商地產(chǎn)重新回歸保守。中投證券分析師李少明認(rèn)為，相對(duì)大量的土地儲(chǔ)備，招商目前的結(jié)轉(zhuǎn)速度不夠快。

　　廣發(fā)證券(000776,股吧)分析師趙強(qiáng)對(duì)戰(zhàn)略定位和市場(chǎng)節(jié)奏之惑

　　招商地產(chǎn)為什么如此之慢？眾多分析師將矛頭指向其戰(zhàn)略定位。通俗講，就是一個(gè)“路線”、兩個(gè)“依賴”：即低周轉(zhuǎn)高毛利中高端路線，依賴大股東、依賴核心區(qū)域。

　　“招商地產(chǎn)走的是中高端高毛利低周轉(zhuǎn)路線，而且國(guó)企味道比較濃，市場(chǎng)嗅覺(jué)相對(duì)差一些。”廣州一位不愿意透露姓名的分析師表示。

　　招商地產(chǎn)選擇了低周轉(zhuǎn)高毛利的“少數(shù)派”的路線。與之相對(duì)的是，萬(wàn)科、保利為代表的高周轉(zhuǎn)模式。前者注重毛利回報(bào)、資金鏈安全，后者注重資產(chǎn)高速運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)模擴(kuò)張。

　　“你可以用穩(wěn)健形容招商地產(chǎn)，或者說(shuō)是保守。這種風(fēng)格影響到拿地和擴(kuò)張。中高端路線決定不可能進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張和復(fù)制，擴(kuò)張當(dāng)然也快不起來(lái)。”前述廣州分析師表示。

　　招商地產(chǎn)的保守，在拿地上表現(xiàn)得淋漓盡致。

　　從近幾年招商地產(chǎn)拿地的節(jié)奏看，呈現(xiàn)的是逐年均增的穩(wěn)健風(fēng)格，近三年均衡在土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)率在15％左右，感覺(jué)不到市場(chǎng)節(jié)奏的變化。

　　招商地產(chǎn)唯一的一次激進(jìn)擴(kuò)張是在2007年，當(dāng)年拿下447.53萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，招商地產(chǎn)現(xiàn)在超過(guò)1/3的土地儲(chǔ)備來(lái)自2007年。

　　但這次激進(jìn)突圍并不順利：2007年擴(kuò)張；2008年釋放銷(xiāo)售，連續(xù)碰到金融危機(jī)及行業(yè)調(diào)控被大量囤積；2009年碰到機(jī)遇，收入爆發(fā)性增長(zhǎng)；2010年融資失敗，再被打壓。

　　自此，招商地產(chǎn)重新回歸保守。中投證券分析師李少明認(rèn)為，相對(duì)大量的土地儲(chǔ)備，招商目前的結(jié)轉(zhuǎn)速度不夠快。

　　廣發(fā)證券(000776,股吧)分析師趙強(qiáng)對(duì)周報(bào)戰(zhàn)略定位和市場(chǎng)節(jié)奏之惑

　　招商地產(chǎn)為什么如此之慢？眾多分析師將矛頭指向其戰(zhàn)略定位。通俗講，就是一個(gè)“路線”、兩個(gè)“依賴”：即低周轉(zhuǎn)高毛利中高端路線，依賴大股東、依賴核心區(qū)域。

　　“招商地產(chǎn)走的是中高端高毛利低周轉(zhuǎn)路線，而且國(guó)企味道比較濃，市場(chǎng)嗅覺(jué)相對(duì)差一些。”廣州一位不愿意透露姓名的分析師表示。

　　招商地產(chǎn)選擇了低周轉(zhuǎn)高毛利的“少數(shù)派”的路線。與之相對(duì)的是，萬(wàn)科、保利為代表的高周轉(zhuǎn)模式。前者注重毛利回報(bào)、資金鏈安全，后者注重資產(chǎn)高速運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)模擴(kuò)張。

　　“你可以用穩(wěn)健形容招商地產(chǎn)，或者說(shuō)是保守。這種風(fēng)格影響到拿地和擴(kuò)張。中高端路線決定不可能進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張和復(fù)制，擴(kuò)張當(dāng)然也快不起來(lái)。”前述廣州分析師表示。

　　招商地產(chǎn)的保守，在拿地上表現(xiàn)得淋漓盡致。

　　從近幾年招商地產(chǎn)拿地的節(jié)奏看，呈現(xiàn)的是逐年均增的穩(wěn)健風(fēng)格，近三年均衡在土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)率在15％左右，感覺(jué)不到市場(chǎng)節(jié)奏的變化。

　　招商地產(chǎn)唯一的一次激進(jìn)擴(kuò)張是在2007年，當(dāng)年拿下447.53萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，招商地產(chǎn)現(xiàn)在超過(guò)1/3的土地儲(chǔ)備來(lái)自2007年。

　　但這次激進(jìn)突圍并不順利：2007年擴(kuò)張；2008年釋放銷(xiāo)售，連續(xù)碰到金融危機(jī)及行業(yè)調(diào)控被大量囤積；2009年碰到機(jī)遇，收入爆發(fā)性增長(zhǎng)；2010年融資失敗，再被打壓。

　　自此，招商地產(chǎn)重新回歸保守。中投證券分析師李少明認(rèn)為，相對(duì)大量的土地儲(chǔ)備，招商目前的結(jié)轉(zhuǎn)速度不夠快。

　　廣發(fā)證券(000776,股吧)分析師趙強(qiáng)對(duì)理財(cái)周報(bào)記者表示：“招商地產(chǎn)的擴(kuò)張速度一直比較慢。從這幾年發(fā)展趨勢(shì)上看，萬(wàn)科這種高周轉(zhuǎn)模式更具備競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在當(dāng)前政策調(diào)控下，中高端住宅受到的影響更大一些。”

　　但一個(gè)微妙信號(hào)是，2009年以來(lái)，招商地產(chǎn)有意識(shí)地提高了速度。2009年招商地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.11提升至0.24，大幅度縮小與萬(wàn)科、保利和金地的差距。2010年前三季度，招商地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.19，略高于萬(wàn)科、保利、金地。

記者表示：“招商地產(chǎn)的擴(kuò)張速度一直比較慢。從這幾年發(fā)展趨勢(shì)上看，萬(wàn)科這種高周轉(zhuǎn)模式更具備競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在當(dāng)前政策調(diào)控下，中高端住宅受到的影響更大一些。”

　　但一個(gè)微妙信號(hào)是，2009年以來(lái)，招商地產(chǎn)有意識(shí)地提高了速度。2009年招商地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.11提升至0.24，大幅度縮小與萬(wàn)科、保利和金地的差距。2010年前三季度，招商地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.19，略高于萬(wàn)科、保利、金地。

記者表示：“招商地產(chǎn)的擴(kuò)張速度一直比較慢。從這幾年發(fā)展趨勢(shì)上看，萬(wàn)科這種高周轉(zhuǎn)模式更具備競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在當(dāng)前政策調(diào)控下，中高端住宅受到的影響更大一些。”

　　但一個(gè)微妙信號(hào)是，2009年以來(lái)，招商地產(chǎn)有意識(shí)地提高了速度。2009年招商地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.11提升至0.24，大幅度縮小與萬(wàn)科、保利和金地的差距。2010年前三季度，招商地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.19，略高于萬(wàn)科、保利、金地。

“富二代”長(zhǎng)不大的糾結(jié)

　　招商地產(chǎn)戰(zhàn)略定位的背后，是對(duì)大股東深深的依賴。出身豪門(mén)招商局，招商地產(chǎn)是典型的“富二代”。

　　“招商地產(chǎn)大股東資源很多，比較依賴大股東，不用像對(duì)手一樣在外面激烈拼殺，不用這么累。”上海一位不愿透露姓名的分析師表示，“在強(qiáng)大父親的護(hù)佑下，招商地產(chǎn)自身的競(jìng)爭(zhēng)力并沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái)。”

　　相比之下，其他三者更有進(jìn)攻性。“萬(wàn)科和金地的第一大股東持股比例都比較小，高管自我管理的色彩比較濃，股東市場(chǎng)化方面沒(méi)有障礙。雖然保利也是央企，但軍人作風(fēng)比較激進(jìn)務(wù)實(shí)。”中投證券分析師李少明表示。

　　這可以從招商地產(chǎn)區(qū)域布局看出。招商地產(chǎn)從深圳起步，珠三角區(qū)域是核心，占38%。其中，深圳土地儲(chǔ)備比例為11%，且集中于蛇口等核心區(qū)域，土地儲(chǔ)備過(guò)度集中在一線城市和消費(fèi)力較強(qiáng)的二線城市。從區(qū)域貢獻(xiàn)比看，在“招保萬(wàn)金”中， 招商地產(chǎn)最依賴本部區(qū)域，外延輻射能力最弱。不過(guò)，近幾年來(lái)，招商地產(chǎn)的土儲(chǔ)區(qū)域集中度逐步降低。

　　緩慢的招商地產(chǎn)，是招商局三大核心業(yè)務(wù)中最薄弱的一環(huán)，成為大股東的心病。2009年末，招商地產(chǎn)僅占招商局總資產(chǎn)的18.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于交通和金融業(yè)務(wù)。

　　而大股東的戰(zhàn)略調(diào)整似乎在悄然進(jìn)行著。

　　2010年8月，李建紅就任招商總裁，其曾任遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席，是招商局第一個(gè)有地產(chǎn)公司高管背景的總裁。

　　今年2月16日，招商地產(chǎn)公告稱，原董事總經(jīng)理林少斌升任董事長(zhǎng)，原董事長(zhǎng)孫承銘則前往大股東招商局擔(dān)任副總裁，分管地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　“這是正常升遷，管理層人員也沒(méi)有什么太大改變，還是那個(gè)團(tuán)隊(duì)。”廣發(fā)證券分析師趙強(qiáng)表示仍要繼續(xù)觀察。

　　此外，有分析人士指出，招商地產(chǎn)發(fā)展這么慢，一個(gè)重要原因是缺乏相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制。

　　“萬(wàn)科推出了股權(quán)激勵(lì)，保利高管也持有股權(quán)，金地對(duì)管理層也有相當(dāng)?shù)募?lì)，但招商地產(chǎn)并沒(méi)有。”李少明說(shuō)，“據(jù)我們了解，招商地產(chǎn)今年應(yīng)該會(huì)推出相應(yīng)的激勵(lì)措施。”