開發(fā)商壓力下步入休眠期 土地交易市場臨界巨變

    “暫時沒有拿地打算。”3月1日，在北京舉辦的一場房地產(chǎn)調(diào)控分析論壇上，燕郊一開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理明確地告訴記者。

　　他的理由是“新國八條”出臺后，在限購限貸下，需求必然會萎縮，開發(fā)企業(yè)要做的是現(xiàn)金為王。不僅如此，“十二五”期間3600萬套大體量的保障房建設(shè)對未來住宅市場存在極具震撼的沖擊。

　　多數(shù)企業(yè)在拿地上選擇了觀望。來自中國某研究院的統(tǒng)計(jì)表明，二月份住宅土地成交面積也呈現(xiàn)出五成的巨大跌幅。

　　土地市場巨變

　　北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h此前的預(yù)言成為現(xiàn)實(shí)。“新國八條出臺時，我就預(yù)測房價至少下跌20%，隨之土地交易會出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。”楊少鋒在電話中告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。

　　有數(shù)據(jù)顯示，全國100個城市房價環(huán)比漲幅放緩，2月份僅上漲0.48%，十大主要城市房價漲幅幾乎減半，而成交量也幾乎都出現(xiàn)70%的下跌。

　　土地市場也出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

　　1月26日至今，溫州共出讓了11宗土地，結(jié)果全部流標(biāo)。北京住宅用地同樣不可避免。今年前兩個月北京共出讓39宗土地，土地收入達(dá)132.35億元。而去年12月份，北京賣出59宗土地，土地收入達(dá)567.1億元。

　　根據(jù)北京市土地儲備整理中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年2月份北京出讓土地中包括經(jīng)營性用地11宗，經(jīng)營性用地出讓收入合計(jì)達(dá)69.86億元，在土地收入中占到98.5%。在經(jīng)營性用地中，純住宅類用地只有2宗，其他9宗為商業(yè)金融用地或多功能用地。其中，北京首批住宅用地公布出讓結(jié)果顯示，順義沙峪地塊以低價成交，折合樓面價僅8020元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此前周邊土地價格。

　　中國某研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年2月，全國土地市場新推出的土地較去年同期增加了18.7%，但成交面積卻下滑了43%，住宅用地推出較去年同期增長了10%，但成交量下跌五成，地價下跌了15%。

    多重壓力加大

　　開發(fā)企業(yè)選擇了觀望。

　　“萬科將減少拿地量，以保持資金的充裕，度過行業(yè)低谷期。”萬科董秘譚華杰表示。

　　在上述房地產(chǎn)論壇上，本報(bào)記者隨意就住宅用地意愿進(jìn)行訪問，幾乎所有的開發(fā)商都表示近期不會拿地。即使沒有明確表示的，也通過其他方式表達(dá)了這樣的想法。北京萬年基業(yè)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理黃璽慶就表示，其實(shí)房地產(chǎn)不只是住宅市場，比如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，開發(fā)企業(yè)不會吊死在住宅上。

　　限購令的常態(tài)化讓開發(fā)企業(yè)重新調(diào)整思路。陽光100副總裁范小沖表示，過去很多開發(fā)商，特別是泡沫時期通過融資買地，通過大規(guī)模的開發(fā)，靠周轉(zhuǎn)資本、土地獲利。這次調(diào)控改變的是開發(fā)商的生存模式。

　　不僅如此，開發(fā)信貸的收緊更為致命。開發(fā)商清楚，購房者的按揭貸款難以辦出，公司就無法及時回籠資金。而市場上關(guān)于停止開發(fā)貸的風(fēng)聲不斷傳來，各家開發(fā)商紛紛通過信托借款等方式高息舉債。“借款，甚至包括貸款的利率，有的已經(jīng)超過了20%，放慢拿地速度成為必然。”燕郊一開發(fā)商告訴記者。

　　大舉興建保障房更是讓開發(fā)企業(yè)坐立不安。今年1000萬套保障房的規(guī)模，相當(dāng)于2010年全國商品房的總量，已經(jīng)對未來住宅市場產(chǎn)生沖擊。北京頂秀置業(yè)有限公司董事長劉新虎認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)，旨在為保障房的建設(shè)爭取時間。

　　溫家寶總理3月1日與網(wǎng)友交流時提出，“十二五”期間要建設(shè)3600萬套保障房。今年要求建設(shè)的1000萬套保障性住房是硬任務(wù)。過去開發(fā)企業(yè)總是以打壓房地產(chǎn)會影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展為由要挾政府，如今保障房建設(shè)另外一個意義是擴(kuò)內(nèi)需、轉(zhuǎn)方式。“2008年的4萬多億元的投資，撬動的是超過10萬億元的投入，中央不擔(dān)心住宅下滑對經(jīng)濟(jì)的影響。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為。

　　還有一個打向開發(fā)企業(yè)的大棒并沒有停止。據(jù)泛海地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，盡管國土資源部沒有公布囤地黑名單，但國土資源部已經(jīng)派出專員督促閑置用地開工。“專員親自到現(xiàn)場督辦，直到看到所有開工手續(xù)并動工才肯罷休。泛海閑置的兩塊土地已經(jīng)開工。”

　　手中的土地開發(fā)需要資金，而市場上又無法獲得或者及時回籠資金，開發(fā)企業(yè)要自然放緩甚至?xí)和Ｄ玫亍?ldquo;接下來，開發(fā)商將選擇觀望，和購房者一樣進(jìn)入休眠期。”萬年基業(yè)總裁黃璽慶認(rèn)為。