確保樓市“加減法”政策效應(yīng)還需破解執(zhí)行瓶頸

      新華網(wǎng)北京３月６日電（記者 王存福）房?jī)r(jià)持續(xù)走高，一度成了籠罩在眾多城鎮(zhèn)低收入群體頭上的“陰霾”。２０１１年，新一輪樓市調(diào)控及時(shí)重拳出擊，“限購(gòu)、限貸”緊鑼密鼓出臺(tái)，保障房建設(shè)全面加速，政府打出樓市“加減法”政策組合拳。但目前仍需多方發(fā)力破解政策執(zhí)行瓶頸，有效執(zhí)行調(diào)控措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)回歸理性。

    “加法”　多方發(fā)力增加供應(yīng)

    始自２００７年的大規(guī)模保障性安居工程，近年來(lái)快速發(fā)展。越來(lái)越多無(wú)力購(gòu)買商品房、甚至租不起房子的低收入家庭，通過(guò)各種保障性住房，圓了安居夢(mèng)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十一五”期間，我國(guó)通過(guò)各類保障性住房建設(shè)，解決了１１４０萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入家庭和３６０萬(wàn)戶中低收入家庭住房困難問(wèn)題。２０１０年，全國(guó)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開(kāi)工５９０萬(wàn)套，基本建成３７０萬(wàn)套；農(nóng)村危房改造開(kāi)工１３６萬(wàn)戶，基本竣工１０８萬(wàn)戶。

    近日，國(guó)務(wù)院保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各地簽訂了２０１１年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書(shū)。今年全國(guó)共將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房１０００萬(wàn)套，比去年增加７０％多，改造農(nóng)村危房１５０萬(wàn)戶以上。

    為緩解不斷增加的資金壓力，２０１０年，中央財(cái)政對(duì)保障性安居工程的專項(xiàng)資金支持力度達(dá)到８０２億元。２０１１年，中央財(cái)政補(bǔ)助資金將超過(guò)１０００億元。地方政府也采取多種措施籌措資金。如黑龍江、江西等省加大了省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助力度；山西等省規(guī)定新建商品住房項(xiàng)目按５％配建廉租住房，并作為土地出讓前置條件；吉林省規(guī)定土地出讓凈收益不低于２０％用于保障房建設(shè)。

    為了督促落實(shí)土地出讓凈收益用于廉租房、公租房建設(shè)和城市棚戶區(qū)改造的比例不得低于１０％的政策，有關(guān)部門(mén)計(jì)劃采取相應(yīng)的硬措施和硬約束。財(cái)政資金安排不足的地區(qū)，土地出讓凈收益提取比例還將進(jìn)一步提高。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新指出，爭(zhēng)取到“十二五”期末，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，改善部分中等偏下收入家庭的住房條件。“十二五”期末，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率將達(dá)到２０％以上。

    “減法”　房?jī)r(jià)控制在合理范圍

    姜偉新此前指出，近幾年部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的原因主要有工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，使得住房需求總體快于供給增長(zhǎng)；市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠；地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配，較多依賴土地出讓資金收入和房地產(chǎn)發(fā)展收入；建設(shè)成本上漲；前兩年流動(dòng)性充裕，大量資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

    ２０１１農(nóng)歷新年到來(lái)之際，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施（下稱“新國(guó)八條”），為２０１１年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定下基調(diào)，信貸、稅收、限購(gòu)等措施比以往更加嚴(yán)格。

    “新國(guó)八條”規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。而此前部分城市出臺(tái)的限購(gòu)令則擴(kuò)至全國(guó)——只要房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，均需執(zhí)行限購(gòu)令。

    目前，以落實(shí)“新國(guó)八條”調(diào)控為契機(jī)的限購(gòu)政策已經(jīng)在全國(guó)近３０個(gè)城市推行。２月份的最后１０天，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量應(yīng)聲下跌，但價(jià)格仍然高企。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，２月份全國(guó)７２個(gè)大中城市當(dāng)中，有１５個(gè)城市零開(kāi)盤(pán)，總共開(kāi)盤(pán)２３９個(gè)，環(huán)比下降７０％。２月１７日－２８日，北京市房屋成交量?jī)H相當(dāng)于去年同期的３０％。據(jù)分析，２月成交當(dāng)中還有相當(dāng)部分是商業(yè)項(xiàng)目，這部分剔除以后，住宅成交量會(huì)更低。

    與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)推行的緊縮貸款政策，更讓開(kāi)發(fā)商如坐針氈。２月底，大部分銀行提高了首套房貸利率，在部分城市甚至?xí)和Ａ硕准耙陨戏课莸膫€(gè)人按揭貸款。對(duì)于開(kāi)發(fā)貸則實(shí)行空前嚴(yán)厲的限制政策，對(duì)于新設(shè)立企業(yè)不給予貸款，對(duì)于老企業(yè)要還清部分貸款之后才能給予新的貸款。

     “效果”　需破解政策執(zhí)行瓶頸

    當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一輪頻度密集、力度空前的調(diào)控。一方面，政府全力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，做“加法”；另一方面，推行“限購(gòu)”“限貸”的政策，推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作等，做“減法”。但如何平衡“加法”跟“減法”兩者之間的關(guān)系，解決目前的政策瓶頸，成了擺在房地產(chǎn)業(yè)面前的一道難題。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，２０１０年計(jì)劃建設(shè)５９０萬(wàn)套保障房，后來(lái)基本完成３７０萬(wàn)套。今年計(jì)劃建設(shè)１０００萬(wàn)套，未來(lái)五年將建設(shè)３６００萬(wàn)套。國(guó)土資源部公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，２０１０年全國(guó)３０個(gè)省區(qū)市住房供地、保障性住房實(shí)際供地均不到年初計(jì)劃的七成，只完成原計(jì)劃的６７．９％。是否能按期、高質(zhì)量地完成保障房建設(shè)，是一個(gè)考驗(yàn)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，今年國(guó)家新增１０００萬(wàn)套保障性住房，需要資金１．３萬(wàn)億元，目前看得見(jiàn)的資金來(lái)源為中央財(cái)政撥款１０００多億元；地方土地出讓金凈收益的１０％，假如足額到位最多１０００多億元；另外，再加上動(dòng)用有限的住房公積金增值凈收益。其余大部分缺口仍需依靠存在很大不確定因素的金融及發(fā)債來(lái)完成，資金瓶頸仍然存在。同時(shí)，“限購(gòu)、限貸”很有可能阻礙有著正常需求的人群。

    如何破解樓市調(diào)控中的這些瓶頸？中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院副研究員夏鋒認(rèn)為，保障房建設(shè)不能僅當(dāng)作政府的一項(xiàng)調(diào)控任務(wù)，應(yīng)完善體制機(jī)制，設(shè)法建立產(chǎn)業(yè)激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商主動(dòng)建設(shè)保障房，如此樓市才有望回歸理性。同時(shí)，“加法”需要強(qiáng)調(diào)效益和效果，嚴(yán)格控制各類保障性住房的面積標(biāo)準(zhǔn)，使盡可能多的家庭能夠盡早享受到實(shí)惠。同時(shí)“減法”要盡量減少對(duì)有正常資金需求的人群產(chǎn)生的副作用。

    “‘限購(gòu)令’之下，剛性需求仍然存在，只是被暫時(shí)壓制了而已，所以要警惕報(bào)復(fù)性反彈。”夏峰告訴新華社記者。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，只有調(diào)控措施常態(tài)化，改變公眾“調(diào)控之后必放松”的預(yù)期，才能平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)。