上海三月樓市供應(yīng)“斷糧” 開(kāi)發(fā)商痛失小陽(yáng)春

    “聽(tīng)說(shuō)你們項(xiàng)目3月開(kāi)盤(pán)？”

　　“沒(méi)有?。∵€沒(méi)定呢！”

　　2月25日，《新民樓市》針對(duì)近期媒體刊登的50個(gè)3月上海新推房源的住宅樓盤(pán)名單以買(mǎi)房者的身份逐一電話(huà)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：只有24個(gè)樓盤(pán)確定3月上市，絕大多數(shù)具體時(shí)間未定，剩下的26個(gè)項(xiàng)目中也僅有12個(gè)表示“預(yù)計(jì)在4月開(kāi)盤(pán)”，其余的則無(wú)限期延后。

　　“知道肯定有推遲的，但沒(méi)想到會(huì)有那么多！”連負(fù)責(zé)電話(huà)調(diào)查的本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員也大呼意外。3月剛至，難道已經(jīng)意味著小陽(yáng)春的美夢(mèng)要破碎？

    浦東推盤(pán)大區(qū)

　　根據(jù)《新民樓市》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，浦東新區(qū)推出新盤(pán)最多，達(dá)到6個(gè)，如中海御景熙岸預(yù)計(jì)3月將推出90平方米的2-3精裝修房，而去年一鳴驚人的萬(wàn)科第五園也將在本月繼續(xù)推出自己的代表作小戶(hù)型別墅產(chǎn)品，與第五園定位不同的美林別墅也會(huì)拿出70-80套現(xiàn)房獨(dú)棟別墅面向市場(chǎng)。除浦東外，金山和寶山這兩個(gè)外環(huán)外傳統(tǒng)供應(yīng)大區(qū)也均有4個(gè)全新項(xiàng)目亮相。三個(gè)區(qū)域開(kāi)盤(pán)量壟斷全市總數(shù)的六成以上。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，2月份適逢春節(jié)假期，成交量跟開(kāi)盤(pán)量都比較少，年初“供不應(yīng)求”的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。經(jīng)過(guò)春節(jié)淡季期間的內(nèi)部調(diào)整，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始了推盤(pán)計(jì)劃，并且推出較大幅度的優(yōu)惠吸引購(gòu)房者。事實(shí)也如此，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至2月25日統(tǒng)計(jì)，上海市2011年3月打折優(yōu)惠樓盤(pán)95個(gè)(包括別墅)，從環(huán)線(xiàn)位置來(lái)看，外環(huán)外優(yōu)惠樓盤(pán)占據(jù)大頭，為73個(gè)，約占77%，中外環(huán)間優(yōu)惠樓盤(pán)8個(gè)、占總量9%，中內(nèi)環(huán)間優(yōu)惠樓盤(pán)7個(gè)、占總量7%，內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)惠樓盤(pán)7個(gè)、占總量7%。不過(guò)8成以上的項(xiàng)目為常規(guī)優(yōu)惠，已持續(xù)了一個(gè)月甚至將近一年的時(shí)間，常見(jiàn)的方式如買(mǎi)房送面積、全款97-99折等，除了一些附送大面積比較實(shí)惠，多數(shù)優(yōu)惠幅度不大。

　　剛需救命稻草

　　根據(jù)此前的媒體報(bào)道，3月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，中大戶(hù)型合計(jì)71%，占據(jù)市場(chǎng)重頭地位。而在實(shí)際調(diào)查中，推遲開(kāi)盤(pán)的26個(gè)項(xiàng)目中，11個(gè)是別墅項(xiàng)目，剩下的也多為中心區(qū)豪宅或大戶(hù)型項(xiàng)目，如早在去年就傳出要開(kāi)盤(pán)的遠(yuǎn)中風(fēng)華園和靜安豪景苑等。因此，在確定開(kāi)盤(pán)的24個(gè)住宅項(xiàng)目中，14個(gè)樓盤(pán)里主推90平方米左右的兩房項(xiàng)目，中小戶(hù)型一躍與高端大戶(hù)型平分秋色。如臨港海濱國(guó)際花園預(yù)計(jì)3月開(kāi)盤(pán)，推出戶(hù)型為90平方米2房；萬(wàn)宇榮盛名邸三期暫定3月20日開(kāi)盤(pán)，將推公寓戶(hù)型為 85-90平方米2房。

　　“此次新政組合拳已使不少豪宅、別墅等投資客退出市場(chǎng)，如同去年4月調(diào)控后類(lèi)似，剛性將成為調(diào)控下的市場(chǎng)需求主流。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析師羅寅申判斷今年3月或?qū)⒁揽縿傂栀?gòu)買(mǎi)力撐場(chǎng)面。

　　這一點(diǎn)在上周亦逐步顯示：在連續(xù)兩周零開(kāi)盤(pán)后，2月23日，上海萬(wàn)科錦源集中推出最后一批臨湖景觀90平精裝三房，當(dāng)日即銷(xiāo)售過(guò)半。據(jù)悉，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天凌晨7點(diǎn)已有不少客戶(hù)來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)等待選房。逾百組等候認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)中30歲左右的年齡段占據(jù)了客戶(hù)的主力，攀談了解下多是初到上海打拼，定居置業(yè)需求迫切。“逆市推盤(pán)，打破上海樓市冰凍，萬(wàn)科此舉并不是作秀，更不是玩火。”錦源項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“這是基于對(duì)市場(chǎng)客戶(hù)剛性需求的準(zhǔn)確判斷。”

　　開(kāi)發(fā)商趨理性

　　盡管絕大多數(shù)別墅以及高端公寓的開(kāi)發(fā)商選擇延緩入市，也有不少品質(zhì)樓盤(pán)敢于直面慘淡的“樓市”。瑞虹新城、美林別墅就是其中的代表。

　　“由于瑞虹新城·銘庭首期推出產(chǎn)品已全部售罄，農(nóng)歷新年后我們又加推珍藏景觀房源1號(hào)樓和2號(hào)樓。”據(jù)銘庭案場(chǎng)經(jīng)理介紹：這次我們還加推大比例的2房和改善型的3房。

　　“受調(diào)控政策的影響，上海樓市發(fā)展更趨向于理性消費(fèi)。在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，我們工作重心除了要著力打造升級(jí)精裝公寓理念外，也要在會(huì)所、景觀燈軟件配套上進(jìn)行完善。力爭(zhēng)成為內(nèi)環(huán)內(nèi)最有競(jìng)爭(zhēng)力的壓軸新盤(pán)。”該位人士信心滿(mǎn)滿(mǎn)。

　　與此類(lèi)似的是，作為滬上知名的高端別墅代表美林別墅也將在3月加推新房源。馬斯琦作為該項(xiàng)目的策劃經(jīng)理最近非常的忙碌。根據(jù)他的講述：美林別墅在去年12月已經(jīng)積累了一批優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，不過(guò)春節(jié)前夕以及近期政府又出臺(tái)一批新的政策，使得不少意向客戶(hù)或多或少會(huì)存在買(mǎi)房問(wèn)題。“最近我們一方面力爭(zhēng)在3月下旬拿出好的作品呈現(xiàn)給客戶(hù)，另一方面也在做意向客戶(hù)的篩選和梳理。”馬斯琦透露：“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)通脹壓力依舊很大，房產(chǎn)作為穩(wěn)健的投資產(chǎn)品依舊吸引著很多高端人士，我們的項(xiàng)目是現(xiàn)房，避免了期房出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商資金壓力風(fēng)險(xiǎn)，因此還是有一些客戶(hù)正在打算將自己手上的老房子賣(mài)掉，盡可能地符合買(mǎi)房條件，來(lái)購(gòu)買(mǎi)我們的產(chǎn)品。”