樓市調控頻出重拳 政策效應如何看

    中國房地產市場正在經歷一輪頻度密集、力度空前的調控。當高企的房價遭遇調控的重拳，市場的走勢變得撲朔迷離；比起房價本身，調控方式和效果變得更加引人關注：“最嚴調控”究竟能否讓房價回歸理性？在打擊投資投機是否會誤傷百姓改善性需求？房產稅收怎么用？央企退出房地產業(yè)能不能撼動高房價？調控舉措引發(fā)的一系列問題成為代表委員們關注的焦點。

    透過觀點碰撞，人們聽到了全國政協(xié)委員的建言獻策，也體會到兩會的民主氛圍。

　　“最嚴調控”會在多大程度上影響房價？

　　焦點：在新一輪房地產調控中，房產稅試點和商品房限購政策被認為是力度最大的兩記重拳。被稱為“史上最嚴”的調控政策能否最終讓房價回到理性的軌道、合理的水平？

　　【觀點一】北京大學經濟學院教授李慶云委員：開征房產稅，如果力度大，范圍廣，對抑制房地產市場的投資投機行為，改變需求結構和需求量，進而對房地產虛高價格進行調節(jié)肯定會產生作用。所以想讓房產稅對調控房價起作用，需要將征稅范圍擴大到存量住房，對一套房免征，對多套房制定梯度的征稅標準。

　　相比房產稅試點，限購政策對房價的作用會更明顯，現在成交量已經開始回落，相信價格會松動。由于中國的房地產市場化起步很晚，人多房少，市場房源存量不足的問題會長期存在，所以限購政策應該有一個中長期的計劃。

　　【觀點二】財政部財政科學研究所所長賈康委員：房產稅可以為地方政府開拓新稅源，這對于解決土地財政有作用。但開征房產稅的主要用意其實并不在降低房價。幾十年城市化下來，中心城區(qū)的房價一定是總體上揚的，房產稅本身無法改變房價上漲趨勢。房產稅的意義在于，為我國建立起一個不動產稅的框架，形成比較合理的、成型的地方稅體系，為分稅制改革配套。

　　【觀點三】河南臺興房產有限公司董事長王超斌委員：“限購令”下，實際需求其實并沒有減少，只是被壓制了。出于成本的考慮，還有對政策調整的預期，以及對需求的判斷，開發(fā)企業(yè)不一定就會大幅度調整房價。不僅如此，一旦限購取消，難保市場不會出現報復性的反彈。

　　點評：重慶、上海房產稅試點一月有余，限購政策在全國30多個城市也已陸續(xù)出臺，主要城市的成交量回落，但房價仍未發(fā)生轉折性的變化。政策效果如何，有待時間檢驗。房價高企需要重拳出擊這毋庸置疑，但揮出的重拳能否打在七寸則考驗著調控的智慧。

　　打擊投機會不會誤傷正常需求？

　　焦點：提高二套房信貸成本的同時減少首套房貸的利率優(yōu)惠；限購與否以擁有住房的數量和戶籍為標準……旨在打擊投機的各項舉措是否對改善型商品房需求產生了嚴重的誤傷？

　　【觀點一】王超斌委員：限制二套房貸打擊投資、投機可以理解，但首套房的優(yōu)惠取消卻加大了普通人的購房成本。

　　而“限購令”，則更是在大城市筑起了一道籬笆墻，把許多有正常購房需求的外來人員擋在了外邊。以戶籍標準為例，有人在北京工作了三四年，但因為拿不出5年的納稅憑證就不能買房，人家給北京作出貢獻，不讓人家買房沒道理。如果有人有兩套住房，想把其中一個置換成一個更大的，目前來看，他再買第三套房就會被限制，這種情況就會影響到他正常的改善型需求。

　　【觀點二】清華大學經濟管理學院金融系主任李稻葵委員：房地產限購的本質是局部性的資本管制的機制設計。以差別化房地產貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。“限購”是常規(guī)調控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產價格持續(xù)攀高的形勢下，“限購”就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必須的。

　　點評：任何一項改革都有成本。作為一項力度空前的調控政策，無論是“限購”還是“限貸”，無疑都是把雙刃劍——不合理的需求被壓制，合理的需求難免會被誤傷。調控樓市，如何把付出的成本降到最低，把調控的效果放到最大，需要在實踐中進一步摸索和完善。

　　房產稅能否真正用于保障房建設？

　　焦點：房產稅一旦全面鋪開，意味著地方政府有了穩(wěn)定的稅源，這部分新增的地方財政應該用在哪里？

　　【觀點一】山東經濟學院房地產經濟研究所名譽所長郭松海委員：長時間以來，地方政府之所以在保障性住房的建設上不積極，一是舍不得拿出能夠創(chuàng)收的土地，二是舍不得拿出有限的財政。開征房產稅在一定程度上，能夠解決土地財政的問題，成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源，這對于地方的廉租房、公共租賃房等保障性住房建設無疑是個利好消息。不僅如此，這部分稅收還可以像許多國家和地區(qū)一樣將用于與公眾利益相關的教育、衛(wèi)生基礎設施等公共服務支出。

　　【觀點二】河南弘昌集團董事長陳世強委員：增加財政收入容易，增加財政支出往往是件難事。房產稅征收可以減輕只靠土地搞財政的壓力，但卻沒法從根本上解決這樣一個問題。之前收取土地出讓金時就曾明確規(guī)定，要拿出一定的比例用于住房保障建設，可執(zhí)行的效果并不令人滿意。因此，要征收房產稅，就必須明確房產稅這部分財政收入的支出用途，不能把它簡單的納入預算，變成行政支出或是轉作他用，應該明確這部分稅收用于住房保障的屬性。

　　點評：在美國、德國，以房產稅為代表的物業(yè)保有環(huán)節(jié)的稅收是地方財政的重要來源，同樣也是被法律明確為住房保障、醫(yī)療教育支出的來源。由此可見，征不征稅解決的只是有沒有錢的問題，但有錢之后用在哪兒，作為征稅主體的地方政府同樣需要給出一個清晰的路線圖。

　　央企該不該徹底退出樓市？

　　焦點：過去兩年，央企創(chuàng)造了一個又一個“地王”神話，地價高漲推動了房價上漲的預期。為規(guī)范央企在房地產業(yè)的發(fā)展，去年國務院明令78家非房地產主業(yè)央企推出房地產市場。如何看待央企、國企退市？

　　【觀點一】清華大學政治經濟研究所所長蔡繼明委員：與民營企業(yè)相比，央企有著太多不對稱的競爭優(yōu)勢，巨大的資金積累、天量的信貸額度。央企參與房地產業(yè)對民營企業(yè)而言從一開始就是不公平的，這種不公平會助長壟斷的產生，進而導致價格的失控。現在雖然很多央企按要求退出了房地產市場，但仔細觀察行業(yè)內留下來的央企會發(fā)現，真正左右房地產市場的大企業(yè)都還在。帶有壟斷性質的大央企應該更多參與公共事業(yè)的建設，而不是進入競爭性和高利潤的行業(yè)。

　　【觀點二】綠色中原集團董事長宋豐強委員：在市場經濟條件下，在房地產行業(yè)完全排除國企、央企不現實，也不可能。另外，從房地產調控的角度來看，央企對中央政策的執(zhí)行力度應該更大。最近幾年，帶頭降價的房地產開發(fā)企業(yè)幾乎都是央企背景的企業(yè)，擔負保障性住房建設的企業(yè)也多為央企背景的企業(yè)，所以央企涉足房地產不能簡單否定。

　　點評：央企、國企是否應該退出房地產，背后其實是對市場競爭機制公平性的擔憂。退出呼聲的實質，一是對“融資”等不平等市場機制的提醒，二是對規(guī)范房地產投資行為的要求。