炒房團(tuán)千億資金仍潛伏住宅市場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)難成主角

     第三波樓市調(diào)控余音未歇，而溫州炒房團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)全國(guó)各地商業(yè)地產(chǎn)的消息卻已甚囂塵上。2月26日，這邊廂市場(chǎng)傳言溫州商人一次性買(mǎi)下北京商改住項(xiàng)目12套房源；那邊廂溫州公共資源交易中心負(fù)責(zé)人已對(duì)外表示“新國(guó)八條”出臺(tái)1月，溫州市區(qū)已有11宗土地流拍。

　　以“炒客”著稱(chēng)的溫州商人，緣何“厚彼而薄此”至這般地步？3月2日，《證券日?qǐng)?bào)》社記者采訪了溫州中小企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文，他一方面表示溫州本市土地市場(chǎng)流拍也很正常，另一方面卻對(duì)市場(chǎng)將“飛”起來(lái)的房?jī)r(jià)怪罪于溫州炒房團(tuán)而直呼冤枉。

　　千億資金仍“潛伏”住宅市場(chǎng)

　　商業(yè)地產(chǎn)難成主角

　　針對(duì)于溫州土地市場(chǎng)低開(kāi)流拍的現(xiàn)象，周德文認(rèn)為原因有以下幾個(gè)方面：其一，限購(gòu)令限制了當(dāng)?shù)厝藢?duì)住房的需求，而外地人住房需求又極為有限；其二溫州樓面價(jià)格已被炒高，樓市調(diào)控下暫時(shí)已經(jīng)不具備較大的投資投機(jī)機(jī)會(huì)。

　　至于溫州炒房團(tuán)在各地轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，周德文認(rèn)為幾乎可以稱(chēng)為是大勢(shì)所趨。除去中國(guó)一直以來(lái)商住倒掛的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)本身就存在投資機(jī)會(huì)外，他認(rèn)為還要澄清一個(gè)問(wèn)題——“溫州商人并不是從原來(lái)投資的房產(chǎn)中退出來(lái)”只能說(shuō)是新增了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資。根據(jù)周德文的介紹，目前溫州民間流動(dòng)資本規(guī)模大概在8000億左右，而“目前停留于住宅市場(chǎng)的大概有1000多個(gè)億”。因此，溫州民間資本投向于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模暫時(shí)還不會(huì)超過(guò)對(duì)住宅市場(chǎng)的投資，“（向房地產(chǎn)行業(yè)）新增的投資還在減少”。

　　這樣看來(lái)，溫州炒房團(tuán)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資還達(dá)不到對(duì)住宅市場(chǎng)投資的規(guī)模，周德文強(qiáng)調(diào)的是溫州的民間資本并未從住宅市場(chǎng)中退出，“也沒(méi)出現(xiàn)大面積拋售的問(wèn)題”。

　　商業(yè)地產(chǎn)黃金時(shí)期

　　可能在3-5年以后

　　某浙江省券商地產(chǎn)分析師在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，目前商業(yè)地產(chǎn)概念雖然被廣泛炒作，但是商鋪、寫(xiě)字樓價(jià)格還未能迅速升溫。

　　在他看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)不同，其對(duì)宏觀環(huán)境依賴(lài)較深。“目前，國(guó)際大的投資機(jī)構(gòu)尚未出手，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也稱(chēng)不上穩(wěn)定”，因此該名券商分析師認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和入駐都需要經(jīng)濟(jì)大環(huán)境持續(xù)向上，而目前時(shí)機(jī)顯然還有待成熟，從他個(gè)人角度來(lái)看，這或許還需要一個(gè)推動(dòng)力——無(wú)論如何，目前住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)仍是主流，高利潤(rùn)促使更多的投資炒房客將資金注入其中。

　　“我與一些上市公司的高管也聊過(guò)”，上述券商分析師表示，“在他們看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)“黃金時(shí)期”的到來(lái)，可能還需3-5年的時(shí)間吧”。

　　針對(duì)于市場(chǎng)傳言，溫州炒房團(tuán)聯(lián)手拿地，變身開(kāi)發(fā)商一說(shuō)，該名分析人士認(rèn)為溫州炒房客若想分享住宅市場(chǎng)帶來(lái)的高利潤(rùn)，無(wú)需繞道而行。“畢竟，從投資客變身開(kāi)發(fā)商還是要承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)的”，在他看來(lái)，被樓市調(diào)控政策“擠壓”出來(lái)的投資資金可以以信貸的方式為“缺血”的開(kāi)發(fā)商“輸血”，以高利率的方式分享利潤(rùn)。而一位杭州擔(dān)保業(yè)的資深人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前浙江的民間資本借貸年利率在20%-30%之間，“基本上不會(huì)低于20%”。

　　對(duì)此，上述接受記者采訪的券商分析師也無(wú)奈的表示，資本的逐利性會(huì)驅(qū)使資金在一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)流向住宅市場(chǎng)，短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)或許還不能迎來(lái)大幅持續(xù)上漲的機(jī)會(huì)。

     溫州炒房團(tuán)作用被放大

　　仍需防范政策放松后房?jī)r(jià)反彈

　　一直以來(lái)，市場(chǎng)都有一個(gè)普遍的觀點(diǎn)——溫州炒房團(tuán)所過(guò)之處，房?jī)r(jià)會(huì)迅速飆升。而且，溫州民間流動(dòng)資本四處涌動(dòng)，話(huà)題不斷。

　　為此，溫州中小企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文對(duì)記者表示了另一種看法：據(jù)他所說(shuō)，溫州民間流動(dòng)資本投向于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模，最高峰時(shí)也不到2000億。這些資金分散到全國(guó)各地，實(shí)力有限，“炒房的人所占的比例其實(shí)是不大的，我認(rèn)為并不能起到?jīng)Q定性的作用”，周德文如是說(shuō)，“根本問(wèn)題還是供需問(wèn)題和制度問(wèn)題”。

　　記者曾向鄭州自身地產(chǎn)分析人士了解后得知，該市區(qū)也存在溫州商人買(mǎi)一下整棟商業(yè)樓宇作為投資的情況，但是從整體看來(lái)，即使在核心地段，商鋪的價(jià)格也僅僅高于住宅市場(chǎng)的20%-50%左右。據(jù)他分析，一方面是由于二、三線(xiàn)城市的商鋪運(yùn)行情況遠(yuǎn)不如一線(xiàn)城市，另一方面則是由于風(fēng)險(xiǎn)與資本回報(bào)率要低于住宅投資。

　　而在周德文看來(lái)，溫州炒房團(tuán)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快、過(guò)高上漲的作用被過(guò)分放大了；同時(shí)，他也對(duì)房?jī)r(jià)能否持續(xù)被控制表示擔(dān)憂(yōu)。雖然肯定了保障房在一定程度上會(huì)緩解住宅市場(chǎng)，尤其是中低收入人群住宅供需情況，但他也認(rèn)為，商品房市場(chǎng)在調(diào)控結(jié)束后，或?qū)⒂瓉?lái)反彈行情。

　　隨著“新36”條的發(fā)布與執(zhí)行，周德文認(rèn)為存在于溫州巨額民間流動(dòng)資本或?qū)⒅饾u需找到合理的投資渠道，而不是一味追逐房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)——“還要看它的（新36條）是否有效執(zhí)行”，畢竟，“溫州的民間流動(dòng)資本不能一條道走到黑啊。”