樓市調(diào)控加碼：期盼房?jī)r(jià)回歸理性

　　在調(diào)控大幕下，很多對(duì)樓市觀望已久的人們對(duì)未來(lái)樓市回歸理性心生期盼。2011年政策的執(zhí)行能否給我們帶來(lái)驚喜？

　　2011年在新春的爆竹聲中，被認(rèn)為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策在此前幾度調(diào)控基礎(chǔ)上疊加發(fā)力，以調(diào)控為開(kāi)年序曲，拉開(kāi)了“十二五”房地產(chǎn)市場(chǎng)的帷幕。在調(diào)控大幕下，很多對(duì)樓市觀望已久的人們對(duì)“十二五”樓市心生期盼。2011年政策的執(zhí)行能否給我們帶來(lái)驚喜？

　　在連續(xù)幾年房?jī)r(jià)飆升、數(shù)度政策調(diào)控后，“我想有個(gè)家”對(duì)很多人仍是奢望。而去年年底，溫家寶總理在參與中央廣播電臺(tái)直播時(shí)明確表示，調(diào)控樓市的“國(guó)十條”、“國(guó)五條”落實(shí)不夠好，將繼續(xù)加大力度抑制樓市投機(jī)，有信心使房?jī)r(jià)回歸合理。進(jìn)入2011年，樓市調(diào)控一手指向投機(jī)投資，一手托起民生保障。“新國(guó)八條”出臺(tái)，滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)落地，央行再度加息，根據(jù)中央的要求，全國(guó)主要城市相繼出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部承諾，今年計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房。全國(guó)的保障性住房規(guī)劃首度超過(guò)商品房。保障民生的調(diào)控主旋律使很多身處“夾心層”的消費(fèi)者今年對(duì)“家”尤為期盼。

　　政策是否還會(huì)加碼

　　今年1月以來(lái)，從中央到地方針對(duì)房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的調(diào)控政策可謂密集，按照國(guó)務(wù)院的要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施，并在2月中旬前出臺(tái)。然而，按此要求，目前只有20余個(gè)城市推出了地方限購(gòu)細(xì)則，還有不少城市遲遲沒(méi)有出臺(tái)新“國(guó)八條”的實(shí)施細(xì)則。最近樓市交易量由于限購(gòu)、限貸出現(xiàn)明顯下降，但房?jī)r(jià)仍有上升，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1月份10個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格同比漲幅超過(guò)10.0%。熱點(diǎn)城市出現(xiàn)新樓盤(pán)推遲上市、房租上漲的局面。

　　房?jī)r(jià)成為連續(xù)三年來(lái)兩會(huì)最受關(guān)注、討論最為熱烈的問(wèn)題。經(jīng)歷了多次調(diào)控、觀望、報(bào)復(fù)性反彈后，消費(fèi)者在觀望和行動(dòng)的選擇間掙扎，很多人擔(dān)心政策的持久性。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央以往對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控多采取經(jīng)濟(jì)手段，以降低樓市升溫速度為目標(biāo)，但此輪調(diào)控采用了大量行政措施，政府正在努力構(gòu)建以保障性為特征的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)所反映出的政治經(jīng)濟(jì)深層問(wèn)題。在這一目標(biāo)下，市場(chǎng)各方在新政策下的博弈或?qū)⒘钪醒胝{(diào)控政策加碼。

　　日前，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上的一番講話進(jìn)一步印證中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心。李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，各地要及時(shí)制定實(shí)施細(xì)則，有效抑制投資投機(jī)性需求，增加普通商品住房供給，堅(jiān)決落實(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，最近是房產(chǎn)調(diào)控政策推出的密集期，中央要求各地調(diào)控細(xì)則出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)正好在兩會(huì)前，有利于各方面意見(jiàn)在兩會(huì)期間充分地反映出來(lái)，以便于政府對(duì)政策執(zhí)行效果和兩會(huì)期間議案提案意見(jiàn)作出進(jìn)一步反饋，預(yù)計(jì)兩會(huì)后還會(huì)有新的政策出臺(tái)。聶梅生認(rèn)為，政府要落實(shí)保障住房的供應(yīng)，一定會(huì)抓住對(duì)房地產(chǎn)影響最大的資金環(huán)節(jié)加以調(diào)控，去年取得的土地出讓金高達(dá)2.7萬(wàn)億元人民幣，今年重點(diǎn)會(huì)抓地方政府的投資。此外，加息、提高準(zhǔn)備金率等金融手段一定會(huì)用。雖然新的加息舉措并不一定是沖著房?jī)r(jià)而來(lái)，但會(huì)影響到房?jī)r(jià)。

　　中央的調(diào)控政策一輪比一輪強(qiáng)硬，但從目前各地已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策看差距很大，政策在實(shí)際執(zhí)行中也有緊有松，北京早在去年就已經(jīng)有了限購(gòu)政策，但執(zhí)行得并不到位。對(duì)政策能否持久的疑慮與調(diào)控的升級(jí)相伴而生。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市新政策的推出固然需要，已有政策的執(zhí)行力度對(duì)調(diào)控以及政府公信力的影響也不容忽視，政策不在于“炮聲大”，各地細(xì)則的可操作性以及政策的落實(shí)力度尤為關(guān)鍵。

　　“限購(gòu)”引發(fā)的需求“速凍”似乎并沒(méi)有讓開(kāi)發(fā)商起急。有開(kāi)發(fā)商稱，目前，2.7萬(wàn)億的土地出讓金很多已經(jīng)通過(guò)拿到的土地證又被開(kāi)發(fā)商在銀行作了抵押貸款，開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房，銀行最終要“埋單”。因此，現(xiàn)在的政策不過(guò)是在短期嚇嚇炒房的，不會(huì)堅(jiān)持多久。業(yè)界人士認(rèn)為，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下房?jī)r(jià)仍然高企與利益群體“屢調(diào)屢漲”的慣性預(yù)期不無(wú)關(guān)系。但今年的信貸收緊以及限購(gòu)令直指開(kāi)發(fā)商資金鏈“咽喉”。在流動(dòng)性收緊大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速將持續(xù)回落，限購(gòu)、限貸、連續(xù)加息將使開(kāi)發(fā)商今年的銷(xiāo)售資金回籠速度減慢。

　　溫家寶總理日前再次重申“抑制房?jī)r(jià)還有信心”，并強(qiáng)調(diào)“要防止捂盤(pán)惜售圈地不用”，這意味著開(kāi)發(fā)商“以時(shí)間換取漲價(jià)空間”的慣用對(duì)策將面臨“魔高一尺，道高一丈”的政策清理。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，眼下開(kāi)發(fā)商中存在著與政策博弈的情況，但今年的調(diào)控不會(huì)重復(fù)2008年至2009年時(shí)的“放松”。此前的“十大行業(yè)振興政策”與當(dāng)時(shí)爆發(fā)的全球金融危機(jī)有很大關(guān)系，而今年中國(guó)著手解決自己的問(wèn)題。況且現(xiàn)在的房地產(chǎn)牽涉出的已不僅僅是房?jī)r(jià)問(wèn)題。當(dāng)前的限購(gòu)政策不會(huì)是短期的，這次限購(gòu)政策推出的最大意義在于確定了“一戶最多兩套住房”的思路，市場(chǎng)化和民生保障將成為長(zhǎng)期的房地產(chǎn)行業(yè)政策。開(kāi)發(fā)商應(yīng)以積極的心態(tài)面對(duì)才是上策，而不可太“自戀”。

　　最近有媒體披露，廣州2011年財(cái)政預(yù)算報(bào)告計(jì)劃出讓金收入為646.5億元，比去年賣(mài)地收益增加了190.8億元，增長(zhǎng)41%。聶梅生認(rèn)為，土地財(cái)政問(wèn)題突出，極大地增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是不會(huì)出現(xiàn)“一地雞毛”的情況，相信中央政府今年會(huì)加強(qiáng)對(duì)土地環(huán)節(jié)的調(diào)控。

　　保障房離我們有多遠(yuǎn)

　　保障性住房是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要抓手，是我國(guó)構(gòu)建住房市場(chǎng)供給“雙軌制”的一個(gè)大動(dòng)作。今年以來(lái)，有關(guān)加大保障性住房建設(shè)的消息不斷。 中央確定，2011年全國(guó)將建設(shè)各類保障性住房1000萬(wàn)套，開(kāi)工量比去年增加了70%，幾近去年全年商品住房的供應(yīng)量。溫家寶總理日前又表示，今后5年新建3600萬(wàn)套保障房。國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)兩會(huì)前強(qiáng)調(diào)，今年建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房是硬任務(wù)。要求各地抓緊安排開(kāi)工，盡早建成投入使用。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部此前已給地方保障房建設(shè)工作下達(dá)了日程表，要求各項(xiàng)保障性安居工程務(wù)必須在今年10月底前全面開(kāi)工。中央與省級(jí)政府則以“軍令狀”形式簽訂了責(zé)任書(shū)。

　　配合覆蓋全國(guó)的“限購(gòu)”措施，需求的削減與保障性住房供給的大幅增加，顯然將使樓市的供求矛盾在今年得到有效緩解，這無(wú)疑對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生影響。大規(guī)模的保障性住房建設(shè)被民眾稱為“溫暖工程”，兩會(huì)尚未召開(kāi)，社會(huì)各界圍繞著保障性住房建設(shè)的討論已經(jīng)空前熱烈。很多處于“夾心層”的中低收入者對(duì)今年的樓市充滿期待。但同時(shí)也有不少人對(duì)即將進(jìn)入大規(guī)實(shí)體建設(shè)階段的保障房建設(shè)投資力度有所擔(dān)憂，對(duì)保障房中各類住房比重、合理性倍加關(guān)注。

　　幾年來(lái)，保障性住房建設(shè)的資金來(lái)源、土地供應(yīng)在很大程度上影響著其建設(shè)速度。2010年起，中央即采用與地方政府簽訂“軍令狀”的方式督戰(zhàn)保障房建設(shè)。全國(guó)最終有590萬(wàn)套保障房開(kāi)工建設(shè)，建設(shè)完成了370萬(wàn)套。此前，2008年各類保障房開(kāi)工231萬(wàn)套，2009年是485萬(wàn)套。

　　按中央要求，在全國(guó)土地供應(yīng)計(jì)劃中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房占比需要超過(guò)70%。此前國(guó)土資源部公布，去年上述三類房實(shí)際用地9.58萬(wàn)公頃，占全年供應(yīng)量的76.4%。其中，28個(gè)省(區(qū)、市)三類房實(shí)際用地占全部計(jì)劃比例均超過(guò)70%。國(guó)土部表示，2011年繼續(xù)增加保障性住房和中小套型限價(jià)房建設(shè)供地總量。

　　根據(jù)已經(jīng)披露的信息，今年全國(guó)的保障性住房建設(shè)需要1.4萬(wàn)億元的投資，相當(dāng)于去年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的1/20。據(jù)了解，目前中央已經(jīng)明確，及時(shí)下?lián)苤醒胴?cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金；督促和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。根據(jù)10%的土地出讓金用于保障房建設(shè)的國(guó)家規(guī)定，去年全國(guó)土地出讓金總額達(dá)2.7萬(wàn)億元，即應(yīng)投入2700億元。截至2010年8月，中央財(cái)政去年年初安排的692億元和追加安排的100億元保障性住房建設(shè)資金已全部下達(dá)，加上地方公積金增值收益，保障房缺口仍然高達(dá)萬(wàn)億，需要握有大量土地出讓收入的地方政府積極投入。

　　據(jù)了解，目前各地政府廣開(kāi)思路拓展保障房建設(shè)的資金來(lái)源。目前已有北京、天津、重慶、攀枝花等28個(gè)城市開(kāi)展公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)。其中，北京去年一年試點(diǎn)用公積金貸款支持中心城區(qū)人口疏解與舊城保護(hù)安置房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)，貸款額度209.02億元，惠及34個(gè)項(xiàng)目，建筑面積規(guī)模1113.1萬(wàn)平方米。重慶市為確保公租房建設(shè)速度明確民營(yíng)企業(yè)可以參與公租房建設(shè)。

　　雖然各地在積極開(kāi)拓住房公積金余額移用、社會(huì)融資、吸引民企參與投資建設(shè)、房地產(chǎn)信托投資等多種渠道，但很顯然，保障房的本質(zhì)是政府補(bǔ)貼低收入階層住房，地方政府對(duì)保障房建設(shè)的資金投入應(yīng)該是保障房建設(shè)的最大支點(diǎn)，提取土地出讓金的10%是保障性住房建設(shè)的主要資金來(lái)源。民眾的住房夢(mèng)很大程度取決于這筆資金能否及時(shí)到位。

　　保障性住房離廣大的中低薪階層越來(lái)越近。然而保障性住房的有效供給問(wèn)題隨著建設(shè)量的逐年加大也逐漸凸現(xiàn)。

　　上海統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，2010年上海市場(chǎng)化新建商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為20995元/平方米，其中“經(jīng)濟(jì)適用住房、動(dòng)遷安置住房等保障性住房銷(xiāo)售面積735.46萬(wàn)平方米，占2010年的43.6%，比上年增長(zhǎng)15.4%。上海2009年保障房銷(xiāo)售面積為639萬(wàn)平方米，占當(dāng)年住宅銷(xiāo)售面積為21.8%。另?yè)?jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》的數(shù)據(jù)，2009年上海銷(xiāo)售經(jīng)適房只有0.19萬(wàn)平方米，即上海所謂保障房大多是動(dòng)拆遷安置房。

　　著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論人葉檀指出，地方政府通過(guò)大拆大建加大保障房中棚戶區(qū)改造等拆遷房的比例，這無(wú)助于增加住房的有效供應(yīng)，對(duì)需要保障的不屬于拆遷范圍內(nèi)的無(wú)房戶作用不大。政府應(yīng)將拆遷房的數(shù)據(jù)在保障房中單列出來(lái)，讓真正的新增保障房一目了然。

　　去年我國(guó)共建公租房37萬(wàn)套，今年1000萬(wàn)套保障房任務(wù)中，公租房的規(guī)模雖然進(jìn)一步擴(kuò)大，將達(dá)到200多萬(wàn)套，是去年的6倍。但越來(lái)越多的人提出，保障性住房建設(shè)應(yīng)以公租房和廉租房為主。兩會(huì)前很多網(wǎng)友建議政府應(yīng)該壓縮乃至取消已經(jīng)淪為公務(wù)員福利房和“特權(quán)房”的經(jīng)濟(jì)適用住房。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，保障性住房政策的重心應(yīng)傾向廉租房、公租房，明確規(guī)定公租房和廉租房在保障房建設(shè)中的比例，建立健全廉租房供應(yīng)、退出機(jī)制，逐步地、有計(jì)劃地、有制度地收縮尋租不斷的經(jīng)濟(jì)適用房的供給，讓低收入者切實(shí)有效地享有到保障性住房。對(duì)此，人們還需要等待政府從機(jī)制上進(jìn)一步加以完善。

　　變買(mǎi)為租住有所居

　　限購(gòu)令使今年的房屋租賃市場(chǎng)十分活躍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新的調(diào)控政策帶來(lái)的住房結(jié)構(gòu)改變將逐漸使住房租賃市場(chǎng)與住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)并重發(fā)展。

　　限購(gòu)令、首套房貸利率的上浮以及商業(yè)房貸和公積金貸款利率不斷提高，促使許多準(zhǔn)購(gòu)房者將購(gòu)房需求轉(zhuǎn)為租房，二手房業(yè)主在惜售心理作用下也在由售改租。變買(mǎi)為租，“住有所居”成為很多人的選擇。然而，雖然今年市場(chǎng)上可供出租的房源量有所增加，但租金價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲，特別是北京、上海、廣州、深圳以及杭州等房地產(chǎn)一線城市快速增長(zhǎng)的房租價(jià)格令很多人難以接受。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份住房租金價(jià)格上漲7.1%。偉業(yè)我愛(ài)我家預(yù)測(cè)，2011年北京的租賃市場(chǎng)將呈現(xiàn)出可供出租的房源量明顯增多，租房需求大幅增長(zhǎng)的局面，相比去年將有10%以上的增長(zhǎng)，而租金價(jià)格上漲幅度預(yù)計(jì)將達(dá)到12%。很多人憂心租房也將變?yōu)樯萃?/p>

　　從目前看，一線城市房租的陡漲與春節(jié)后需求增加有一定關(guān)系，同時(shí)與出租房業(yè)主叫高房?jī)r(jià)、部分房產(chǎn)中介的有意抬價(jià)不無(wú)關(guān)系。

　　最近已有消息，北京市正在研究相關(guān)措施以穩(wěn)定租金。將于4月1日?qǐng)?zhí)行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人捏造散布漲價(jià)信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)(租)出房屋賺取差價(jià)的行為予以限制。

　　另外，最近很多政協(xié)委員、業(yè)內(nèi)人士也針對(duì)加大房屋租賃供量向政府提出多種建議。郭松海委員在提案中建議，當(dāng)前，大規(guī)模建設(shè)公共租賃房是必要的，但畢竟有滯后期限。為此要增加租賃市場(chǎng)的有效供給，可以在住房空置率高的特大城市開(kāi)征閑置稅，迫使大量閑置住房進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)而在一定程度上能穩(wěn)定住房出租價(jià)格。政府應(yīng)運(yùn)用政策推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)，加大向存量市場(chǎng)拓展力度，改變長(zhǎng)期以出售為中心的住房流通格局。偉業(yè)我愛(ài)我家則提出，降低收繳出租房綜合稅，以鼓勵(lì)出租房屋。中原地產(chǎn)認(rèn)為，租賃市場(chǎng)的價(jià)格完全取決于供求，而政策對(duì)供求心理預(yù)期改變影響很大，政策的導(dǎo)向與持久是使市場(chǎng)平衡的關(guān)鍵。

　　今年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何是置業(yè)者最關(guān)心的問(wèn)題。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，嚴(yán)厲調(diào)控政策的持續(xù)出臺(tái)釋放出決策層對(duì)樓市調(diào)控的決心。2011年房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)加碼。今年樓市房?jī)r(jià)回調(diào)預(yù)期在連續(xù)的政策刺激下將不斷強(qiáng)化。治理通脹是2011年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，物價(jià)的全面、持續(xù)上漲有望得到有效遏制，會(huì)為房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)造條件。但如果2011年無(wú)法有效地管理通脹預(yù)期和治理通貨膨脹，房地產(chǎn)作為少有的保值增值選擇，仍將會(huì)帶來(lái)投資性需求的進(jìn)一步上升，進(jìn)而使房地產(chǎn)成交價(jià)格得不到有效控制。

　　中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心預(yù)期，2011年前半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在通脹與房地產(chǎn)調(diào)控的交互作用下運(yùn)行，行業(yè)景氣度有望維持上升，成交量可能會(huì)有較大幅度的下降。后半年通脹有望得到合理控制，房地產(chǎn)調(diào)控的影響將占據(jù)主導(dǎo)因素，房?jī)r(jià)有望保持穩(wěn)定并出現(xiàn)小幅下降。本報(bào)記者 陸昀