樓市大變局 超八成開發(fā)商或?qū)⒄{(diào)整開盤價(jià)預(yù)期

　　降價(jià)，還是不降？推盤，還是不推？撐著，還能撐多久？變局來臨之前，拿什么自救？

　　在新“國八條”滿月之際，一線的城市商品住宅的成交量大幅萎縮，創(chuàng)下5年來最低，由量到質(zhì)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)；與此同時，落實(shí)新“國八條”的限購令細(xì)則連城而至，“限購版圖”逐日擴(kuò)大；土地市場也由“熱火朝天”轉(zhuǎn)為“冷熱不均”；大小地產(chǎn)商們開始各出招數(shù)，應(yīng)對“風(fēng)暴”—樓市大變局已經(jīng)開始。

　　線市場2月成交“腰斬”

　　房產(chǎn)稅的傳聞總能在每輪宏觀調(diào)控未見成效之際牽動市場神經(jīng)，而滬渝試點(diǎn)滿月之際，上海的零稅款、重慶17筆稅款15萬元的稅費(fèi)卻并沒有讓市場嘗到“尚方寶劍”的威力。短期內(nèi)難以大范圍實(shí)施的房產(chǎn)稅似乎成了“啞炮”，相反，限購令卻給樓市注入了一劑猛藥，北京、上海、廣州等地的樓市成交量陡然下滑。

　　北京的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京2月共成交商品住宅3535套，環(huán)比上月成交套數(shù)下降69.4%，成交量達(dá)到了近3年來的最低值；佑威機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，上海2月商品住宅成交面積僅16.5萬平方米，環(huán)比上月大跌84%，同比去年下跌46%，降至2006年以來月成交量的最低谷；廣州市國土房管局陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州2月份一手住宅網(wǎng)簽成交量約為4130套，環(huán)比上月減少4318套，下降51%，總成交面積約51萬平方米，環(huán)比下降49%。

　　盡管如此，樓市的價(jià)格依舊堅(jiān)挺，并未出現(xiàn)大幅下滑。中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍向時代周報(bào)記者表示，成交量的低迷有幾個方面原因：首先，從往年數(shù)據(jù)來看，春節(jié)所處月份普遍要環(huán)比縮水5-6成，春節(jié)前后的低迷局面往往持續(xù)2-3周。其次，隨著2010年底房價(jià)再度上揚(yáng)，各地地王頻出，調(diào)控壓力已非常明顯。多數(shù)開發(fā)企業(yè)都做好了收縮過節(jié)的準(zhǔn)備，這讓假期交易缺少了供應(yīng)的推動。再次，嚴(yán)厲版的限購令和房產(chǎn)稅出臺之后，投資性購房基本消失，改善性群體中有2套以上的改善被抑制，保守估計(jì)直接被政策剔除掉的客群應(yīng)該占到2-3成。

　　恰在此時，位于上海松江區(qū)的綠地新南路壹號拋出了契合政策的“奇招”，售樓處的宣稱購房3天內(nèi)付首期房款總價(jià)可減26000元，最具噱頭的是，綠地還贈送房屋5年需要繳納的房產(chǎn)稅稅額，相當(dāng)于房屋總價(jià)優(yōu)惠十多萬元。而來自佑威的數(shù)據(jù)顯示，2月份至今，新南路壹號只賣掉10套房，同期市場的熱銷樓盤可以賣出60套左右。

　　無獨(dú)有偶，上海市的寶山區(qū)的春江美廬別墅項(xiàng)目剛一開盤，就打出“購買138平方米送200平方米”的促銷口號，除地下室面積全部附送外，地上3層每層都有大面積附送，實(shí)際建筑面積最高可達(dá)338平方米，這種“偷面積”的方式一方面讓購房者覺得按房產(chǎn)證面積算，單價(jià)過高，一方面今后交易可能面臨麻煩，而且未必能少交甚至免交房產(chǎn)稅。因此，該樓盤的銷售狀況并不理想，推出136套僅售出8套。

　　這些花樣繁多的變相降價(jià)促銷，到底是個案還是房價(jià)醞釀松動的先兆？

　　降與不降的觀望

　　搜房控股總裁、CEO代建功接受時代周報(bào)的記者采訪時表示：“這次從金融、稅收、土地、貸款、交易，甚至于行政手段限購等角度全方位來調(diào)控市場，目前的樓市調(diào)控沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)，房地產(chǎn)調(diào)控將成為一個常態(tài)，后面調(diào)控的舉措還會有。今年國家要求推出1000萬套保障房建設(shè)指標(biāo)，這是一個長期考慮，在短期內(nèi)可以起到很好的抑制需求的作用。這些調(diào)控作用發(fā)揮出來以后，會讓這個市場出現(xiàn)一個逆轉(zhuǎn)，比如需求相對少于供給。”

　　對此，上海的同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司董事長孫益功判斷，在三四月份，80%-90%的開發(fā)商會調(diào)整開盤價(jià)格的預(yù)期，幅度在10%-15%之間。“我們從春節(jié)到現(xiàn)在，監(jiān)測了江浙滬120個樓盤，成交量下滑80%。同時，開發(fā)商全年資金鏈都比較緊張，在7月份之前從銀行做開發(fā)貸款都不太可能了，2月份上海申請開發(fā)貸款的項(xiàng)目有80個，真正批下來的不超過5個。因此，不僅是調(diào)低開盤預(yù)期，三四月份開發(fā)商明降暗降各種花樣會很多，但不會直接打折，可能5月份會出現(xiàn)直接打折。綠地等開發(fā)商的打折促銷已經(jīng)是一個跡象。”

　　對于房價(jià)的整體松動，金地集團(tuán)的高級副總裁陳必安認(rèn)為是必然的。“我們要看樓盤的具體情況，根據(jù)市場不斷做調(diào)整。”陳必安告訴時代周報(bào)記者。

　　寶華集團(tuán)副總裁楊健也給出了相同的答復(fù)，他稱“限購不會馬上結(jié)束，價(jià)格進(jìn)一步下調(diào)成為必然趨勢，降價(jià)幅度多少要看整個走勢，每個區(qū)域樓盤下降幅度不同。但總體來說，上海和二、三線城市不一樣，即使降價(jià)幅度不大，今年也是比較好的購房時機(jī)。接下來價(jià)格策略是我們要重點(diǎn)考慮的，有些可能比當(dāng)初心理預(yù)期還要上漲，有些下跌，有些則要延后開盤。”

　　而部分開發(fā)商仍堅(jiān)持不會降價(jià)，富力地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理王文光表示，優(yōu)惠措施固然值得借鑒，但富力上海今年主要銷售去年尾貨，由于本身性價(jià)比比較高，短期并沒有考慮促銷，沒有降價(jià)壓力。

　中介關(guān)門潮來臨

　　一手房遭遇的“寒流”，二手房市場也難以獨(dú)善其身。

　　福美來董事長胡正華和漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿均坦言，各自旗下門店2月份的成交量和掛牌量有60%-65%的下挫。

　　原本滿大街遍地開花的房地產(chǎn)中介正面臨著殘酷洗牌。上海銀都路的中介一條街，短短100米的距離，就有2家房產(chǎn)中介已經(jīng)關(guān)門，玻璃門上貼著“轉(zhuǎn)讓”二字，其中一家門店開了不到半年。

　　“2月是傳統(tǒng)淡季，以前會環(huán)比1月下降50%，但現(xiàn)在加上限購，房東和業(yè)主都出現(xiàn)觀望，一方面不少業(yè)主失去了購房資格，另一方面很多房東沒有資金壓力，轉(zhuǎn)售為租，這占了20%的比例，他們會等待更好的機(jī)會出手，這導(dǎo)致了淡季更淡的局面。傳統(tǒng)3、4月份的小陽春今年可能持續(xù)低迷。”施宏睿告訴時代周報(bào)記者，這輪中介門店的重新洗牌，上海至少有一半左右的門店將關(guān)門歇業(yè)，2月底3月初僅僅只是一個開始，而相對有規(guī)模的中介公司已經(jīng)暫停擴(kuò)張計(jì)劃。

　　同樣，在“京十五條”實(shí)施后，位居北京二手房成交排行榜第三名的中介公司鑫尊置地短時期內(nèi)關(guān)閉了50家門店。鑫尊地產(chǎn)代理集團(tuán)董事長劉軍稱，關(guān)店出于無奈，主要是限購令誤傷了二手房市場中的剛需購房者，使二手房成交量下跌，從而導(dǎo)致公司通過關(guān)閉部分門店來減少成本。劉軍認(rèn)為如果政策調(diào)控不放松、二手房市場不回暖，恢復(fù)這些門店很困難。

　　但得益于限購令，中介的租賃業(yè)務(wù)明顯升溫，租金出現(xiàn)普漲，這一定程度彌補(bǔ)了二手房業(yè)務(wù)下滑的影響。胡正華認(rèn)為，中介行業(yè)以前一直以賣為主導(dǎo)，今后形式可能發(fā)生很大變化，更多以租為主。

　　土地市場多空膠著

　　土地市場一向是地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。1月26日至今的一個多月，溫州一共出讓了11宗土地，全部流標(biāo)。溫州天浩置業(yè)總經(jīng)理王珍楠分析，11宗地塊相繼流拍，原因是多方面的。首先是近期國土資源部要求地塊出讓溢價(jià)50%以上要上報(bào)，使得政府大幅提高土地的起拍價(jià)，這讓開發(fā)商一時無法接受。其次，樓市調(diào)控政策的“發(fā)威”，使得購房者進(jìn)入觀望態(tài)勢。另外，銀行信貸額度緊張，直接導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈緊張。

　　與此同時，在上海的土地市場，一開發(fā)商以約等于市場價(jià)的7.8折甩賣一地塊，但多數(shù)開發(fā)商仍覺得價(jià)格偏高，無人接手。

　　這與春節(jié)后上海宅地市場溢價(jià)率依舊居高不下形成了鮮明對比。此前，浦東金橋板塊的浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊以6.61億元被景瑞地產(chǎn)摘得，樓板價(jià)達(dá)21323元/平方米，已與周邊一手住宅價(jià)格相近；崇明新城板塊的城橋商品房基地1、2號地塊，出讓面積155318.5平方米，溢價(jià)率高達(dá)115%，樓面地價(jià)5866元/平方米，刷新了區(qū)域單價(jià)地王。

　　宋會雍認(rèn)為，一方面，新房市場成交趨淡，開發(fā)商資金收緊，不會再像之前那樣揮金如土，今年拿地可能放緩，降低風(fēng)險(xiǎn)。但另一方面，房企對于未來住宅市場依然保有謹(jǐn)慎的樂觀，在資金沒有過多約束的條件下，仍然愿意繼續(xù)土地儲備。

　　間歇性休克？

　　伴隨著2月樓市成交量的大幅下滑，各地推盤量也明顯減少，很多拿到了預(yù)售證的開發(fā)商并不敢輕易推盤。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2月上海住宅市場有8個項(xiàng)目開盤，環(huán)比1月減少75%，2月延遲開盤項(xiàng)目則有18個，環(huán)比1月略增12%。北京2月僅有4個項(xiàng)目申請預(yù)售許可，比原本預(yù)計(jì)的19個項(xiàng)目開盤量減少了近3/4，相比2010年同期開盤量減少了1/2。

　　宋會雍認(rèn)為，調(diào)控政策出臺后，短期內(nèi)購房者的市場預(yù)期尚不明朗，開發(fā)商面臨定價(jià)難題，暫時不愿意打折的開發(fā)商只能延緩開盤，轉(zhuǎn)入觀望以等待市場明朗；同時，嚴(yán)厲的限購讓大批購房者失去了購房資格，眾多項(xiàng)目的前期儲備客戶中有效客戶大幅減少，迫使開發(fā)商延長蓄客期。

　　“我們的客戶70%-80%在限購令出來時就喪失了購房的資格。實(shí)際上從單個樓盤來看價(jià)格下降幅度有限，但由于高端產(chǎn)品沒有成交量，所以房價(jià)下降會有比較明顯的體現(xiàn)。我們對于后市還是非常有信心的。我們今年開工計(jì)劃也在改變，很可能在產(chǎn)品出來的時候，市場也就迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。”招商地產(chǎn)(000024,股吧)上海公司總經(jīng)理吳粵向時代周報(bào)記者表示。

　　在多數(shù)開發(fā)商舉棋不定的時候，各地仍不乏涌現(xiàn)逆市熱銷盤。上海萬科錦源開盤當(dāng)日即創(chuàng)下銷售過半佳績。對此，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，目前形勢下，開發(fā)商一定要認(rèn)清大勢，合理定價(jià)，低開高走，盡量降低資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。在供給策略方面，商品房要有大中小、高中低并舉。

　　目前，對于開發(fā)商來說，兩難的癥結(jié)在于限購，若價(jià)格回調(diào)，未必一定會提高成交量，因?yàn)槟壳氨幌拗频氖琴徺I力，而不是買不買的問題，反之，成交量上不去的話，開發(fā)商又很難看到主動降價(jià)的意義。

　　對于限購令何時會撤銷，陳必安判斷說，“全國1000萬套保障房全部到位后，要看那時的房價(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)，如果還不能解除，就要看GDP，假如GDP數(shù)字不好的話，限購政策就會放松。限購的問題對我們影響是最大的，如果現(xiàn)在是一片云霧，那么到時首先見藍(lán)天的就是高端市場。作為金地來說，我們目前會在三線城市或者四線城市尋找道路，其實(shí)還有很多城市沒有限購，所以開發(fā)商要抓住機(jī)遇，我感覺今年三四季度會很好。”

　　新聯(lián)康（中國）有限公司董事長、總經(jīng)理周小麗則把限購稱為房地產(chǎn)業(yè)的間歇性休克，“因?yàn)樗娴牡乖谀抢镄菘肆?，但是政府不會讓它不醒，所以這個時間不會太長，市場還是會回來的。今年不是比誰房子賣得多，比誰的營業(yè)額多，而是比誰的氣長，誰能夠撐得過去，這就牛。接下來房地產(chǎn)不管是開發(fā)商、代理商，要干的一件事情就是大家都"下鄉(xiāng)"吧，也許接下來一、二線城市會很辛苦，但三、四線的城市空間會很大。”

　　政府的下一步棋是什么，誰都不敢去賭。但是開發(fā)商已經(jīng)開始有意識地增加應(yīng)對的籌碼，以在樓市大變局中自保自救。