炒房團(tuán)千億資金仍潛伏住宅市場 商業(yè)地產(chǎn)難成主角

　　第三波樓市調(diào)控余音未歇，而溫州炒房團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)全國各地商業(yè)地產(chǎn)的消息卻已甚囂塵上。2月26日，這邊廂市場傳言溫州商人一次性買下北京商改住項目12套房源；那邊廂溫州公共資源交易中心負(fù)責(zé)人已對外表示“新國八條”出臺1月，溫州市區(qū)已有11宗土地流拍。

　　以“炒客”著稱的溫州商人，緣何“厚彼而薄此”至這般地步？3月2日，《證券日報》社記者采訪了溫州中小企業(yè)協(xié)會會長周德文，他一方面表示溫州本市土地市場流拍也很正常，另一方面卻對市場將“飛”起來的房價怪罪于溫州炒房團(tuán)而直呼冤枉。

　　千億資金仍“潛伏”住宅市場

　　商業(yè)地產(chǎn)難成主角

　　針對于溫州土地市場低開流拍的現(xiàn)象，周德文認(rèn)為原因有以下幾個方面：其一，限購令限制了當(dāng)?shù)厝藢ψ》康男枨螅獾厝俗》啃枨笥謽O為有限；其二溫州樓面價格已被炒高，樓市調(diào)控下暫時已經(jīng)不具備較大的投資投機(jī)機(jī)會。

　　至于溫州炒房團(tuán)在各地轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，周德文認(rèn)為幾乎可以稱為是大勢所趨。除去中國一直以來商住倒掛的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)本身就存在投資機(jī)會外，他認(rèn)為還要澄清一個問題——“溫州商人并不是從原來投資的房產(chǎn)中退出來”只能說是新增了對商業(yè)地產(chǎn)的投資。根據(jù)周德文的介紹，目前溫州民間流動資本規(guī)模大概在8000億左右，而“目前停留于住宅市場的大概有1000多個億”。因此，溫州民間資本投向于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模暫時還不會超過對住宅市場的投資，“（向房地產(chǎn)行業(yè)）新增的投資還在減少”。

　　這樣看來，溫州炒房團(tuán)對商業(yè)地產(chǎn)的投資還達(dá)不到對住宅市場投資的規(guī)模，周德文強(qiáng)調(diào)的是溫州的民間資本并未從住宅市場中退出，“也沒出現(xiàn)大面積拋售的問題”。

　　商業(yè)地產(chǎn)黃金時期

　　可能在3-5年以后

　　某浙江省券商地產(chǎn)分析師在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前商業(yè)地產(chǎn)概念雖然被廣泛炒作，但是商鋪、寫字樓價格還未能迅速升溫。

　　在他看來，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場不同，其對宏觀環(huán)境依賴較深。“目前，國際大的投資機(jī)構(gòu)尚未出手，國際經(jīng)濟(jì)形勢也稱不上穩(wěn)定”，因此該名券商分析師認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和入駐都需要經(jīng)濟(jì)大環(huán)境持續(xù)向上，而目前時機(jī)顯然還有待成熟，從他個人角度來看，這或許還需要一個推動力——無論如何，目前住宅開發(fā)市場仍是主流，高利潤促使更多的投資炒房客將資金注入其中。

　　“我與一些上市公司的高管也聊過”，上述券商分析師表示，“在他們看來，商業(yè)地產(chǎn)“黃金時期”的到來，可能還需3-5年的時間吧”。

　　針對于市場傳言，溫州炒房團(tuán)聯(lián)手拿地，變身開發(fā)商一說，該名分析人士認(rèn)為溫州炒房客若想分享住宅市場帶來的高利潤，無需繞道而行。“畢竟，從投資客變身開發(fā)商還是要承擔(dān)更多風(fēng)險的”，在他看來，被樓市調(diào)控政策“擠壓”出來的投資資金可以以信貸的方式為“缺血”的開發(fā)商“輸血”，以高利率的方式分享利潤。而一位杭州擔(dān)保業(yè)的資深人士對《證券日報》記者表示，目前浙江的民間資本借貸年利率在20%-30%之間，“基本上不會低于20%”。

　　對此，上述接受記者采訪的券商分析師也無奈的表示，資本的逐利性會驅(qū)使資金在一段時間內(nèi)還會流向住宅市場，短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)或許還不能迎來大幅持續(xù)上漲的機(jī)會。

　　溫州炒房團(tuán)作用被放大

　　仍需防范政策放松后房價反彈

　　一直以來，市場都有一個普遍的觀點(diǎn)——溫州炒房團(tuán)所過之處，房價會迅速飆升。而且，溫州民間流動資本四處涌動，話題不斷。

　　為此，溫州中小企業(yè)協(xié)會會長周德文對記者表示了另一種看法：據(jù)他所說，溫州民間流動資本投向于房地產(chǎn)市場的規(guī)模，最高峰時也不到2000億。這些資金分散到全國各地，實(shí)力有限，“炒房的人所占的比例其實(shí)是不大的，我認(rèn)為并不能起到?jīng)Q定性的作用”，周德文如是說，“根本問題還是供需問題和制度問題”。

　　記者曾向鄭州自身地產(chǎn)分析人士了解后得知，該市區(qū)也存在溫州商人買一下整棟商業(yè)樓宇作為投資的情況，但是從整體看來，即使在核心地段，商鋪的價格也僅僅高于住宅市場的20%-50%左右。據(jù)他分析，一方面是由于二、三線城市的商鋪運(yùn)行情況遠(yuǎn)不如一線城市，另一方面則是由于風(fēng)險與資本回報率要低于住宅投資。

　　而在周德文看來，溫州炒房團(tuán)對房價過快、過高上漲的作用被過分放大了；同時，他也對房價能否持續(xù)被控制表示擔(dān)憂。雖然肯定了保障房在一定程度上會緩解住宅市場，尤其是中低收入人群住宅供需情況，但他也認(rèn)為，商品房市場在調(diào)控結(jié)束后，或?qū)⒂瓉矸磸椥星椤?/p>

　　隨著“新36”條的發(fā)布與執(zhí)行，周德文認(rèn)為存在于溫州巨額民間流動資本或?qū)⒅饾u需找到合理的投資渠道，而不是一味追逐房地產(chǎn)市場利潤——“還要看它的（新36條）是否有效執(zhí)行”，畢竟，“溫州的民間流動資本不能一條道走到黑啊。”