陰陽合同一年避稅百億 幾百買房人栽在官司上

     季女士以房屋價(jià)格94萬余元、附屬設(shè)施及裝修230萬余元的價(jià)格，簽約將房子賣給姚女士，姚女士繳納了4萬余元稅費(fèi)。事后，季女士稱裝修費(fèi)僅數(shù)萬元，其余交易款涉嫌逃稅，擔(dān)心受牽連，起訴姚女士請(qǐng)求撤銷合同。這又是一起“陰陽合同”引起的官司。。

盡管新出臺(tái)的“京十五條”給出明確信號(hào)：有關(guān)部門根據(jù)市場情況，會(huì)及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，堅(jiān)決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，但一份份“陰陽合同”還在繼續(xù)簽著，并無收斂跡象。

　　昨天，中介客服安先生，同時(shí)也是“陰陽合同”的受害者，向記者分析了這種“頑疾”的種種隱患，也透露了它久治不愈的深層原因。

　　人人知道的秘密

　　二手房七八成是陰陽合同

　　“陰陽合同”具體是從哪年開始出現(xiàn)的，安先生沒仔細(xì)地探究過，從他2007年進(jìn)入公司起，就有這種現(xiàn)象，而且因?yàn)槠毡榇嬖?，在中介行業(yè)早已是公開的秘密。

　　何為“陰陽合同”？就是同樣的一套房子，房主、中介、買家，三方先私下簽一份陰合同，上面的價(jià)格是實(shí)際成交價(jià)；然后再向建委、稅務(wù)等政府部門提交一份陽合同，這個(gè)價(jià)格往往都低于實(shí)際成交價(jià)，這么做的目的只有一個(gè)，就是為了避稅。

　　“二手房市場是完全的賣方市場，房主一般不承擔(dān)中介費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用，這些費(fèi)用均由買家在房價(jià)之外額外承擔(dān)，包括本該由房主承擔(dān)的營業(yè)稅、個(gè)稅，負(fù)擔(dān)很重。這幾年，房價(jià)上漲又快，買家就希望少繳些稅，傾向于簽陰陽合同；房主呢，對(duì)自己又沒什么損失，就‘睜一只眼閉一只眼’默認(rèn)了；中介呢，有生意上門，哪家中介公司都不會(huì)說不的，而且有些中介為了促進(jìn)成交，還主動(dòng)為之，陰陽合同就蔓延開了。”安先生分析說。

　　目前，陰陽合同占所有二手房成交的比例，各中介說法不一，有中介給出的數(shù)字是70%，有中介給出的是80%，還有更高的，給出了90%的數(shù)字。

　　“隨便去問一家中介，都會(huì)告訴你可以操作‘陰陽合同’。”安先生說。昨天下午，記者致電多家中介，果然均稱“沒問題”，并表示操作很簡單。

　　就是這樣一種人人皆知、操作簡單的運(yùn)作，身為從業(yè)者的安先生卻栽了。2009年4月，安先生看中了西南二環(huán)一套128平方米的三居室，總價(jià)160萬元，按他的預(yù)算，首付40萬元，剩余120萬元申請(qǐng)銀行貸款。但當(dāng)時(shí)這套房子的房主購房未滿兩年，按規(guī)定，需要繳納房款差額的5.5%作為營業(yè)稅，即5萬元左右，還要繳納契稅、個(gè)稅等約10萬元。安先生覺得有點(diǎn)兒舍不得。在得到房主同意后，三方私下簽一份明確實(shí)際成交價(jià)的陰合同后，還簽了一份陽合同。在這份陽合同中，房屋售價(jià)僅為60萬元，比當(dāng)初房主買房時(shí)還低了10萬元，其他為裝修款，以達(dá)到避稅的目的。讓安先生沒想到的是，在雙方簽訂合同后短短10天，這套房子報(bào)價(jià)就漲到了180萬元，而且還有上升勢頭，房主就不想賣房子了，以合同有逃稅風(fēng)險(xiǎn)為由，起訴到法院，要求解除合同，最終法院判房主勝訴。

　　為了這場官司，安先生折騰了近一年，房子沒買成，還耽誤了他買其他房子的機(jī)會(huì)，雞飛蛋打。

　　風(fēng)險(xiǎn)買房人承擔(dān)

　　每年都有幾百人雞飛蛋打

　　有了這次經(jīng)歷，安先生對(duì)“陰陽合同”是深惡痛絕。他對(duì)記者說：“據(jù)我了解到的北京法院系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，每年都有幾百個(gè)像我一樣的倒霉蛋‘誕生’，都是由于陰陽合同的泛濫造成的。”

　　除了個(gè)人的損失，國家也有很大損失。安先生給記者粗算了一筆賬。去年，北京二手房成交共19.65萬套，以保守的陰陽合同占70%的比例算，就有13萬套。目前，北京每套房的實(shí)際平均價(jià)超過了200萬元，平均稅率在5%以上，都取下限，這部分成交房源的稅收就應(yīng)在130億元。而去年每套房的平均網(wǎng)簽價(jià)只有60萬元，按此計(jì)算，稅收僅為39億元，算下來，總避稅額達(dá)到93億元。

　　“這還都是按保守?cái)?shù)字算的，實(shí)際避稅額可能還要高于這個(gè)數(shù)字。比如去年我們公司成交的一套房，實(shí)際成交1000多萬元，合同是按100多萬元做的，整整差了10倍，單這一筆，就避稅幾十萬元。”

　　作為樓市調(diào)控依據(jù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也因陰陽合同的存在而失真。去年，有人指出，北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)通報(bào)的二手商品住宅均價(jià)和中介向媒體通報(bào)的價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。對(duì)此，市統(tǒng)計(jì)局解釋稱，數(shù)據(jù)“打架”，最主要的原因是“陰陽合同”的存在。一些房地產(chǎn)中介公司提供給統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)中，實(shí)際交易價(jià)格較高，但做合同時(shí)故意把價(jià)格做得較低，導(dǎo)致官方數(shù)據(jù)與實(shí)際價(jià)格存在偏差。為此，統(tǒng)計(jì)部門還專門加大了對(duì)房屋銷售中介上報(bào)數(shù)據(jù)報(bào)表的抽查力度，明確對(duì)于虛報(bào)和瞞報(bào)房屋銷售價(jià)格的房屋銷售者，一經(jīng)查實(shí)，將依據(jù)《統(tǒng)計(jì)法》對(duì)造假者進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，最高處罰20萬元。

      監(jiān)管光說不練

　　憑常識(shí)就能看出來 但很少有人過問

　　對(duì)于陰陽合同造成的不良后果，監(jiān)管部門并非不知曉，除了統(tǒng)計(jì)部門宣稱的“20萬元”處罰措施，北京市住建委曾多次發(fā)布過消費(fèi)警示，提示交易雙方應(yīng)拒絕簽訂陰陽合同；稅務(wù)部門也明示過，偷稅漏稅的行為一旦被發(fā)現(xiàn)，納稅人將受到稅務(wù)部門的處罰；北京銀監(jiān)局也出臺(tái)過治理陰陽合同的相關(guān)規(guī)定……

　　事實(shí)證明，這些警示、措施，多數(shù)收效甚微。相對(duì)來講，2009年9月北京銀監(jiān)局下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》效果算比較好的。《通知》要求，自當(dāng)月起,銀行必須使用被房屋管理、稅務(wù)等政府有關(guān)主管部門認(rèn)可的網(wǎng)簽合同作為審批必要依據(jù),并必須按照網(wǎng)簽合同正本中的房屋成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格兩者孰低原則確定房屋抵押物價(jià)值,發(fā)放住房貸款。新規(guī)出臺(tái)之后,如果購房人仍然選擇做低價(jià)格避稅,那么在銀行就無法獲得足額的房貸，當(dāng)時(shí)，貸款購買二手房的陰陽合同少了，但這一有效方式，很快就被購房人以重復(fù)網(wǎng)簽的方式破解了。于是，陰陽合同又猖獗起來。

于是，今年1月底，住建部、國家發(fā)改委、人保部聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中又強(qiáng)調(diào)，從4月1日起，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)如果協(xié)助簽訂“陰陽合同”騙貸逃稅，最高將被處以停業(yè)整頓的行政處罰。離4月1日還有一個(gè)月，這個(gè)規(guī)定還未執(zhí)行，效果也不得而知。

　　“根據(jù)我以往的經(jīng)驗(yàn)，我對(duì)這個(gè)新政的實(shí)際效果不看好。為什么呢？我認(rèn)為，現(xiàn)在缺的不是‘政策’，是‘執(zhí)行’。以正在打官司的季女士的房子為例，房屋價(jià)格94萬余元、附屬設(shè)施及裝修230萬余元，如果說相關(guān)部門在網(wǎng)簽、納稅、過戶環(huán)節(jié)，看不出這個(gè)合同有問題，這恐怕沒人相信。所以，相關(guān)部門只要加大監(jiān)管，就能避免陰陽合同的大量存在。”在安先生看來，工作人員憑常識(shí)就應(yīng)該能判斷出來一些網(wǎng)簽價(jià)格做低了，但事實(shí)上，很少有人對(duì)此過問，大家都是“睜一只眼閉一只眼”，問題就在“閉著的那只眼睛中”混過去了。

　　破題其實(shí)簡單

　　提高最低指導(dǎo)價(jià)

　　陰陽合同能根除

　　對(duì)于監(jiān)管部門，查出陰陽合同并沒有什么技術(shù)上的難度，為什么會(huì)常年“熟視無睹”呢？對(duì)這個(gè)問題，安先生和其他中介在提到政府部門監(jiān)管不力的同時(shí)，更多地提到了更核心的“交易指導(dǎo)價(jià)”問題。“現(xiàn)在能夠做低網(wǎng)簽價(jià)，主要是因?yàn)槎址拷灰字笇?dǎo)價(jià)格自2006年出臺(tái)以來，沒有隨房價(jià)的變動(dòng)而調(diào)整。這個(gè)價(jià)格是監(jiān)管部門允許的最低網(wǎng)簽價(jià)，但和目前的市場價(jià)格相差很遠(yuǎn)，為陰陽合同的生存提供了空間。如果這個(gè)價(jià)格提高到和市場接近的水平，政府部門根本用不著查，陰陽合同就能根除。”安先生說。

　　據(jù)了解，北京市二手房交易指導(dǎo)價(jià)格是指房屋交易的最低計(jì)稅價(jià)格，涉及到個(gè)人所得稅、契稅、營業(yè)稅、土地增值稅等多項(xiàng)稅種，2006年由相關(guān)部門根據(jù)房屋所在地址、房屋種類、房屋年齡等各項(xiàng)系數(shù)綜合制定得出的。當(dāng)時(shí)相關(guān)部門稱會(huì)對(duì)該價(jià)格不定期進(jìn)行調(diào)整。然而，盡管近些年北京市房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，二手房交易指導(dǎo)價(jià)卻并未隨之變動(dòng)。導(dǎo)致目前現(xiàn)實(shí)成交價(jià)達(dá)到了二手房交易指導(dǎo)價(jià)的3至4倍。記者昨天在北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)的網(wǎng)上簽約欄目中看到，三環(huán)周邊，單價(jià)不到1萬元的成交比比皆是。“為了避稅，我們?yōu)榭蛻艚ㄗh的網(wǎng)簽價(jià)都是緊貼二手房交易指導(dǎo)價(jià)做的。只要高于最低指導(dǎo)價(jià)，網(wǎng)簽、納稅就沒人管。”一位中介經(jīng)紀(jì)人向記者介紹說。

　　“這么多年，二手房交易指導(dǎo)價(jià)沒調(diào)的原因，應(yīng)該與基準(zhǔn)地價(jià)沒調(diào)有關(guān)。”本市一家大型中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人分析。據(jù)他介紹，二手房交易指導(dǎo)價(jià)是與基準(zhǔn)地價(jià)掛鉤的，基準(zhǔn)地價(jià)涉及拆遷等問題，調(diào)起來沒那么容易。但在2009年底，市國土局舉行更新基準(zhǔn)地價(jià)的聽證會(huì)，傳出了要調(diào)整的信息，如果調(diào)整了，也將為二手房交易指導(dǎo)價(jià)的調(diào)整提供依據(jù)。“新落地的‘京十五條’不是也提到了嘛，財(cái)政部門會(huì)同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門根據(jù)市場情況，會(huì)及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，堅(jiān)決堵塞‘陰陽合同’產(chǎn)生的稅收漏洞。如果這個(gè)政策出臺(tái)了，陰陽合同就‘無處可躲’了。”

　　按照中介公司的判斷，如果二手房交易指導(dǎo)價(jià)上調(diào)到市場價(jià)水平，不僅“陰陽合同”杜絕了，統(tǒng)計(jì)部門的信息更準(zhǔn)了，大幅提高的營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅還能夠直接抑制部分購房需求，成交量有可能迅速下滑，二手房價(jià)格也有望出現(xiàn)下調(diào)。