國(guó)務(wù)院參事任玉嶺：“住有所居”有多難？

     住房是民生的必需品 。國(guó)家、社會(huì)對(duì)居民住房的建設(shè)和供給，有其重要的政治性和公益性。

　　從古至今，從國(guó)內(nèi)到國(guó)外，諸多有識(shí)之士和相關(guān)政府部門大都是十分關(guān)注居民的住房建設(shè)和保證供給的。

　　中國(guó)共產(chǎn)黨作為無(wú)產(chǎn)階級(jí)的政黨，實(shí)際上很早就把百姓的住房問題納入了革命工作的關(guān)注范圍。1934年毛澤東就曾指出，“解決群眾的穿衣問題、吃飯問題、住房問題、柴米油鹽問題、疾病衛(wèi)生問題、婚姻問題，總之，一切群眾的生活問題，都是我們應(yīng)當(dāng)注意的問題”。毛澤東把住房問題與穿衣吃飯同等看待，可見住房的民生性、政治性是十分突出的。

　　正因如此，建國(guó)以來(lái)的半個(gè)多世紀(jì)里，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視廣大百姓的住房問題。土地改革期間，在農(nóng)村，除了進(jìn)行土地的改革和重新分配之外，也對(duì)住房進(jìn)行了重新分配。在城市，凡建設(shè)新的工廠、學(xué)校、機(jī)關(guān)和事業(yè)單位時(shí)，也都同時(shí)要建設(shè)職工住房。盡管當(dāng)時(shí)財(cái)政十分困難，但還是保證了人人有房住。

筆者曾經(jīng)做過(guò)大學(xué)教師、企業(yè)技術(shù)人員和研究機(jī)構(gòu)的研究人員，從1960年起，不管走到哪里，組織上總是在安排工作的同時(shí)，也會(huì)安排住房，而且讓大家住的地方與工作的地方相鄰近，盡量使年輕人有更多時(shí)間投入到工作和學(xué)習(xí)之中，不會(huì)因居住過(guò)遠(yuǎn)，而把時(shí)間浪費(fèi)在路途中。

　　改革開放后的1985年，我國(guó)開始推行把原有國(guó)家住房賣給個(gè)人，初衷也是為了從中得到一些錢，以便為百姓建更多住房，使其住房條件得到改善。應(yīng)該說(shuō)，這條路是正確的，對(duì)于城市原有的廣大市民來(lái)說(shuō)，住房問題在總體上得到了保證并有較大改善。

　　從國(guó)外看，無(wú)論是歐美國(guó)家，還是亞洲國(guó)家，各國(guó)政府都十分重視住房的公益性質(zhì)，對(duì)住房的建設(shè)和供給都推出了包括貸款利息的優(yōu)惠、稅收政策 的減免、財(cái)政的直接補(bǔ)貼和廉租房 供應(yīng)等在內(nèi)的很多政策和措施。

　　英國(guó)為照顧買不起房的住戶，國(guó)家實(shí)行了半產(chǎn)權(quán)售房計(jì)劃，居民可以買50%的房產(chǎn)權(quán)，其余50%由政府和銀行分擔(dān)。

　　澳大利亞、新西蘭除了對(duì)居民購(gòu)房由國(guó)家和政府進(jìn)行補(bǔ)貼外，還十分注重“可承受性住房(affordable house)”的建設(shè)，由非營(yíng)利建設(shè)單位借助國(guó)家貸款支持建設(shè)的低價(jià)房，較好解決了中低收入家庭的住房問題。

　　新加坡則建設(shè)了大量被稱作“組屋”的低價(jià)房，屋子較為寬敞，環(huán)境同樣優(yōu)雅、時(shí)尚，交通便捷，醫(yī)療、教育十分方便。新加坡組屋局的局訓(xùn)便是我國(guó)唐朝詩(shī)人杜甫的詩(shī)句“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”。

　　又如沙特阿拉伯，過(guò)去由政府向居民提供補(bǔ)貼建房，2007年則改為建好房子贈(zèng)給居民住，同年已啟動(dòng)150萬(wàn)套住房建設(shè)。

　　我國(guó)的住房問題是城市化推進(jìn)中的新居民及新生代城市居民的雙重需求引發(fā)的。如何解決好有市民資格的新生代居民、尚無(wú)市民資格但已成為城市發(fā)展不可缺少的新居民的住房問題，是當(dāng)前住房問題的中心和主體。住房問題，不僅涉及到和諧社會(huì)的成功構(gòu)建，也涉及到城市化的快速推進(jìn)。

　　“剛性需求 ”是住房建設(shè)的服務(wù)方向

　　當(dāng)今對(duì)住房建設(shè)的服務(wù)方向，存在著激烈的爭(zhēng)論。第一種觀點(diǎn)是，住房建設(shè)要為“住有所居”盡職盡責(zé)；第二種觀點(diǎn)是，住房建設(shè)要“為有錢人服務(wù)”。

　　持前一種觀點(diǎn)的人，主張把70%的土地供給保障性住房 ，把70%的房子建成90平米以下的小戶型 ，這種觀點(diǎn)是符合我國(guó)國(guó)情的，也是被2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的24號(hào)文件明確的。但是，由于持第二種觀點(diǎn)的人，多是既得利益者和相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人，客觀上是第二種觀點(diǎn)占據(jù)上風(fēng)，導(dǎo)致為“住有所居”盡職盡責(zé)的國(guó)家政策和住房建設(shè)的規(guī)定與舉措難以實(shí)行。

　　據(jù)筆者調(diào)查，很多大城市的住房建設(shè)依然走著一條為富人服務(wù)的道路：為投資住房服務(wù)，為“熱錢”購(gòu)房服務(wù)，為購(gòu)買第二套、第三套住房服務(wù)，為權(quán)貴階層異地購(gòu)房服務(wù)的情況十分突出。中央三令五申不許建別墅，但不少地方興建別墅之風(fēng)一直沒有止息！

　　因?yàn)樽》拷ㄔO(shè)的服務(wù)方向嚴(yán)重偏斜，不僅造成了城市低收入居民居住條件難以改善，新生代市民與父母分居、成家立業(yè)的困難，而且造成了數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民工，一不能夫妻團(tuán)聚，二不能贍養(yǎng)父母，三不能教育子女，更不能同住一起享受天倫之樂。

　　筆者所在社區(qū)里有3個(gè)在大院掃地的婦女，丈夫與妻子同在北京工作，但男方在工地住工棚，女方在中關(guān)村住集體宿舍。由于沒有住房，他們均常年不能夫妻團(tuán)聚。曾有媒體報(bào)道稱，廣州63%的已婚農(nóng)民工常年不能過(guò)夫妻生活。要推進(jìn)社會(huì)和諧，就一定要堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀。在住房建設(shè)方面，就一定要為廣大百姓的“住有所居”盡心盡力。

　　有人說(shuō)，房?jī)r(jià) 高漲，主要是因?yàn)橛?ldquo;剛性需求”推動(dòng)的。但筆者并不認(rèn)同這一觀點(diǎn)。“剛性需求”確實(shí)存在，而且是巨大的，但在很多大城市都因房?jī)r(jià)過(guò)高而被淹沒了，有購(gòu)房需求的廣大中低收入階層在高房?jī)r(jià)面前是沒有能力購(gòu)買住房的。

　　在國(guó)外，一個(gè)家庭購(gòu)買一套住房的花費(fèi)常是家庭年收入的3倍左右，而我國(guó)有些城市，住房對(duì)中低收入家庭而言，常是其年收入的十幾倍、幾十倍，甚至上百倍。因此，我們的住房建設(shè)，一定要從它的公益性、政治性考慮，要重視建設(shè)“可承受性”住房，要把廣大“剛性需求”作為住房建設(shè)的服務(wù)方向。

　　考慮到我國(guó)城市化的推進(jìn)、數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民轉(zhuǎn)市民，以及每年數(shù)百萬(wàn)大學(xué)生進(jìn)入城市的實(shí)際，住房的“剛性需求”潛力是巨大的，只要把住房建設(shè)的政策制定好，住房建設(shè)的服務(wù)方向把握好，這種“剛性需求”不僅會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)的大發(fā)展，也一定會(huì)為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)輝煌。

　　住房再改革的六大著力點(diǎn)

　　我們的住房建設(shè)與管理制度的改革已經(jīng)取得了很大成績(jī)。但是，面對(duì)廣大中低收入者買不起房、住不上房和廣大百姓對(duì)房?jī)r(jià)高漲怨聲載道的實(shí)際情況，我們必須看到住房改革出現(xiàn)的新問題。有必要進(jìn)一步解放思想，進(jìn)行住房建設(shè)與管理的再改革。

　　再改革，決不是對(duì)此前改革的否定，再改革是新形勢(shì)的需要，是實(shí)事求是的表現(xiàn)。

　　如前所述，住房是有公益性質(zhì)和重大政治意義的，它與民生的關(guān)系是十分直接的。面對(duì)很多大城市數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的農(nóng)民工無(wú)房可住；面對(duì)占70%以上的工薪階層 買不起住房；面對(duì)城市中很多房東把一間房分成多間房出租；面對(duì)很多人或住地下室或合租一套房、合租一間房的實(shí)際；面對(duì)因住房問題難解決，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的夫妻不能團(tuán)聚；面對(duì)因住房問題難解決，2000萬(wàn)兒童留守農(nóng)村；面對(duì)沒有便宜的房子可購(gòu)買，“剩男”、“大女”人數(shù)越來(lái)越多；面對(duì)城市買不起房，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的人到農(nóng)村去建房而又空置不用；面對(duì)因房?jī)r(jià)過(guò)高，很多家庭變成房奴，消費(fèi)能力大為縮水，內(nèi)需難以啟動(dòng)等等，可以看出，住房建設(shè)和管理的改革已成為當(dāng)務(wù)之急。

     為了搞好住房建設(shè)與管理的再改革，筆者認(rèn)為必須著力解決好以下六個(gè)問題：

　　一、要著力解決好農(nóng)民工在城市的住房問題。農(nóng)民工在城市就業(yè)的多達(dá)1.2億～1.4億人，占我國(guó)總?cè)丝诘?/10。農(nóng)民工不僅已經(jīng)為城市發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)，而且成了城市中不可缺少的一部分。按有關(guān)規(guī)定，這些農(nóng)民工都是被作為市民統(tǒng)計(jì)進(jìn)了城市人口的，而實(shí)際在房屋使用管理政策上，很多城市卻對(duì)他們毫無(wú)關(guān)注。包括首都北京，雖曾有人大、政協(xié)多年呼吁，但至今廉租房都沒有農(nóng)民工的份兒。

　　城市住房建設(shè)管理的再改革，一定要把解決農(nóng)民工住房問題作為重頭戲。不僅要向農(nóng)民工提供廉價(jià)的公租房，而且要為全家兩代人都已住進(jìn)城市，并不準(zhǔn)備回鄉(xiāng)的農(nóng)民工建設(shè)可承受性住房，讓他們走上安居之路。

　　二、要著力擴(kuò)大保障性住房建設(shè)。保障性住房，除棚戶區(qū)改造和廉租房供應(yīng)外，重點(diǎn)應(yīng)是“可承受性”住房。

筆者并不主張所有的年輕人大學(xué)一畢業(yè)都要買房住，但是，一定要使大多數(shù)工薪階層買得起房。

　　據(jù)媒體報(bào)道，中國(guó)工薪階層中80%的人年收入在2.4萬(wàn)元以下。按照世界上通行的住房?jī)r(jià)格與家庭年收入之比為1：2～5考慮，我們?nèi)∩舷蓿簿褪钦f(shuō)不應(yīng)該讓房?jī)r(jià)高出居民收入的5倍，才是合理的，即一套房的房?jī)r(jià)應(yīng)普遍在12萬(wàn)元。當(dāng)然，應(yīng)當(dāng)從中國(guó)的實(shí)際出發(fā)，要求買房人住小戶型(50～80平米較為適宜)。

　　為此，筆者提出一個(gè)公式，即：

　　1)家庭收入×5＞當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行平均房?jī)r(jià)×80平米的，應(yīng)進(jìn)入到購(gòu)買商品房 的渠道。

　　2)家庭收入×5≤當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行平均房?jī)r(jià)×80平米的，應(yīng)進(jìn)入到享受可承受性住房序列。

　　3)家庭收入×10≤當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行平均房?jī)r(jià)×80平米的，應(yīng)進(jìn)入到享受廉租房的范圍，而且適于廣大新老市民。

　　筆者認(rèn)為，按照這個(gè)公式的第二個(gè)算法來(lái)設(shè)計(jì)中國(guó)的可承受性住房，以保證廣大中低收入家庭住有所居是合理的，也是能夠做到的。

　　三、要認(rèn)真處理好保障性住房的土地供給問題。我國(guó)是人口大國(guó)，土地資源相對(duì)緊缺，而且在18億畝農(nóng)田紅線必須確保的情況下，如何解決好保障性住房的土地供給問題，應(yīng)納入住房建設(shè)與管理再改革的重要內(nèi)容。

　　近年來(lái)這方面發(fā)生的突出問題是，各地保障性住房的土地被侵占都十分嚴(yán)重，都沒有達(dá)到土地供給的70%，而且連50%也不到。土地使用上存在的突出問題，一是建別墅用地沒有真正控制，二是相當(dāng)多的土地被房地產(chǎn)商囤集，三是很多土地被反復(fù)倒賣，四是有些土地招標(biāo)不公開、不透明、貓膩甚多，五是土地價(jià)格方面，沒有對(duì)保障性住房實(shí)行特事特辦和特價(jià)處理。

　　不客氣地講，住房問題發(fā)展到今天如此嚴(yán)重的程度，實(shí)際是與某些主管部門不作為和某些地方不認(rèn)真對(duì)待或官僚主義有關(guān)系。

　　我們的土地，從農(nóng)民手中征收時(shí)僅支付幾萬(wàn)元，最多十幾萬(wàn)元，但到政府手中作為商品房用地賣出時(shí)，大都達(dá)到幾十萬(wàn)元，幾百萬(wàn)元。很多地方的財(cái)政預(yù)算中，有近半數(shù)經(jīng)費(fèi)來(lái)自于土地，這就足以說(shuō)明解決保障性住房用地的可能性是巨大的。

　　保障性住房用地只要不無(wú)限加價(jià)，將其作為公益性需要，政府財(cái)政對(duì)其少一些依賴，是可以保證土地對(duì)保障性住房的低價(jià)供給的。

　　四、一定要有金融業(yè)的配合。金融部門 為房地產(chǎn)的發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。但是金融部門與房地產(chǎn)商的長(zhǎng)期結(jié)合，也出現(xiàn)了很多不盡如人意的問題。

　　例如，有些金融部門同房產(chǎn)商的高管勾結(jié)起來(lái)通過(guò)銀行貸款炒房，推高房?jī)r(jià)。有些銀行部門不認(rèn)真審查房地產(chǎn)商資格，造成房地產(chǎn)商自有資金極少，而利潤(rùn)極高，也推進(jìn)了房地產(chǎn)界賄賂之風(fēng)過(guò)于嚴(yán)重。而對(duì)房?jī)r(jià)影響更大的是，當(dāng)銀行大量貸款流進(jìn)房地產(chǎn)后，就把銀行與房地產(chǎn)商捆在了一個(gè)戰(zhàn)車上，銀行總怕房地產(chǎn)泡沫破裂，而一味地給房地產(chǎn)商支持貸款，造成很多政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策難以落實(shí)。

　　為搞好“住有所居”，推進(jìn)住房建設(shè)管理的再改革，一定要有金融部門的合作。金融要把支持保障性住房建設(shè)作為重要使命和應(yīng)擔(dān)負(fù)的重要責(zé)任。金融是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，房地產(chǎn)的發(fā)展中金融也起著主導(dǎo)作用，只要金融業(yè)明確了任務(wù)和方向，我們的保障性住房特別是可承受性住房的建設(shè)，就一定能按照中央的部署，創(chuàng)造出更大的輝煌。

　　五、住房建設(shè)一定要在設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上先定價(jià)后招標(biāo)。據(jù)筆者多方調(diào)查，住房的建安成本(即房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本)并不是很高?，F(xiàn)在的高房?jī)r(jià)，一是土地的不合理供給推起的，二是腐敗賄賂因素促成的，三是房地產(chǎn)商虛報(bào)造價(jià)導(dǎo)致的，四是對(duì)所謂的廣告費(fèi)、銷售費(fèi)過(guò)高估算形成的。全國(guó)各地建筑工人的費(fèi)用和建筑材料成本基本差不多，很多中小城市至今房?jī)r(jià)還是2000多元。

　　筆者曾于2007年在浙江倉(cāng)南縣看到一個(gè)28萬(wàn)平方米的小區(qū)，房子很漂亮，售價(jià)僅有630元(不含土地費(fèi))/平方米。房?jī)r(jià)之所以低，就是采取了先設(shè)計(jì)、先估價(jià)后招標(biāo)的建設(shè)辦法，并且給建筑商留足了利潤(rùn)空間。

　　據(jù)建筑公司老板介紹，每平方米他們有27元到28元的利潤(rùn)，28萬(wàn)平方米建下來(lái)，也有較好的收入，公司可以順利運(yùn)轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為，住房建設(shè)的管理與改革，一定要堅(jiān)持這樣的道路和方向。

　　六、住房建設(shè)不要過(guò)分集中搞睡城。新加坡組屋區(qū)有不少寫字樓和世界級(jí)的大工廠，不少居民可就近就業(yè)，并減輕了城市的交通壓力。而我們的不少城市則設(shè)立了工業(yè)區(qū)、商貿(mào)區(qū)、住宅區(qū)，必然不方便群眾生活，也造成城市車輛擁堵。像北京的回龍觀、天通苑就成了典型的睡城。

　　筆者認(rèn)為，只要政府重視住房建設(shè)與管理的再改革，廣納群言，廣集民智，中國(guó)的住房問題是能夠很好解決的，我們是可以走出高房?jī)r(jià)的困擾的。