商住樓:開發(fā)商編織的投資陷阱 升值空間有限

    “京十五條”落地后，商品房成交量大幅萎縮，住宅市場(chǎng)一直徘徊于降價(jià)邊緣，但是不受套數(shù)限制的部分商住項(xiàng)目卻趨于活躍，一些商住樓盤開始按捺不住寂寞，助推價(jià)格上漲。

　　一商住樓

　　坐地漲價(jià)30萬(wàn)

　　“京十五條”落地后，其嚴(yán)格的限購(gòu)政策卻成為了商住類項(xiàng)目鼓吹漲價(jià)的借口。

　　近日京西某著名樓盤的一位業(yè)主爆料，年前該項(xiàng)目即將推出的LOFT接受排號(hào)時(shí)售樓處置業(yè)顧問稱春節(jié)前一定開盤，價(jià)格約2.2萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米。“新國(guó)八條”出臺(tái)后，售樓處主動(dòng)聯(lián)系購(gòu)房人，說節(jié)前開不了，推延至節(jié)后第一周。春節(jié)后，置業(yè)顧問又稱排號(hào)人太多，價(jià)格可能上漲。此后，該LOFT的開盤時(shí)間一直待定，而價(jià)格卻一路上漲。直至“京十五條”落地后，該業(yè)主接到售樓處銷售人員電話表示，項(xiàng)目定于3月份開盤，價(jià)格預(yù)計(jì)在2.8萬(wàn)-3.1萬(wàn)元/平方米。

　　“我春節(jié)前就看中了一套房子，按照現(xiàn)在的價(jià)格比當(dāng)初的預(yù)算多出了30萬(wàn)元，讓人有點(diǎn)承受不了。”一位業(yè)主向記者表示。

　　該LOFT的銷售人員表示，目前已經(jīng)停止辦卡。記者問及為何現(xiàn)在比春節(jié)前的報(bào)價(jià)高出近6000元/平方米時(shí)，這位銷售人員直言，“新限購(gòu)政策出臺(tái)后，商住項(xiàng)目變得好賣了，我們只有300多套房子，目前客戶已經(jīng)積累了4000多人，漲價(jià)只是隨行就市”。

　　對(duì)此，上述項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于預(yù)售證還未批下來(lái)，銷售人員對(duì)外透露的價(jià)格不是最終的開盤價(jià)格，但是其隨即又表示“預(yù)計(jì)價(jià)格在2.8萬(wàn)元/平方米左右”。

　　記者了解到，這個(gè)項(xiàng)目的土地于2006年4月份拿下，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)格為3986元/平方米，現(xiàn)在即將推出的這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格相當(dāng)于當(dāng)年樓面價(jià)格的8倍。同時(shí)，該項(xiàng)目是屬于40年產(chǎn)權(quán)的商住類項(xiàng)目，真正入住時(shí)產(chǎn)權(quán)只剩下30多年。

　　據(jù)了解，“京十五條”祭出嚴(yán)厲的限購(gòu)令，不少購(gòu)房需求被抑制。而商住樓卻成為樓市調(diào)控下的“最大受益者”，因不受限購(gòu)政策影響，不少購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向商住樓。目前北京市場(chǎng)上的商住項(xiàng)目異?；鸨簧夙?xiàng)目?jī)r(jià)格都有一定程度的上漲。

　　商住項(xiàng)目

　　扛起漲價(jià)大旗

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近期漲價(jià)的商住類項(xiàng)目不在少數(shù)。

　　“3月份我們計(jì)劃推出的LOFT產(chǎn)品價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米左右，”綠地中央廣場(chǎng)的一位銷售人員表示。不過，緊鄰該項(xiàng)目的同類型產(chǎn)品興創(chuàng)D標(biāo)目前的售價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米。

　　網(wǎng)易地產(chǎn)近日推出的“第三輪調(diào)控滿月百盤價(jià)格調(diào)查”顯示，2月份北京市漲價(jià)幅度最高的為商住項(xiàng)目金澳國(guó)際，由此前的2.9萬(wàn)元/平方米上調(diào)到3.4萬(wàn)元/平方米，單價(jià)上漲了5000元，漲幅達(dá)17.24%。

　　對(duì)此，金澳國(guó)際銷售人員表示，其春節(jié)后就上調(diào)了銷售價(jià)格，而真正開始熱銷是在“京十五條”落地之后。“一個(gè)周末就賣了48套，現(xiàn)在很多人都在看房。”這位銷售人員表示，現(xiàn)在商住兩用樓首付僅需50%，比二套房的首付還要低，而且不受戶籍限制，來(lái)買房的人群中外地人占比較大。

　　“商住類項(xiàng)目的肆意漲價(jià)，源于調(diào)控政策對(duì)此類項(xiàng)目的空白。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　中原地產(chǎn)相關(guān)人士表示，盡管在第三輪調(diào)控中對(duì)于商住類項(xiàng)目沒有做出限制，但是在“京十五條”中已明確提出“重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查”，商住類項(xiàng)目或?qū)⒊蔀橹攸c(diǎn)監(jiān)控對(duì)象。

　　“土地增值稅的清算和稽查，實(shí)際上等于對(duì)那些瘋狂漲價(jià)的樓市‘帶頭大哥’宣判死刑。如果土地增值稅征收能夠得到貫徹執(zhí)行，可以說絕大部分天價(jià)樓盤的利潤(rùn)都將被征稅。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h稱，“這意味著樓市暴利時(shí)代的終結(jié)，不過逆市提價(jià)的開發(fā)商沒有意識(shí)到這一點(diǎn)。”　

    不限套數(shù)

　　成開發(fā)商漲價(jià)動(dòng)機(jī)

　　商住類項(xiàng)目敢于在調(diào)控后逆市漲價(jià)，其依托的就是這類產(chǎn)品屬于商業(yè)立項(xiàng)，并不受限購(gòu)政策的制約，因此成為不少外地購(gòu)房者的首選。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自“京十五條”落地后截至2月28日，北京成交量最高的前15個(gè)項(xiàng)目中商住類型樓盤占據(jù)了10席，共成交377套，相當(dāng)于同期北京住宅成交總量的三成。

　　“目前出現(xiàn)購(gòu)買商住類項(xiàng)目的風(fēng)潮，主要是不受限購(gòu)政策影響和相對(duì)較低的支付成本，原本一直作為投資用途的商住房一躍成為中青年購(gòu)房者的過渡性產(chǎn)品，由此帶來(lái)的變化將會(huì)加快推動(dòng)商住產(chǎn)品的消化速度。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為。

　　商住類項(xiàng)目成交量的快速上漲給開發(fā)商帶來(lái)了漲價(jià)的資本。

　　“現(xiàn)在商住類項(xiàng)目還沒有出現(xiàn)大規(guī)模的漲價(jià)，但是不少項(xiàng)目取消或減小了此前的優(yōu)惠活動(dòng)，例如以前全款9折，現(xiàn)在改成全款9.5折，其實(shí)也是變相漲價(jià)。”一位開發(fā)商向記者表示。

　　同時(shí)記者注意到，很多地產(chǎn)大佬認(rèn)為限購(gòu)政策將是一個(gè)長(zhǎng)久政策，因此不少房產(chǎn)公司開始把目光轉(zhuǎn)移到商業(yè)地塊上來(lái)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京2月份共成交11宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中9宗為商業(yè)用途，2月份商業(yè)用地成交土地面積84.1公頃，環(huán)比1月份增長(zhǎng)高達(dá)70%。值得注意的是，晉商企業(yè)在不久前拿下了麗澤商務(wù)區(qū)的商業(yè)用地。 記者 王可

　　專家提示

　　年限短、出售難

　　商住房升值空間有限

　　李女士于幾年前在馬連道的茶貿(mào)國(guó)際城購(gòu)買了一套商住房，最近由于手頭資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，想將該處房產(chǎn)出售。但是令李女士尷尬的是，在中介公司掛了近半年時(shí)間，依然無(wú)人問津。

　　“我當(dāng)時(shí)買的時(shí)候是1.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在掛出去的價(jià)格是2萬(wàn)元/平方米，自己覺得價(jià)格已經(jīng)很低了，跟我這個(gè)房子同一年代的住宅價(jià)格全達(dá)到3萬(wàn)多元/平方米了。”李女士表示。

　　但是中介人員并不認(rèn)可李女士的觀點(diǎn)，認(rèn)為商住房產(chǎn)權(quán)年限本來(lái)就很短，在二手房市場(chǎng)上根本無(wú)人問津，投資回報(bào)只能靠租賃，想要再賣出去非常難。

　　記者了解到，商住類項(xiàng)目購(gòu)買后的升值空間非常有限，例如榮豐周邊的住宅已經(jīng)漲到了4萬(wàn)元/平方米左右，而榮豐的價(jià)格卻一直維持在2萬(wàn)元/平方米的水平。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，商住樓最大的弊端是使用期短，使用期只有40年，綜合立項(xiàng)的也不過50年，年限遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于住宅立項(xiàng)，商業(yè)用地到期后是否將重新繳納土地出讓金還存在較大的不確定性。同時(shí)，商住樓的持有成本高，這類項(xiàng)目多采用酒店服務(wù)式管理，物業(yè)費(fèi)通常要比住宅立項(xiàng)的公寓高出許多，并且是商業(yè)用水商業(yè)用電，沒有燃?xì)鈱?duì)于居住也非常不方便。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉還表示，因?yàn)闃潜P最初建設(shè)的規(guī)劃和用途與最終的用途有出入，很難保證再交易時(shí)是否順利。