易憲容：解決房市問題重點(diǎn)在打擊投機(jī)性需求

      房價(jià)歷來是“兩會(huì)”期間的熱門話題，近幾年提交涉及房價(jià)（或樓市）提案或議案的代表、委員總是占相當(dāng)?shù)谋壤?，預(yù)計(jì)今年“兩會(huì)”也不會(huì)例外。

　　作為對(duì)社會(huì)關(guān)注的回應(yīng)，2月27日，溫家寶總理與網(wǎng)友在線交流時(shí)，針對(duì)“房價(jià)”問題花了不少時(shí)間，體現(xiàn)了國家領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)這個(gè)問題的正視與重視。

　　遏制國內(nèi)住房價(jià)格過快上漲，這是這幾年政府工作報(bào)告的承諾。溫總理在和網(wǎng)友交流時(shí)指出，政府有信心遏制全國房價(jià)過快上漲，讓住房市場真正成為民生的市場，并將采取“增加有效供給，特別是增加非投資性住房生產(chǎn)；抵制住房的投資及投機(jī)性需求；管理好市場”等措施。

　　筆者以為，近年房價(jià)過快上漲的原因有以下幾條。

　　一是住房投資屬性太強(qiáng)，大量投資投機(jī)性資金托高了房價(jià)。一般的理論認(rèn)為，由于當(dāng)前住房市場供求關(guān)系不平衡，市場住房供給遠(yuǎn)不能滿足“剛性需求”，只要加大對(duì)住房市場開發(fā)投資，增加住房供給，就能化解房價(jià)快速上漲的問題。實(shí)際上，住房作為投資及消費(fèi)兩用產(chǎn)品，若不抑制投資投機(jī)性需求，為照顧自住性消費(fèi)購房的信貸政策及稅收優(yōu)惠政策就會(huì)被投機(jī)投資者利用，他們的搶購性購房不斷推高房價(jià)，結(jié)果導(dǎo)致買房的人不住，要住的人卻買不起。這兩年的情況已經(jīng)證明了這一點(diǎn)，住房的供給數(shù)年來屢創(chuàng)新高（2010年的住房銷量已達(dá)2002年的4倍多），但房價(jià)卻沒有因供給增加而回到合理水平。

　　二是住房保障體系不健全。根據(jù)房改時(shí)的設(shè)想，“市場的歸市場，保障的歸保障”，即通過“雙軌制”讓有能力者可以通過市場解決住房問題，讓能力不足者通過政策保障性住房來解決基本居住。但受地方財(cái)力有限及制度設(shè)計(jì)不健全等因素影響，一來建成的保障性住房杯水車薪，大量保障性需求被推向市場，二來因各種“管理問題”導(dǎo)致不少保障性住房被富人或權(quán)力裙帶關(guān)系戶占有，結(jié)果“雙軌制”在實(shí)際操作中被扭曲，難以化解當(dāng)前諸多矛盾與問題。

　　三是房價(jià)上漲的預(yù)期太強(qiáng)?，F(xiàn)實(shí)生活中，總是會(huì)有關(guān)于開發(fā)商捂盤惜售的報(bào)道。出現(xiàn)捂盤惜售有市場管理方面的問題，但癥結(jié)在于市場的核心是價(jià)格機(jī)制，由于開發(fā)商及投機(jī)炒作者預(yù)期房價(jià)會(huì)上漲，理所當(dāng)然會(huì)千方百計(jì)地讓住房賣得慢一些，以便賣價(jià)更高掙更多錢。如果市場預(yù)期房價(jià)會(huì)下跌，誰敢把手中的住房留著不賣？

　　四是全國性的金融市場及人力流動(dòng)，已經(jīng)讓炒房不再受地域限制。盡管每個(gè)城市的住房市場是一個(gè)個(gè)被分割的市場，住房的不動(dòng)性也無法通過流動(dòng)來調(diào)整市場供求關(guān)系。但在統(tǒng)一的金融市場中，資金可在短期時(shí)間內(nèi)在全國快速流動(dòng)。而這些資金大規(guī)模的流動(dòng)就容易造就一個(gè)又一個(gè)地方性房地產(chǎn)市場泡沫。

　　由于以上原因，在過度優(yōu)惠的信貸政策及稅收政策背景下，少數(shù)人便可利用過高的杠桿率大量進(jìn)行投機(jī)炒作，拉高房價(jià)后再出手掙大錢，多年來“溫州炒房團(tuán)”、“山西老板”炒遍天下不亦樂乎就是實(shí)證。近兩年的個(gè)人信貸資金增長情況也證明了這一點(diǎn)，2010年個(gè)人信貸增長達(dá)到29000億元，是2008年近5倍。有興趣的讀者也可以觀察一下周圍的人，除了比不上上市公司股東從股市圈錢暴富來得快，有多少百萬富翁、千萬富翁、億萬富翁不是通過房地產(chǎn)投機(jī)炒作暴富的？

　　就當(dāng)前的情況來看，各界已經(jīng)看到了房市的危局，信貸政策也正在全面收緊，住房稅收政策也將日趨嚴(yán)厲（例如出臺(tái)房產(chǎn)稅），打擊投機(jī)性需求已成為決策層的共識(shí)，筆者相信房市經(jīng)過“刮骨療毒”后，投機(jī)炒作會(huì)日漸減少。

　　期待本次“兩會(huì)”后，能實(shí)質(zhì)性地打擊投機(jī)需求，讓住房市場還原成真正的“住”的房市。