曾為地王的房產(chǎn)公司挺不住資金缺口被收購

中國經(jīng)濟周刊2011007期封面：地王之死

　　“地王”之死

　　“地王”，一個偏正結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代詞匯，一個財富符號，一個價值信號。地王是那些投擲重金購得土地的經(jīng)濟組織——房地產(chǎn)企業(yè)；地王是那些被房地產(chǎn)企業(yè)揮斥億萬購得的土地。

　　在中國，凡以“王”字所結(jié)尾的詞語，不管褒貶，都已物近其極。但是，連朝代也要盛衰更迭，地王亦不能永保江山?；蛟S被后來者超越，或許被腳下蹬踩的那塊昂貴土地拖下王位。

　　2007年，業(yè)界黑馬——“地王”順馳被香港路勁收購，其董事長孫宏斌7年心血由此化為淡薄。在高價購買北京大興黃村地塊之后，這架頂著非理性腦袋的戰(zhàn)車開始在全國狂飆。“地王”的帽子讓人上癮，孫宏斌和順馳的名字頻繁見諸報端。與日俱增的名望背后，是資金日漸捉襟見肘。

　　終于，順馳挺不住日漸襲來的資金缺口，被生生拖下馬鞍。這個冒進分子終于成為中國記錄在冊的第一個“消失”的地王。

　　歷史的重復(fù)不會停止。在擁擠不堪的拍賣席中，誰將是下一個倒下的“地王”？

　　地王狂奔

　　北京南五環(huán)，大興區(qū)黃村。

　　一片面積大約3.8萬平方米的人工湖蜷縮在四下怪石的懷中。怪石背后便是數(shù)十棟高樓林立的生活社區(qū)。如今在社區(qū)里的現(xiàn)房銷售代表都這樣告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“我們的開發(fā)商是香港路勁基建。”

　　而在這片北京乃至全國最大的社區(qū)人工湖底，寂靜沉淀著地王順馳倒下的歷史。

　　順馳倒下

　　2003年，孫宏斌執(zhí)掌的天津順馳置地(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9.05億元地價購得當(dāng)年的北京“地王”，也是北京第一宗拍賣的大幅國有土地。

　　12月8日當(dāng)天上午10點，北京國際飯店二層會議廳，進入場面控制角色的拍賣師陳少湘開口一句：“各位不論是舉牌、還是喊出來，只要給錢怎么都行。”將競拍者緊張的情緒略為化解。但是輕松數(shù)秒，拍賣便驟然緊張。

　　第一個舉牌的是10號競拍者，隨后28號、8號、7號、9號、6號競拍者跟進舉牌，價格小幅攀升。

　　開場半小時之后，沉寂多時的18號突然將價格叫至近7億元。此時，陳少湘提醒大家“投資有風(fēng)險，舉牌要謹慎”。接著，9號叫價7.1億元，16號叫價7.2億元。隨著時間延伸，有8家競拍者退出競價，現(xiàn)場僅剩9號和16號。而每次1000萬元的加價使價格迅速逼近8億元關(guān)口。

　　10點41分，16號叫價8億元，9號叫價8.1億元。如此循環(huán)，不斷加價。直至？10點48分，16號叫價9.01億元，9號擲出“9億零500萬”的價格。隨后，再無人應(yīng)價。

　　其實，當(dāng)競拍價格推升至7億元時，陳少湘借機提示：“投資有風(fēng)險，舉牌要謹慎。”在隨后的10點43分， 陳少湘再次提醒競拍者舉牌需謹慎，并稱大興區(qū)陸續(xù)還有土地推出。

　　這樣的警告并未抑制荷爾蒙的分泌。10點49分，面對無人應(yīng)價的場面，陳少湘的定價槌敲響了終結(jié)的聲音——孫宏斌的順馳公司成為“地王”，并愿意為大興黃村地塊支付9.05億元天價。

　　事后接受媒體采訪的天津順馳置地(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王全存認為9.05億元的價格“合適”。他說：“我們這次來北京參與這次競拍，本身并不是為了盈利，而是為了順馳的長期發(fā)展，所以我們對這次拍賣的態(tài)度是無底價。”

　　拿地事后，孫宏斌亦稱：“在取得北京大興黃村項目上，順馳更看重的是進入北京這個市場，價格是次要的。”隨后，順馳開始了全國性的急速拿地擴張。

　　2004年，順馳競得上海寶山、無錫等大體量地塊，并在南京、蘇州、石家莊、武漢、重慶、成都等地不斷拿地擴張。

　　眾所周知，拿地需要高成本，而如此急速拿地則已經(jīng)超出了一個成長階段企業(yè)的承載能力。有觀察家將順馳的脫韁視作與同行“結(jié)怨已深”。有地產(chǎn)商在接受媒體采訪時說按照當(dāng)時拿地的價格、成本測算，順馳的叫價，是沒有一個開發(fā)商敢承擔(dān)的，“順馳的做法是拿未來房地產(chǎn)高速增長作為賭注，先期才敢投入，這在其他房企是不能茍同的。”

　　萬科董事局主席王石在2006年發(fā)表《和地產(chǎn)黑馬交鋒》一文中提到萬科內(nèi)部的分析報告認為，孫宏斌靠二手房代理起家，對客戶需求市場反應(yīng)敏感，企業(yè)的貫徹力強，職員斗志旺盛，經(jīng)營上極其強調(diào)資金流；截至2003年年底，順馳預(yù)交地價的資金在人民幣70億元以上，進入2004年第一季度，預(yù)付資金規(guī)模已經(jīng)超過100億。從資金流上看，除非有強大的財團或銀行做后盾，按期交付地價款是不可能的。實際上，順馳在許多城市都在拖延交付地價款，另一方面，繼續(xù)高價拿地。

　　王石認為，孫宏斌在賭博，高價拿地的時候就沒有準(zhǔn)備按時還錢，同政府公信力博弈，屬惡意競爭行為。

　　盡管為同行異見，順馳依舊不斷高價拿地，同時在各地拖延交付地價款。孫宏斌則對順馳資金鏈充滿信心，他試圖通過無限延長支付土地出讓金來獲得市場機會，然后依靠后期銷售回款來償還所欠土地款項。鑒于土地的升值事實，土地出讓方以及授信銀行都在獲益前提下緘默。

　　隨著不斷拖欠土地出讓金，順馳整個資金缺口超過30億元，僅其當(dāng)下緊迫性資金需求就達近10億元。而全國化項目的資金使用常常處于“十個瓶口、四五個蓋子”的狀態(tài)。媒體曾報道順馳在北京開發(fā)的藍調(diào)國際公寓項目從建成到2006年5月，僅賠付業(yè)主延遲交房違約金就超過4000萬元，且數(shù)字不斷增加。

　　盡管孫宏斌和順馳憑借被外界稱為“先拿地后算賬”的風(fēng)格不斷擴張，原本為順馳提供滾滾現(xiàn)金流的天津市場卻受到內(nèi)地以及香港房企等四面圍殺，順馳幾無項目可買。

　　此時，孫宏斌的順馳已不能順利奔馳。2007年，《中國經(jīng)濟周刊》曾根據(jù)路勁對外公布的數(shù)字報道：順馳濱海土地尚需支付7億元地價，欠銀行約7億元貸款；順馳地產(chǎn)土地與其他合營企業(yè)攤占100萬平米來計算，尚需支付16億元地價款，欠銀行16億元貸款。此外，蘇州鳳凰城項目尚有18億元土地款未付，加上銀行貸款，債務(wù)達20多億元。據(jù)此計算，順馳負債總計已達66億元，是外界猜測的30億元負債規(guī)模的兩倍多。

　　時不過4年，面對十位數(shù)字的巨量資金缺口，順馳活生生地被“地王”二字拖倒，賤賣。2007年的第一個月份尚未過完，香港上市公司路勁基建(1098.HK)發(fā)布公告，路勁及其伙伴以13.1億港元收購增持順馳中國39.74%股份，最終控股比例達到94.74%，順馳原股東孫宏斌僅持其余5.26%股份。

　　中國記錄在冊的第一個地王，被塵封史冊。

　　新“地王”迭出

　　2010年11月，距離順馳賤賣又近4年。收斂了張狂的孫宏斌終于在經(jīng)歷許多后如愿以償——他的融創(chuàng)中國登陸香港資本市場。

　　誰都知道，孫宏斌的順馳倒掉與“地王”有直接聯(lián)系。但是，前車之鑒并未引起后來者的警惕。

　　“地王”還在繼續(xù)，并且這個稱號的圖謀者們之間的較量在2009年和2010年更加白熱化。在這兩年的700多個日子中，北京、上海、廣州等地的總價地王、單價地王等魚貫而出。

　　北京市，2009年3月份的一天。北京市土地整理儲備中心人士在接受媒體采訪時透露說，北京當(dāng)年將可能推行“勾地”制度，來提升出售土地的吸引力。該人士認為，2008年北京很多土地都是以底價出讓，土地吸引力不大。

　　“勾地”制度來自香港，是為了避免土地拍賣乏人問津而在拍賣之前增加一個保險程序，由感興趣的開發(fā)商對土地開出最低價并交納一定的保證金，如果開發(fā)商的報價符合這個地塊的市場評估價，這塊土地就會以公開招標(biāo)或拍賣的形式出售，如果拍賣中底價不保，政府就會收回土地。

     北京，2009年計劃供應(yīng)住宅用地(含政策性住房用地)共1300公頃，而2008年這個數(shù)字為1700公頃，同比減少24%。上述勾地制度的主要目的便是激活土地交易市場。

　　不過，這個由香港遠渡而來的制度還未落地，北京的土地市場便開始出現(xiàn)“地王”爭搶下的臨床癥狀。

　　這一年的5月21日，名為“北京市朝陽區(qū)廣渠門10號地”的土地在經(jīng)過十幾輪競拍后，由富力地產(chǎn)以10.22億元的價格拍下。該成交價，是掛牌起始價的3.42倍。該地塊面積約為42549.943平方米(建設(shè)用地32299.953平方米)，交易起始價29925萬元。按照已公布規(guī)劃，該地塊將建設(shè)7.25萬平方米的住宅，同時將配建5000平方米的廉租房。這塊曾于2008年被暫停交易的土地所拍出的價格一度讓業(yè)界驚訝。

　　從這一刻開始，“地王”開始占據(jù)各大媒體的頭條和顯要位置。而大部分“地王”背后的推手亦被揭露：央企。

　　一個月之后的6月26日，中國電子集團旗下的中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司控股子公司成都中澤置業(yè)以19.6億元拿下北京朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊，平均樓面地價15217元/平方米。該價格刷新一個月前富力地產(chǎn)創(chuàng)造的地王紀(jì)錄。

　　朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊出讓面積5.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積14.88萬平方米，其中包括2萬平方米的經(jīng)濟適用房。掛牌期間，共受理26次報價。僅在6月25日一天內(nèi)，價格就飆升8.4億元。高企的價格在未開拍之前便“嚇退”7家開發(fā)企業(yè)，原本25家開發(fā)企業(yè)報名參與競價，僅剩18家企業(yè)參與競價。

　　拍賣當(dāng)日，萬科、保利、華遠、金地、遠洋、中海、北辰等眾多知名房企散落全場。當(dāng)價格升至19億元時，原本群體競價局面逐漸變成58號興業(yè)萬發(fā)和8號中信地產(chǎn)之間的對抗。價至19.25億時，場面一度遇冷。就在主持人第二次報價之后，2號成都中澤置業(yè)突然再度舉牌。至19.4億時，中信已退出競價，興業(yè)萬發(fā)則一直電告后方。最終，成都中澤置業(yè)以19.6億將該地塊收入囊中。

　　此前，這家背靠大型央企的川籍地產(chǎn)企業(yè)，在北京市朝陽區(qū)廣渠門10號地競拍時便與富力地產(chǎn)角逐至最后。

　　中澤置業(yè)方才把“地王”之冠舉起，另一家央企之子便策馬而至。6月30日，中化集團旗下的中化方興在諸多地產(chǎn)大鱷中突然殺出，以40.6億元獲得一直被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的廣渠路15號地塊，平均樓面地價高達16000元/平方米，再創(chuàng)地王紀(jì)錄。該宗地規(guī)劃建筑面積280121.4428 平方米，按照合同要求要配建15000平方米的經(jīng)濟適用房，實際可帶來收益面積約為25.34萬平方米。

　　在隨后的7月6日，上海綠地集團以30.25億獲得大興區(qū)黃村19號、20號地。該樓面地價達6605元/平方米，成為大興地王，并開啟大興區(qū)域房價暴漲之門。

　　60天后的9月7日，中糧集團旗下的中糧地產(chǎn)和萬科合作公司——中糧萬科以22億元拿下房山長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地，平均樓面地價達6470元/平方米，首次將房山區(qū)地價推上6000元/平方米大關(guān)。

　　2009年11月20日，有著順義區(qū)國有企業(yè)背景的大龍地產(chǎn)以50.50億價格將順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊收入囊中，平均樓面地價高達29859元/平方米，而周邊類似別墅二手房價僅在28000元/平方米左右。

　　而上海亦不輸北京。9月30日，上海綠地集團以總價72.45億、樓面地價27231元／平方米的價格將出讓面積9.01939萬平方米的徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號地塊購得。

　　正當(dāng)市場以為“地王”將隨著年末而中止時，廣州亞運城地塊橫空出世。其項目占地263.952萬平方米，總建筑面積438萬平方米，商業(yè)建筑面積20.76萬平方米，居住建筑面積384.88萬平方米(外加其他設(shè)施)，抵得上廣州一年250萬平方米的推地計劃。如果來做一個簡單比較的話，263萬平方米，比深圳蛇口區(qū)還大。

　　最終，富力地產(chǎn)、雅居樂、碧桂園聯(lián)合體以255億元的競價奪得地塊，折合樓面價5822元/平方米。

　　就在嘈雜爭奪和議論聲中，2009年的“地王”換屆就此消停。土地市場中不斷變換出現(xiàn)的“地王”，給下游的房地產(chǎn)住宅市場帶來了難言具體數(shù)量化的推動力。房價，加速度正增長。

　　隨后的2010年3月15日，北京炮制了一日三地王的“壯舉”。

　　15日早上，經(jīng)過84輪現(xiàn)場競價，國企遠洋地產(chǎn)旗下的北京遠豪置業(yè)有限公司以40.8億元的總價拍得朝陽區(qū)大望京村地塊，折合的樓面地價高達每平方米27500元，成為新的單價地王。

　　之后，中信集團旗下注冊資本5億元的北京中信新城房地產(chǎn)有限公司，經(jīng)過64輪競價，以52.4億元，將大興亦莊地塊拿下，成為總價地王。

　　但僅僅6個小時以后，單價地王就被東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元的價格拿下這個地塊，該地塊的實際樓面價格超過每平方米3萬元。而世博宏業(yè)的注冊資本只有5000萬元。

　　隨后，南京、溫州，甚至南寧等地都出現(xiàn)了不同量級的地王。而在這一年的年末，在上海和廣州多幅地塊的出讓過程中，“地王爭奪”又在一線城市上演。

　　在廣州，當(dāng)?shù)匕自菩鲁?幅地塊的成交，帶領(lǐng)廣州樓面價進入“2萬時代”。

　　2010年12月16日，編號為AB2907008-1的地塊最先“上桌”。該地塊出讓起始價為8.4353億元，起拍樓面價為7153元/平方米。最后經(jīng)過74輪的角逐，保利地產(chǎn)以24億元將該地塊收入囊中。該地塊的樓面價高達19632元/平方米，打破了11月由廣州南站地塊創(chuàng)造的17276元/平方米的廣州單價紀(jì)錄。

　　緊接著，編號為AB2907008-2的地塊開拍。該地塊出讓起始價為3.6835億元，起拍樓面價為6900元/平方米。依舊是保利地產(chǎn)并最終以11億元的總價、約20605元/平方米的樓面價再下一城。約20605元/平方米的樓面價再次刷新了由上一地塊創(chuàng)造的廣州單價地王紀(jì)錄。

　　當(dāng)天舉行的白云新城第三塊住宅用地編號為AB2907008-3，出讓起始價為4.04億元，起拍樓面價為6900元/平方米。競拍中，兩度稱王的保利曾欲瘋狂到底，不過，背水一戰(zhàn)的中海地產(chǎn)最終以11.7億元的總價如愿拿下該地塊。該地塊樓面價約19971元/平方米，也超過了當(dāng)日17276元/平方米的前廣州單價地王紀(jì)錄。

　　誰是下一個“順馳”？

　　順馳的消亡沒有引起房地產(chǎn)開發(fā)商的警惕，反而，很多房企借了金融危機的光，占了天量信貸的便宜瘋狂拿地。

　　在這么多只手的搶奪之下，土地價格已經(jīng)毫不客氣地成為求之不得之物，價格亦水漲船高。

　　可是，并非所有拿到地的“地王”都能笑到最后。

　　2009年6月25日，名不見經(jīng)傳的北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.4億獲得北京市通州區(qū)九棵樹地塊，平均樓面地價6259元/平方米，創(chuàng)造通州區(qū)最高樓面地價。而這也創(chuàng)造了通州當(dāng)年的地王紀(jì)錄。

　　來自北京工商系統(tǒng)的注冊資料顯示，這個成立于2009年6月1日、注冊資金只有一個億的小型房地產(chǎn)公司并無那些令人聯(lián)想的背景。

　　面對一天天到來的支付土地出讓金余款時限，這個輕量級選手或許也曾絞盡腦汁四處通融。然而，殘酷的現(xiàn)實再次從天而降。一年之后，北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被收回土地，保證金不予退還，并被暫停在北京市土地交易市場參與土地競買活動。

　　從此，這家地產(chǎn)公司再也沒有在公眾面前露面。

　　大龍地產(chǎn)：被沒收的“地王”

　　同樣是在北京，曾經(jīng)名噪一時的“雙料地王”大龍地產(chǎn)(600159.SH)也同樣遭遇了被沒收“地王”的處罰。

　　2009年11月20日，北京順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊以55.5億元拍出，成為當(dāng)時北京樓面地價、總價雙料地王。購得該地塊的大龍地產(chǎn)董事會秘書馬志方在拍賣現(xiàn)場向眾媒體宣布，大龍地產(chǎn)為北京市順義區(qū)直屬房企，60%的業(yè)務(wù)集中在順義區(qū)，并于2005年實現(xiàn)上市，大股東為北京順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司，實力雄厚，資產(chǎn)過百億。

     盡管有國有企業(yè)背景的母公司撐腰，大龍地產(chǎn)2009年三季度財報卻顯示總資產(chǎn)約為29.4億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為6億多元。而在50.5億元土地出讓金中，開發(fā)建設(shè)補償費為13億元，其余為土地收益金。按照合同約定，大龍地產(chǎn)需在三日內(nèi)繳納余款37.5億元。

　　大龍地產(chǎn)終究沒有在規(guī)定時間內(nèi)籌集到完備的資金。

　　最近，一位大龍內(nèi)部人士對媒體揭秘說：當(dāng)時拿地，“一方面是順應(yīng)順義區(qū)政府的意思，希望地塊能落到順義區(qū)所屬的企業(yè)開發(fā)；另一方面，沒想到提高了土地出讓預(yù)付款，導(dǎo)致公司在規(guī)定時間拿不出錢。”該人士說，雖然公司在拍下地塊之后通過各種渠道積極籌措資金，但最終因時間太短而無法到位。

　　2010年1月22日，北京市國土局發(fā)布《關(guān)于加強北京市閑置土地清理處置問題的公告》，對欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同的用地單位，暫停其在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格，大龍開發(fā)位列名單之首。不但“地王”被收回，2億元的資金亦是打了水漂。

　　交易日當(dāng)天，大龍地產(chǎn)的股票價格在該利空打擊下連續(xù)下挫，公開交易信息顯示機構(gòu)紛紛出逃。從2010年1月21日的最高價每股22.6元一路狂跌，截至2010年12月30日的收盤價僅為5.12元。

　　來自市場的眾多分析認為，盡管作為北京順義區(qū)域性龍頭地產(chǎn)開發(fā)公司背靠資產(chǎn)雄厚的國有企業(yè)， 但是在面對北京動輒十幾億或幾十億一塊的土地拍賣結(jié)果面前，總資產(chǎn)30億元的大龍地產(chǎn)已面臨難以拍得土地。

　　此次順義拍地的最終失利，將使公司中短期內(nèi)再次使用較高資金杠桿獲得土地的概率大大減小。賬面資金還剩2.55億元，這將迫使公司中短期內(nèi)在項目拓展上可能被迫轉(zhuǎn)向其他土地價格較便宜地區(qū)。

　　2010年12月22日晚間，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司董事長趙川因工作原因辭去公司董事、董事長及公司其他一切職務(wù)。

　　盡管沒有被這塊價格高昂的土地所拖垮，但是大龍地產(chǎn)從“地王”到褪去光環(huán)僅用了兩個月時間，并最終以股價暴跌、高管換人收場。

　　富力地產(chǎn)：資金鏈緊繃

　　同樣是“地王”，香港聯(lián)交所上市的富力地產(chǎn)面對2009年“北京廣渠路10號地塊”的10.22億元則并未引起太多波瀾。

　　早在2002年3月，富力地產(chǎn)就曾以32億元競投奪得北京廣渠門外東五廠面積為48萬平方米的土地，從此開始了在北京的發(fā)展。先后開發(fā)了富力城、富力又一城、富力丹麥小鎮(zhèn)、富力灣、富力愛丁堡、富力信然庭等住宅和富力萬麗酒店、富力廣場、富力雙子座、富力中心、富力摩根中心等商業(yè)寫字樓項目。

　　2009年，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售總額上升51%達242億元；可銷售面積則增加了46%達233萬平方米。來自其2009年年報現(xiàn)金流量表顯示，“強勁的合約銷售帶來人民幣217億元的預(yù)售所得款項，而支付土地出讓金款額并不龐大，造成數(shù)目龐大的正數(shù)經(jīng)營現(xiàn)金流入。”

　　“本集團現(xiàn)金為人民幣78.9億元，借款總額為人民幣243.9億元，包括于2009年10月發(fā)行的境內(nèi)債券人民幣55億元。凈負債與權(quán)益比率由上一年度的123.2%改善為97.6%，主要乃因年內(nèi)銷售強勁令現(xiàn)金流入所致。本集團從多間聯(lián)系銀行獲得信貸融資額度約人民幣240億元(2008年：人民幣130億元)尚未動用。”

　　然而，看似寬松的資金環(huán)境卻并未讓已成高樓的“地王”順利脫離觀察家視線。2010年7月22日，已化身為“富力十號”高端社區(qū)“地王”取得了預(yù)售許可證。但是時隔多日后，媒體卻爆出該項目的“銷售迷局”：或已被團購或尚未開盤，而中介機構(gòu)已經(jīng)將該項目的二手房放在外網(wǎng)上叫賣。

　　有媒體援引匿名人士的話報道稱，類似行為有可能意在快速回流資金以彌補緊張的資金鏈。

　　近年來，富力地產(chǎn)強勢進軍商業(yè)地產(chǎn)，將其大部分資金押寶在商業(yè)持有上，緩慢的資金回籠，難以填平日趨增長的資金需求“黑洞”，資金鏈日趨緊繃在所難免。資本密集型的房地產(chǎn)開發(fā)，本來負債率都在其他行業(yè)之上，全行業(yè)平均負債率維持在70%左右，但據(jù)瑞銀發(fā)布的報告，富力地產(chǎn)在2010年的負債率一度卻達到了120%。

　　“央企”開發(fā)商：有援無憂

　　作為民企的富力地產(chǎn)面對肇始于2010年的“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”，或許在融資渠道方面將更加緊迫。相對而言，有央企背景的房地產(chǎn)公司可能會更好過一些。因為他們的錢可能受益于金融危機以來的“天量信貸”。

　　中國電子集團旗下的中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司子公司成都中澤置業(yè)，自從成為地王，便悄然隱藏，再未給公眾留下影像。

　　根據(jù)工商注冊資料，成都中澤置業(yè)有限公司注冊資金為1000萬元人民幣，其法人代表(負責(zé)人) 為黃明巖。黃是中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司的總經(jīng)理。中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司是中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司的全資子公司，公開信息顯示，該子公司于2003年被批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。而在2010年中央要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的78家央企名單中，中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司赫然在目。

　　如今，那塊價值19.6億元的地塊已經(jīng)開工，其開發(fā)商為成都中澤置業(yè)的項目公司北京中澤林翠置業(yè)有限公司，成立時間為2009年8月13日，法人代表依舊為黃明巖，注冊資金2000萬元。據(jù)媒體報道稱，該公司人員擔(dān)心如果項目再不開工，便有可能被收回。

　　盡管隸屬于央企而難以識別其資金鏈狀況，但是中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司已經(jīng)按照中央要求逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　《中國經(jīng)濟周刊》從上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所獲取的信息顯示，2011年1月14日，中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司掛牌轉(zhuǎn)讓煙臺科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司86.4%股權(quán)，價格為9537.57萬元。

　　煙臺科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年8月31日報表顯示，營業(yè)收入為892.2844萬元，營業(yè)利潤為-127.930477萬元，凈利潤-238.365722萬元?？傎Y產(chǎn)為39204.047575萬元，負債總計為34150.756487萬元。

　　同樣作為央企背景的中化方興(0817.HK)則進度更快。該公司在“地王”身上所種的“金茂府”項目即將結(jié)果。

　　來自方興地產(chǎn)拿地后的2009年財報顯示，2009年其收入為63.21億港元，毛利潤為32.99億港元，兩項數(shù)值較2008年都有較大增長。

　　2010年8月20日，方興地產(chǎn)又發(fā)布了2010年半年報，顯示該年上半年，總收入達41.03億港元，同比增長61%。公司旗下三大業(yè)務(wù)板塊——物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃及酒店經(jīng)營均衡發(fā)展，分別占總收入之58%、10%及25%。

　　中化方興地產(chǎn)主席羅東江亦曾公開表示，廣渠路15號項目將于2011年預(yù)售，并于2012年入賬。目前，金茂府尚未公布定價。

　　另一家央企背景企業(yè)、遠洋地產(chǎn)旗下北京遠豪置業(yè)有限公司所持有的大望京地塊在經(jīng)歷去年退地傳聞后，如今亦無動作。但據(jù)稱該項目將作為2011年北京入市主要高端項目之一的角色被推入公眾視線。

　　注冊資金6000萬的北京遠豪置業(yè)有限公司法人代表為趙新強，根據(jù)目前最近一次的公開消息，趙為遠洋新干線總經(jīng)理，此前身份為遠洋地產(chǎn)質(zhì)量部總經(jīng)理。

　　遠豪置業(yè)背后遠洋地產(chǎn)的資金實力決定了該地塊的命運。在將此地收入囊中之后的2010年7月份，遠洋地產(chǎn)發(fā)行9億美元的可轉(zhuǎn)債，并表示“這些資金要用于以后的土地擴張”。

　　根據(jù)遠洋地產(chǎn)網(wǎng)站所公布的財報顯示，2010年上半年協(xié)議銷售額為83.03億元人民幣，毛利潤為12.06億元人民幣，手頭現(xiàn)金為143.59億元人民幣，土地儲備為1441.8萬平方米。

　　其2010年上半年經(jīng)營活動所用現(xiàn)金凈額為113.71億元人民幣，投資活動所用現(xiàn)金凈額為9.08197億元人民幣，融資活動現(xiàn)金凈額為82.7509億元。現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為40.04314億元人民幣。上述金額較2009年同期都出現(xiàn)明顯增長。

     2011年1月17日，遠洋地產(chǎn)完成新年以來第一次競拍土地。遠洋地產(chǎn)旗下青島遠豪置業(yè)有限公司經(jīng)過12輪現(xiàn)場競價，最終以樓面單價6500元/平方米，總地價6.98億元，競得青島浮山新區(qū)F地塊。

　　而曾經(jīng)拿下北京大興亦莊地塊的央企中信，在2010年末更是拿下北京CBD最后一幅黃金地塊：價值63億的中服地塊Z15號。僅僅時隔6日的12月27日，集團子公司中信地產(chǎn)再度斥資22.68億將北京亦莊地塊X1-3地塊收入囊中。一個星期之內(nèi)，中信地產(chǎn)斥資逾85億元重兵布陣京城，筑底京城之心躍然紙上。

　　根據(jù)中信集團的財務(wù)報告顯示，2009年集團營業(yè)收入共計2090.65億元人民幣，其中房地產(chǎn)以及基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)收入為144.26億元，貢獻利潤36.09億元。

　　與中信集團實力有一拼的中國兵器裝備集團公司旗下也有一塊“地王”。這便是價值17.6億元的北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目用地，競拍得手者是北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　2010年3月15日，世博宏業(yè)剛剛當(dāng)上地王，便有人對其“指手畫腳”。有媒體報道援引知情人的話說：“世博宏業(yè)有以往開發(fā)運營的收益，不會直接或間接使用集團從4萬億投資中得到的份額。”據(jù)該人士透露，世博宏業(yè)公司有以往開發(fā)運營的收益，也有來自銀行的貸款、授信等，現(xiàn)有資金完全滿足下一階段開發(fā)需要，“不需要從國家的4萬億投資中拿錢。”

　　不過，流傳到網(wǎng)上的一份股權(quán)出讓招標(biāo)信息則顯示出：該公司的財務(wù)狀況似乎并不理想。據(jù)該信息，世博宏業(yè)在2008年便虧損1057萬元，所有者權(quán)益僅剩3517萬元。截至2009年年初，世博宏業(yè)的總負債為9771萬元，而其中8500萬元是向南方工業(yè)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司所借，而后者正是中國兵器裝備集團的成員單位之一。由此可見，母公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面給予世博宏業(yè)的扶持力度。

　　目前該地塊已超過約定開工時間逾兩個半月，卻尚無動工跡象。

　　與中國兵器裝備集團同為央企的保利集團旗下保利地產(chǎn)，在連拿廣州白云新城價值24億元的AB2907008-1和價值11億元的AB2907008-2兩塊“地王”之后，也并未見到有后續(xù)動作。

　　2011年1月11日，保利地產(chǎn)公布了2010年全年的銷售業(yè)績，共計662億元。來自保利地產(chǎn)公布的2010年第三季度報告顯示，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達-261億元。

　　此前，《中國經(jīng)濟周刊》亦曾報道目前保利地產(chǎn)的土地儲備量占全國首位，達到3369萬平方米。

　　鑒于針對上述各公司公開置評的不便，一位要求匿名的內(nèi)地境外上市房地產(chǎn)企業(yè)的高級財務(wù)經(jīng)理向《中國經(jīng)濟周刊》說：“國企特別是央企擁有大量的信貸資金無處安置，于是便四處拿地，或囤積或建設(shè)高端物業(yè)。即便虧損，央企也并不在意，因為這并不是自己的錢。”

　　他表示，從多家作為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺的子公司虧損情況中便能顯而易見，單憑幾塊高價土地難以拖垮有央企背景的子公司，因為“靠山”總是會向他們伸出援助之手。

　　緊縮的考驗

　　不過，一些既非央企背景也非上市企業(yè)的“地王”在已到來的2011年或?qū)⒚媾R更嚴(yán)峻的資金考驗。因為他們不僅要負擔(dān)沉重的土地出讓款項，還要忍受不斷收緊的貨幣政策。

　　2011年2月8日晚間，中國人民銀行宣布，自9日起上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行今年以來首次上調(diào)利率，也是2010年以來第三次上調(diào)利率。央行曾于去年10月份和12月份兩次上調(diào)利率。

　　易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部楊紅旭部長向《中國經(jīng)濟周刊》置評說：“存貸款利率的提高不僅從購房者方面控制了需求成本，也再次提高了開發(fā)商的貸款成本。”楊紅旭認為，當(dāng)前開發(fā)商的問題不僅僅是貸款價格的提高，更嚴(yán)重的問題在于銀行早已收緊了對房企的授信額度。

　　中國指數(shù)研究院預(yù)測認為，當(dāng)前的貨幣政策環(huán)境和2002 年、2006 年較為類似， 考慮到2010 年全年新增貸款將達到8 萬億元，而此前幾次制定該指標(biāo)計劃時一般會低于上年實際值。預(yù)計2011 年新增貸款計劃將為7萬億元。

　　此外，一度受到政策打壓的房地產(chǎn)信托資金進來據(jù)稱將重新啟動。但消息稱，更多的信托基金考慮到房地產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù)，為規(guī)避風(fēng)險，紛紛提高了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的門檻。記者獲悉，主要信托公司今年在做房地產(chǎn)信托時，將以大中型房企尤其是國企為主，同時拒絕接盤收益低于3000萬元的項目。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的高層人士和一位股份制上市銀行對公業(yè)務(wù)經(jīng)理都向《中國經(jīng)濟周刊》證實：目前銀行對房企的開發(fā)信貸越來越緊張嚴(yán)格，而其他融資渠道也跟隨受到不同程度的封堵。

　　“從目前情況看，手中持有高價地塊，既無背景又無特殊融資渠道的房地產(chǎn)公司可能會在今年面臨生存危機。”來自上市公司的財務(wù)負責(zé)人如此歸類已經(jīng)或即將成為“地王”的企業(yè)未來命運，“要么接受土地被收回的現(xiàn)實，要么被昂貴的地塊拖死。”

　　相關(guān)內(nèi)容詳見本刊2010年第42期《誰在囤地》及2011年第4期《中國地王圖》。

　　資金流斷裂：“地王”致命傷

　　無論是順馳地產(chǎn)還是北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大龍地產(chǎn)，三個不同量級的地王或被吞噬殆盡，或淡出公眾視線，或股價受挫。盡管有不同的癥狀，但是他們卻同屬一類病癥：被趕下“地王”寶座。

　　這僅僅是北京的情況。在2009年的廣州，面對公眾的質(zhì)疑和壓力，國土局等部門對已有兩年“曬太陽”歷史的地王動用重刑。從那一年的9月開始，廣州先后收回了白云云祥路“地王”、科學(xué)城“地王”等地塊，并沒收了部分土地出讓金。而這其中也包括保利、富力等大型開發(fā)商于2007年所購地塊。

　　還有南京在2007年12月6日以24.1億元高價成交的江寧“地王”。該幅土地被收回，連帶其超過2億元的土地保證金亦打了水漂。

　　眾多的實體病例都將地王最后的命門指向清楚：現(xiàn)金流病變。

　　1月23日，多位大型房地產(chǎn)商的財務(wù)經(jīng)理對《中國經(jīng)濟周刊》一致表示，作為資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，與生死相關(guān)的最重要因素之一便是資金鏈的健康。而得以稱“王”的房企對充足的資金更是如饑似渴。

　　“資金鏈斷裂則生死攸關(guān)，資金鏈緊張則難以支撐企業(yè)擴張。”在香港上市的一家房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)經(jīng)理說，目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源依舊是銀行信貸。“房地產(chǎn)信托未成熟，私人借貸和私募資金成本太高。外資渠道只適合少數(shù)大型知名企業(yè)和上市企業(yè)。相較來說只有銀行信貸的成本較低，而且支撐力度較大。這就是為什么金融危機以來房地產(chǎn)企業(yè)能夠有錢拿高價地，賣高價盤。”

　　面對當(dāng)前央行加息0.25個百分點以及不斷緊縮的信貸等融資渠道，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠認為，當(dāng)前大約135家上市房企負現(xiàn)金流大約1000億元左右，由于小型開發(fā)商資金鏈原本就較為緊張，加上當(dāng)前宏觀政策調(diào)整，對他們來講，倒閉可能性是非常大的。

　　現(xiàn)金流的崩潰總是有些起因。順馳地產(chǎn)是因為瘋狂拿地的擴張。而“地王”大龍地產(chǎn)則像是拿地撞在槍口上。

　　在大龍地產(chǎn)“出事”之前的6月25日，北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.4億元競得北京市通州區(qū)九棵樹大街居住項目。北京祈連，實際為華美地產(chǎn)注冊的空殼。而華美地產(chǎn)則是一個同樣并不出名的主營房地產(chǎn)銷售企業(yè)。

　　華美地產(chǎn)自2009年5月至7月在北京近郊的大興、通州大舉出手，以不同命名的馬甲公司購置土地。隨后便被市場懷疑其資金鏈嚴(yán)重吃緊。媒體援引其內(nèi)部人士的話報道說：“現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)聲這樣緊，開發(fā)商被說成洪水猛獸，誰也不愿意出頭。以項目公司的名稱拿地，是很多企業(yè)慣用的方式。” “去年公司提出的發(fā)展目標(biāo)是壟斷通州市場，但今年沒有再這么說了。”

　　果真不久，九棵樹地塊便被北京國土局收回，并沒收保證金。

　　與這個銷聲匿跡的“通州地王”一樣，北京大龍地產(chǎn)同樣由于未能在限制期內(nèi)繳納規(guī)定土地出讓金而被收回土地。

　　然而坐過“地王”位子的人，總是要忍受四周的“說三道四”。大龍地產(chǎn)拿地之后，四下的傳言便不脛而走。有說大龍地產(chǎn)是當(dāng)?shù)卣谝?，但是事后生變；有說政商謀局抬高地價卻不幸“自中圈套”……不過這些傳聞最后都未得到證實。

　　然而，大龍地產(chǎn)當(dāng)“地王”撞在政策槍口上的事實卻不得不承認。大龍地產(chǎn)拿下順義后沙峪地塊月余之后，財政部、國土資源部等五部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求地方將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出則通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排。

　　突然下發(fā)的政策迫使大龍地產(chǎn)須先有50.5億元過賬，這使得其在資金方面瞬間捉襟見肘。

　　2009年12月23日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于掛牌督辦處置房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地的通知》。通知要求，對土地閑置滿一年不滿兩年的，要按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。

　　一位中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的高層領(lǐng)導(dǎo)對《中國經(jīng)濟周刊》說，這兩年產(chǎn)生的地王被一兩塊高價土地拖累致死并不太可能。他認為，近年來的地王并沒有中小型企業(yè)或民企。“如果政策能夠更加傾向于貨幣化手段，那么有可能致使一些已高價拿地的企業(yè)因資金鏈緊張而出現(xiàn)生存危機。”

　　而目前的政策盡管嚴(yán)厲卻無法奈何兩年來的高額信貸。“政策對地王的生死控制也十分重要。一般政策更傾向慢性作用，不像資金鏈那么快速致命。”

　　但針對目前現(xiàn)狀，這位人士認為：“因為這兩年信貸太多了，房地產(chǎn)企業(yè)基本不缺錢。而且很多地王有央企背景，背靠這些大型集團則更難像曾經(jīng)的順馳那樣因資金鏈斷裂而被收購。”