多城市樓市限購令未明確相關(guān)責(zé)任

     “新國八條”要求執(zhí)行的限購令正在全國鋪開。

　　截至24日，包括北京、上海等一線城市在內(nèi)，全國已有16個城市出臺了限購令細(xì)則，遍及東、中、西部各省市，從細(xì)則中所規(guī)定的限購范圍、限購對象以及限購執(zhí)行期限上看，呈現(xiàn)出東部偏緊，中西部相對寬松的狀況，而未來隨著限購面急劇擴(kuò)大，估計將增加至40-60個城市。

　　對于各地出臺的限購令，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對于當(dāng)前市場上的投資投機(jī)性購房需求，將能夠起到明顯的遏制作用，而今年的房地產(chǎn)市場走勢將日益嚴(yán)峻，樓市成交量下滑將是必然的，但未來還要取決于相關(guān)政策是否能夠進(jìn)一步地跟進(jìn)和落實。

　　此番限購措施多與戶籍掛鉤，這導(dǎo)致部分購房人群和中介想出一些怪招、新招予以應(yīng)對，甚至出現(xiàn)了違規(guī)違法的跡象。值得注意的是，遍查各地出臺的限購細(xì)則，卻僅有北京、青島和南寧三地明確了限購措施可能引發(fā)的相關(guān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

限購令逐步升級

　　隨著廈門、天津“新國八條”落地細(xì)則的相繼推出，目前“新國八條”執(zhí)行限購政策的城市已增加至16個。其中包括北京、上海、成都、青島、長春、南京、南寧、太原、寧波、貴陽、天津、哈爾濱、無錫、廈門、石家莊、武漢。

　　1月26日出臺的“新國八條”規(guī)定，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　各地?fù)?jù)此統(tǒng)一制定地方限購細(xì)則的同時，在限購范圍、限購對象和限購執(zhí)行期限等方面存有一定的差異性，總體呈現(xiàn)東部偏緊，中西部城市寬松的狀況。

　　從限購的范圍來看。北京、上海、南京等東部城市限全市行政區(qū)；而成都、貴陽、太原等中西部城市多只限主城區(qū)，不限郊區(qū)，尤其是貴陽，僅限市中心城區(qū)人口密集、房價過高一環(huán)內(nèi)。“相比東部大城市，很多中西部城市的房價水平并不高，房價收入比也不算離譜，各地的政策差異也具有一定合理性。”上海易居地產(chǎn)綜合研究部楊紅旭表示，很多大城市中，郊區(qū)的新房成交量所占比重已超五成，這必然會導(dǎo)致部分需求將轉(zhuǎn)而在郊區(qū)釋放。

　　在限購對象上，主要體現(xiàn)在對外地人的限制條件有點差異。針對“新國八條”中對非戶籍人口在當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的年限上，大部分城市的限定很寬松“1年以上”即可；少數(shù)城市如上海、寧波，則稍稍嚴(yán)格一些，規(guī)定自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上；而最為嚴(yán)格的的城市，則當(dāng)屬北京要求非戶籍人口提供5年以上相關(guān)證明。

　　而從限購期限上看，16個城市中，大部分城市都沒有規(guī)定限定政策執(zhí)行的期限，但青島、長春、貴陽、石家莊規(guī)定政策執(zhí)行到今年年底，南寧則執(zhí)行到2012年的2月29日。

　　事實上，在限購令在全國逐漸鋪開的同時，膠著的房價仍沒有出現(xiàn)降溫跡象。國家統(tǒng)計局18日發(fā)布改革后的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，1月份房價仍呈全面上漲態(tài)勢。其中東部地區(qū)28個城市中，價格上漲的有26個，占92.9%，持平的城市有2個，占7.1%。中部地區(qū)16個城市中，價格上漲的有14個，占87.5%，持平的城市有2個，占12.5%。西部地區(qū)18個城市中，價格上漲的有13個，占72.2%，下降的城市有3個，占16.7%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，因承接2010年12月樓市的火熱走勢，2011年1月主要城市樓市環(huán)比成交并未出現(xiàn)大幅回落。雖然已出現(xiàn)連續(xù)的樓市調(diào)控壓力，但國內(nèi)樓市的調(diào)整幅度仍弱于預(yù)期，各地市場的房價不跌反漲。

　　樓市下滑風(fēng)險加大

　　“現(xiàn)在基本上一二線的城市都全面實行了限購政策，這個實際上對投資性的尤其是多次置業(yè)的大批量的投資性購房，特別是其中的異地購房需求，能夠起到明顯的遏制作用。”資深房地產(chǎn)專家韓世同表示。在眾多業(yè)內(nèi)專家看來，相比于去年“新國十條”后掀起的一波限購浪潮，此次限購令的范圍更大、也更加嚴(yán)格，目標(biāo)直指樓市的投資投機(jī)者。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2009年全年北京購置房產(chǎn)的戶籍比例中，外地戶籍達(dá)到了55%，2010年因為對外地人群不能提供納稅、社保不得貸款的要求使得外地戶籍購房比有了明顯的下調(diào)，但在2011年1月間，在北京購房的外地人，占比仍接近50%。

　　與此同時，根據(jù)央行在2010年第四季度，對北京市城鎮(zhèn)居民購房狀況的問卷調(diào)查顯示，北京市居民完全產(chǎn)權(quán)自有住房率為72.4%，多套住房擁有率達(dá)到18.3%。按照這一調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京戶籍人口1246萬人，大約戶數(shù)在450萬左右，影響家庭大概在80萬戶。

　　“北京細(xì)則的執(zhí)行，將有很大一大部分購房需求被阻擋在市場之外，使得2011年房地產(chǎn)市場走勢將日益嚴(yán)峻，樓市成交量下滑將是必然的，但從全年來看成交量走勢還要看三四季度政府有無后續(xù)政策跟進(jìn)，以及消費者對首付60%、利率1.1倍的信貸政策的承受能力來決定，再有，也取決于CPI數(shù)據(jù)的大小。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰分析認(rèn)為。

　　就全年的成交量而言，楊紅旭預(yù)測，今年全國新建商品房成交量會跟2010年持平或小跌，不會出現(xiàn)三成或五成的暴跌。

　　我愛我家多家門店的負(fù)責(zé)人介紹，調(diào)控細(xì)則執(zhí)行首日新增業(yè)主掛牌量大幅減少了近八成。一些在限購范圍之列無法買房，但又有較為急迫的購房需求的外地購房者開始轉(zhuǎn)向咨詢不受新政影響的商住兩用項目。

      多地未明確限購責(zé)任

　　值得注意的是，多地限購令的實施以及與戶籍的掛鉤，也使得一些不符合條件的購房人群想出各種新招應(yīng)對限購的政策。

　　據(jù)媒體報道，部分房屋中介開價數(shù)萬元，自稱向外地人收取一筆不菲的費用后，可以幫助外地人補(bǔ)交5年連續(xù)在京的納稅證明。也有中介聲稱，收取一定的費用，能幫助外地人代辦北京工作居住證，以獲得在京購房資格等。一些中介甚至建議，購房者私下與賣方先簽訂購房合同書，將房屋買下，在日后有購房資格之后再辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)。甚至還有人出招，外地人要買房，可以與擁有北京人結(jié)婚后獲得購房資格，購房之后再離婚?；蛘邇蓚€北京人假離婚，成為兩個家庭后，便各有兩套購房資格，購房后再復(fù)婚等。

　　對于上述由于限購令所引發(fā)的“怪象”，法律界人士提醒買房人應(yīng)循規(guī)蹈矩，莫要試水冒險。“這些招數(shù)都存有一定的風(fēng)險。對于那些借別人名義買房的購房人，如果出借方有諸如欠債之類經(jīng)濟(jì)糾紛的，借入方所購買的房產(chǎn)會有用于償債的風(fēng)險，而對于出借方來說，因為名下已經(jīng)購買過房產(chǎn)，自己今后在貸款購房方面可能面臨新的問題。”岳成律師事務(wù)所主任岳運生表示。

事實上，此前在去年4月底，北京在全國率先實行限購令后，就曾出現(xiàn)眾多退房違約的現(xiàn)象。據(jù)當(dāng)時的媒體報道，不論是二手房買賣，還是一手房的申請貸款都出現(xiàn)了一定數(shù)量的退房現(xiàn)象，調(diào)控政策出臺以后，在房地產(chǎn)違約協(xié)議中客戶違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%，而其中以銀行首付提高、無力籌夠首付為借口違約的買方客戶，更是占到了買房違約總比例的80%。而“新國八條”中也再次提高了二套房的首付比例至60%，利率上浮1.1倍。

　　值得注意的，對于樓市調(diào)控可能出現(xiàn)的法律和糾紛問題時，各地的限購細(xì)則中卻并未明確，其中僅青島、北京、南寧等3個城市明確了法律責(zé)任：購房人提供虛假信息騙購住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反上述規(guī)定，或與購房人串通、提供虛假信息的，由房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期整改，拒不整改的，依法嚴(yán)肅查處，并暫停其網(wǎng)上簽約。

　　限購令跟進(jìn)宜速不宜遲

　　國務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬前出臺房地產(chǎn)限購令實施細(xì)則。如今，中旬已過，仍有大部分城市尚未出臺細(xì)則。嚴(yán)格按照中央要求，加快落實房地產(chǎn)調(diào)控，容不得推托遲疑。

　　當(dāng)前，各地城市房價已經(jīng)漲至歷史高位。由于一些地方政府對房價持曖昧態(tài)度，使得二三線城市的房價也繼續(xù)上漲。

　　當(dāng)初金融危機(jī)時，房價下跌令一些城市心急火燎，救市動作雷厲風(fēng)行。如今房價節(jié)節(jié)走高，卻遲遲不出臺限購令，可見對土地財政的依賴性很大。不過，土地財政是一次性財政，也是“一錘子買賣”，如果聽任房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)行，任房地產(chǎn)泡沫越吹越大，實體經(jīng)濟(jì)將逐漸失血，城市發(fā)展活力將不斷透支，經(jīng)濟(jì)健康運行的系統(tǒng)性風(fēng)險將進(jìn)一步加劇。

　　事實上，在北京等不少城市限購令出臺之前，房地產(chǎn)投資、投機(jī)人和一些熱錢持有者已經(jīng)有所警覺。限購令出臺之后，投機(jī)和熱錢大有轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的跡象。因此，其他城市積極跟進(jìn)出臺限購令，當(dāng)宜速不宜遲，必須搶抓時間與房地產(chǎn)投機(jī)賽跑，早一天出臺就能早一天阻止熱錢興風(fēng)作浪，避免房價炒高傷害更多群眾。