違法占用耕地林地747畝 中海深陷信任危機(jī)

      從成都項(xiàng)目發(fā)生的“噪音門”事件，到重慶項(xiàng)目發(fā)生的“滲水門”、“教育門”事件，連同今年初國土資源部牽頭的“督辦門”事件，中海集團(tuán)在以成都、重慶兩地為代表的西部市場不得不面對“西部門”這一宿命。

　　新聞源頭：

　　國土資源部掛牌督辦8起土地違法案件

　　2011年1月20日，國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤在“2010年第四季度掛牌督辦違法案件發(fā)布會(huì)”上表示，2010年土地執(zhí)法共發(fā)現(xiàn)違法土地案件5.3萬件，涉及土地41.8萬畝，其中耕地16.4萬畝。

　　同時(shí)，國土資源部還專門公布了尤為重要的8起掛牌督辦的國土資源違法案件，分別為：一、重慶市南川區(qū)中國海外集團(tuán)黎香湖項(xiàng)目違法占地案；二、四川省宜賓市翠屏區(qū)政府違法批地案；三、湖北省宜昌市規(guī)劃局等部門違規(guī)批準(zhǔn)建設(shè)別墅、三峽鴻銘旅游地產(chǎn)開發(fā)有限公司違法占地違規(guī)建設(shè)高爾夫球場案；四、福建省晉江市有關(guān)部門違法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓土地建別墅案；五、湖南省郴州小埠古村生態(tài)園投資開發(fā)有限公司違法占地違規(guī)建設(shè)高爾夫球場案；六、新疆絲綢之路戶外體育健身有限公司違法占地違規(guī)建設(shè)高爾夫球場案；七、安徽省馬鞍山市南山開發(fā)公司南山坳鐵礦越界采礦案；八、山西省平定縣晉東置業(yè)投資有限公司違法采煤案。

圖片說明：中海在重慶南川黎香湖地塊上的建設(shè)實(shí)景

　　新聞?wù){(diào)查：

　　重慶中海投資南川黎香湖項(xiàng)目違法占用耕地林地747畝

　　在國土資源部公布的8起掛牌督辦的國土資源違法案件中，中海外集團(tuán)旗下重慶中海投資有限公司在重慶南川區(qū)黎香湖做的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”項(xiàng)目，因?yàn)樯婕斑`法占地747畝，被列入重點(diǎn)督辦案件之一。

　　據(jù)了解，中海外以重慶中海投資有限公司為開發(fā)實(shí)體的這個(gè)黎香湖項(xiàng)目，是一個(gè)以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為名的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本合作方式是中海外給南川區(qū)建設(shè)道路、公園和農(nóng)民安置房項(xiàng)目，中海外則獲得當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源，做旅游開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)等項(xiàng)目，總投資超過100億元。

　　據(jù)調(diào)查，截止到2010年9月，中海外在黎香湖項(xiàng)目上的違法土地利用總體規(guī)劃以租代征，違法占用耕地482畝、林地88畝、坑塘水面及農(nóng)村道路177畝，合計(jì)747畝，目前已建成10.47公里的道路和農(nóng)民安置新村一期工程。

　　而來自中海外與重慶南川區(qū)政府于2008年8月簽署的《重慶市南川區(qū)黎香湖統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》表明，黎香湖項(xiàng)目是中海外集團(tuán)2009年5月開始開發(fā)的“農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)”項(xiàng)目。按照協(xié)議，重慶中海投資有限公司要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民建設(shè)了10萬平方米的安置房，然后騰出耕地給政府做耕地指標(biāo)，政府由此置換建設(shè)用地指標(biāo)，轉(zhuǎn)換到這個(gè)地區(qū)，給重慶中海投資繼續(xù)開發(fā)。另外，重慶中海投資有限公司還要為當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)10多公里的道路，還有一個(gè)規(guī)劃占地500畝的苗圃，以作為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的就業(yè)項(xiàng)目。

　　其實(shí)，稍微懂一點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)常識的人都能知道，黎南湖項(xiàng)目完全可以整理出幾千畝地的建設(shè)用地，此間的“貓膩”早就成為重慶地產(chǎn)界的一個(gè)重要話題，因?yàn)橹貞c中海投資有限公司是要在黎香湖建設(shè)度假酒店和別墅等項(xiàng)目的。據(jù)公開信息顯示，涉及“違法”的黎香湖項(xiàng)目總占地約2萬余畝，定位于具有瑞士風(fēng)情的現(xiàn)代化統(tǒng)籌城鄉(xiāng)生態(tài)旅游宜居小鎮(zhèn)，包含地產(chǎn)、旅游及農(nóng)業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)模式，有住宅、酒店、旅游設(shè)施、農(nóng)業(yè)生態(tài)園等多種物業(yè)形態(tài)，包含了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、旅游度假的理念、地產(chǎn)模式的營銷、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的探索等多種元素。

　　只是，這類定位于商業(yè)化的物業(yè)形態(tài)必須首先解決用地指標(biāo)。據(jù)了解，時(shí)至今日，中海外在當(dāng)?shù)卮蠹s已經(jīng)投資3.2億元，按照中海外與重慶南川區(qū)政府達(dá)成的合作協(xié)議，用地指標(biāo)將由當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)解決。
 

　但是，由于黎香湖原來規(guī)劃是農(nóng)業(yè)和林地，要想進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，就必須調(diào)整功能區(qū)規(guī)劃和控制性規(guī)劃。事實(shí)上，2009年1月，重慶南川區(qū)規(guī)劃部門就曾接到了重慶南川區(qū)委的要求，要求盡快完善黎香湖項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃和土溪集鎮(zhèn)調(diào)規(guī)的事情。

　　按常理，這個(gè)要求的提出缺少不了重慶中海投資有限公司所開展的“推波助瀾”工作。只不過，時(shí)至2010年底，相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整及用地指標(biāo)等系列問題并沒有解決，而重慶中海投資有限公司按照協(xié)議先行開始的道路、農(nóng)民安置房和苗圃、濕地公園等建設(shè)項(xiàng)目大部分都已經(jīng)竣工。

　　就這樣，重慶中海投資有限公司在黎香湖項(xiàng)目上前期建設(shè)的項(xiàng)目大部分成了“違建”，并最終成為國土資源部掛牌督辦的土地違法案件。據(jù)悉，現(xiàn)在，國土資源部已經(jīng)責(zé)成重慶市國土資源和房屋管理局會(huì)同有關(guān)部門對該案件進(jìn)行嚴(yán)肅查處，時(shí)間限定在2011年第一季度末，案件要形成處理結(jié)果，并進(jìn)行公告。

　　新聞描述：

　　黎香湖項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)體重慶中海投資有限公司及其總經(jīng)理

　　業(yè)界人士注意到，此次走“背運(yùn)”的中海黎香湖項(xiàng)目，由中國海外集團(tuán)下屬子公司重慶中海投資有限公司運(yùn)作，與中海地產(chǎn)重慶有限公司并無關(guān)聯(lián)。

　　據(jù)了解，中國海外發(fā)展有限公司1979年成立于香港，于1992年在香港聯(lián)交所上市，2007年入選香港恒生指數(shù)成份股，2010年獲選首次設(shè)立的“恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)”，為唯一上榜的中資房企，并榮登“FT世界500強(qiáng)”，為唯一入選的中資房地產(chǎn)企業(yè)。

　　據(jù)悉，中國海外集團(tuán)是中海的一級公司，中國建筑國際、中海地產(chǎn)、中國海外實(shí)業(yè)有限公司、中國海外金融投資有限公司是中海的二級公司（這幾間公司代表了中海的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，其中前三間公司是中海目前的三條業(yè)務(wù)線），而中海地產(chǎn)重慶有限公司、重慶中海投資有限公司則是中海的三級公司。

　　也許大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對重慶中海投資有限公司仍會(huì)感到有些陌生，但提起該公司的總經(jīng)理，則可謂“大名鼎鼎”，其人正是曾任前中海地產(chǎn)重慶有限公司總經(jīng)理的石波云。眾所周知的是，石波云曾因中海北濱一號別墅項(xiàng)目“把業(yè)主當(dāng)魚養(yǎng)”的“滲水門”事件而“聞名”中國地產(chǎn)圈，而該事件更是直接導(dǎo)致了他從中海地產(chǎn)重慶有限公司的“出局”。

　　來自中海集團(tuán)的相關(guān)信息顯示，石波云與中海集團(tuán)有著難以割舍的情誼，可謂“成也中海敗也中海”。信息顯示，石波云生于1971年，畢業(yè)于清華大學(xué)，1999年11月加入中國海外集團(tuán)房屋工程有限公司，從地盤助理經(jīng)理、地盤副經(jīng)理、地盤經(jīng)理、助理總經(jīng)理、副總經(jīng)理職位上穩(wěn)扎穩(wěn)打，到2005年7月，升任中海興業(yè)（寧波）有限公司董事、副總經(jīng)理。2006年10月31日，中海地產(chǎn)重慶有限公司成立，石波云即進(jìn)入中海地產(chǎn)重慶公司任董事、總經(jīng)理，直至2009年10月因發(fā)生中海北濱一號“滲水門”事件而離職。

　　但是，“被迫”辭職的石波云并沒有離開房地產(chǎn)，甚至沒有離開中海，而是轉(zhuǎn)任了重慶中海投資有限公司的總經(jīng)理，低調(diào)前往南川，做起了黎香湖這個(gè)面積超萬畝的超級項(xiàng)目。然而，似乎重慶并非是石波云的“風(fēng)水寶地”，從中海地產(chǎn)的北濱一號項(xiàng)目到現(xiàn)在中海投資的黎香湖項(xiàng)目，不到兩年時(shí)間，石波云再次折戟重慶地產(chǎn)江湖。

　　不過，到今天為止，被調(diào)查的黎香湖項(xiàng)目能給石波云在中海的職業(yè)生涯帶來什么影響，目前還沒有確切消息。只是業(yè)界已經(jīng)開始關(guān)注起了來自于新浪2009年11月的一則報(bào)道：……2009年11月初，石波云出任中國海外實(shí)業(yè)有限公司董事，同時(shí)擔(dān)任重慶中海投資有限公司董事總經(jīng)理，負(fù)責(zé)中海在重慶的一個(gè)大型投資項(xiàng)目（注：即為黎香湖項(xiàng)目），另外，根據(jù)中海集團(tuán)的安排，石波云目前正在開展中海在重慶的金融投資項(xiàng)目……

　　新聞追蹤：

　　一年遭遇一次“門”事件，重慶成為中海的最“傷心寶地”

　　事實(shí)上，在此次的中海外重慶南川黎香湖項(xiàng)目不幸上榜國土部掛牌督辦違法占地案之前，經(jīng)常在中國地產(chǎn)界以“地王”品牌標(biāo)榜身份、地位和實(shí)力的中海集團(tuán)在重慶已經(jīng)連續(xù)遭遇了“滲水門”、“教育門”兩大“地震”事件。

　　2009年10月，由石波云掌舵的中海地產(chǎn)重慶有限公司開發(fā)的中海北濱一號發(fā)生“把業(yè)主當(dāng)魚養(yǎng)”的“滲水門”事件。該事件曾經(jīng)引起中央電視臺關(guān)注并徹底曝光。據(jù)了解，央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目以《中海地產(chǎn)變臉藏玄機(jī)，地王遭遇“房斑斑”》為新聞進(jìn)行曝光的大面積滲水的房屋系“北濱1號”項(xiàng)目右側(cè)“維拉公館”。而中海北濱1號由別墅區(qū)、“維拉公館”和小高層樓房三個(gè)部分組成，漏水產(chǎn)品集中在別墅和小高層。“滲水門”事件直接導(dǎo)致了石波云的“主動(dòng)辭職”。

　　2010年6月，位于重慶南濱路彈子石CBD地段的中海國際社區(qū)曝出“教育門”事件。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)中海地產(chǎn)重慶有限公司給業(yè)主承諾引進(jìn)的重慶重點(diǎn)名校重慶八中和重慶人民小學(xué)，在一期交房時(shí)突然變成了區(qū)級的一般小學(xué)，頓時(shí)引發(fā)上千業(yè)主集體不滿，大量業(yè)主集體占馬路，造成當(dāng)?shù)亟煌ǘ氯?。該事件后續(xù)還曝出過中海國際社區(qū)保安打業(yè)主的糾紛事件，甚至“事情鬧到了重慶市政府大門”。在此次“教育門”事件中，中海地產(chǎn)遭遇了從未有過的“極品待遇”：對更換學(xué)校極其不滿的很多業(yè)主把碩大的、白色的花圈鋪滿了中海國際社區(qū)的售樓部，當(dāng)時(shí)很多業(yè)主很憤怒地說他們就是要送給不負(fù)責(zé)任的中海地產(chǎn)一個(gè)“別致的禮物”。

　　2011年初，在“滲水門”、“教育門”事件之后，中海外集團(tuán)走出重慶主城的黎香湖項(xiàng)目再次遭遇“督辦門”事件。此次，由中海外所“震動(dòng)”的就絕不只是重慶地產(chǎn)圈了，而是中國地產(chǎn)界。有業(yè)界人士笑稱，這種每年一次的“強(qiáng)震頻率”，似乎可以說明重慶這座中國最年輕的直轄市、長江上游的經(jīng)濟(jì)中心將成為中國海外集團(tuán)的最“傷心寶地”。
 

圖片說明：網(wǎng)上盛傳的中海成都項(xiàng)目翠屏灣的噪音測試數(shù)據(jù)

　　新聞解讀：

　　成都重慶“門”事件頻出，中海遭遇“西部門”將成一大宿命？

　　如今，中海在重慶一年遭遇一次的“門”事件已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場的一個(gè)重大話題。而隨著這些“門”事件的持續(xù)“加身”，事實(shí)上中海集團(tuán)在以成渝兩地為代表的西部房地產(chǎn)市場已經(jīng)深深陷入了品牌信任危機(jī)的漩渦當(dāng)中，其公眾形象所遭受的創(chuàng)傷將是難以彌補(bǔ)的。

　　特別是今年初由國土部牽頭的“督辦門”事件，其牽扯出來的后續(xù)效應(yīng)將有可能對2011年中海集團(tuán)在西部房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)項(xiàng)目——中海聯(lián)動(dòng)九龍倉在重慶江北嘴CBD黃金地段開發(fā)的國金中心、寰宇天下、紫御江山三大高端項(xiàng)目，以及中海在成都區(qū)域開發(fā)的中海城南1號、中海金沙府、中海國際社區(qū)、中海錦城、中海部落閣等樓盤項(xiàng)目的市場銷售產(chǎn)生“絕殺”效應(yīng)。

　　就重慶市場來說，中海的三大項(xiàng)目接連出現(xiàn)“滲水門”、“教育門”、“督辦門”事件，出現(xiàn)頻率居然是伴隨著中海的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目、一年度一年度地“輪流坐莊”，這樣的頻率已經(jīng)讓市場對中海在重慶的第四大系列項(xiàng)目，即其位于江北嘴的國金中心、寰宇天下、紫御江山三大高端項(xiàng)目到底還會(huì)不會(huì)出現(xiàn)那一種“門”產(chǎn)生了莫大的猜測。

　　而對成都市場來說，在搜房網(wǎng)的“中海城南1號業(yè)主論壇”中，2010年7月就曾出現(xiàn)過《正告中海：請及時(shí)解決國際社區(qū)房屋漏水的質(zhì)量問題》的帖子，該帖稱：“……國際社區(qū)的房屋漏水說明中海的房子有質(zhì)量問題，是鐵的事實(shí)，而且里面還有深層次的原因，主體結(jié)構(gòu)沒有問題，但是將一些工程以非常低的價(jià)格層層轉(zhuǎn)包給小包工頭，這才是出現(xiàn)問題的真正根源……”

　　其實(shí)，最引發(fā)成都市場關(guān)注的，是2009年底在天涯論壇上出現(xiàn)的名為《中海地產(chǎn)成都遭遇“噪音門”，大批翠屏灣業(yè)主要求退房》的帖子，該帖稱：“……位于紫荊神仙樹片區(qū)的中海翠屏灣地處三環(huán)路邊，為中海地產(chǎn)08年建的低密度電梯公寓，近期一期房源已陸續(xù)交房。在交房時(shí)節(jié)，卻發(fā)生了令業(yè)主們意外的事：小區(qū)內(nèi)來自三環(huán)路的噪音已經(jīng)大大超過國家標(biāo)準(zhǔn)，并且房屋質(zhì)量也存在一定的問題，多處房屋出現(xiàn)漏水和地裂等現(xiàn)象……”

　　該帖引自建設(shè)部《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》條例的第5.3條規(guī)定，說明“住宅的臥室、起居室（廳）內(nèi)的允許噪聲級（A聲級）晝間應(yīng)小于或等于50dB，夜間應(yīng)小于或等于40dB”、“住宅的臥室、起居室（廳）宜布置在背向噪聲源的一側(cè)”，但是在“中海翠屏灣一期房源中，部分戶型設(shè)計(jì)臥室、起居室（廳）未布置在背向噪聲源的一側(cè)，且通過噪音測試儀器測得，4、5、6棟樓絕大部分業(yè)主屋里的測試數(shù)據(jù)嚴(yán)重超標(biāo)，甚至最高達(dá)到主臥75dB的噪音，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家規(guī)定數(shù)據(jù)”。

　　對中海在西部市場的開發(fā)歷程略微知曉的成都地產(chǎn)界一知名人士笑稱，成都的“噪音門”事件連同重慶的“滲水門”、“教育門”、“督辦門”事件，不知道為什么會(huì)如此巧妙地在事實(shí)上構(gòu)成了中海集團(tuán)在西部市場必須面對“西部門”的這一宿命？