湖南株洲開發(fā)商“過河拆橋”:房價上漲誰在給力

卷入多重糾紛中的漢華國際商業(yè)城。本報記者 洪克非攝

　　樓盤尚未動工，房地產(chǎn)開發(fā)商就以內(nèi)部認(rèn)購、辦理VIP卡等方式與大量購房者簽訂預(yù)購協(xié)議，套取預(yù)付款數(shù)千萬元。然而，等樓盤建成并獲得預(yù)售許可證后，開發(fā)商一紙訴狀告到法院，告自己缺乏預(yù)售資格，要求判定這些預(yù)購協(xié)議無效。此后，市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱“房產(chǎn)局”——記者注）和法院接連出現(xiàn)了令購房者意想不到的舉動……

　　房價上漲，開發(fā)商毀約

　　范暉、范軍姐妹離開家鄉(xiāng)湖南省邵陽市來到株洲市從事服裝行業(yè)已有10多年，現(xiàn)住株洲市蘆淞區(qū)。她們以前都是租借別人的房子辦企業(yè)，事業(yè)有了規(guī)模后，姐妹倆盤算著買幾個大門面擴大發(fā)展。

　　經(jīng)朋友介紹，姐妹倆認(rèn)識了同為邵陽老鄉(xiāng)的株洲市漢華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“漢華公司”——記者注）負(fù)責(zé)人趙翰。此時，趙正在株洲市蘆淞區(qū)中心地帶開發(fā)一名為“漢華國際商業(yè)城”的樓盤。看了規(guī)劃圖紙后，姐妹倆拿定主意，在該處買下兩個門面。

　　2008年1月16日，漢華公司與范氏姐妹簽訂了一份VIP客戶認(rèn)購書，同年9月12日，雙方簽訂了一份協(xié)議，約定范氏姐妹預(yù)定門面面積111～115平方米（最終以房產(chǎn)局核定的面積為準(zhǔn))。范氏姐妹提前預(yù)付門面款350萬元，按月息2分計息，到漢華公司辦理預(yù)售許可證開盤時止，且所交的預(yù)付款及利息可抵購門面款。商鋪門面單價為套內(nèi)面積81680元/平方米。

　　“我們開始連證都沒有看，覺得黃金地段、政府的重點招商引資項目，加上又是老鄉(xiāng)，交了錢后一年多我們都沒有找他。”范氏姐妹稱，簽協(xié)議時對方表示，預(yù)計一年左右房子可竣工，屆時不論房價漲跌都以協(xié)議上的價格成交。

　　2010年10月20日，范氏姐妹聽說該樓盤的預(yù)售許可證已經(jīng)批下，找到公司要求簽訂正式合同，不料卻被婉拒。她們多次聯(lián)系后，趙派了公司的副總說門面不可能交付了，只能退錢，并給一點分紅。

　　雙方爭執(zhí)不下。2010年12月14日，漢華公司突然向株洲市蘆淞區(qū)人民法院起訴范氏姐妹，理由是，當(dāng)初簽訂協(xié)議時，自己尚不具備簽訂預(yù)售合同的法定條件，要求判定合同無效，由范氏姐妹承擔(dān)因無效合同產(chǎn)生的法律后果。

　　房子沒有到手，還被開發(fā)商告上了法庭，兩姐妹欲哭無淚。無奈之下，她們也向株洲市中級人民法院提起民事訴訟，要求漢華公司兌現(xiàn)原協(xié)議并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　與此同時，更多的類似情況出現(xiàn)了。

     47歲的丁玉赤是福建人，在株洲市做了23年的鞋帽生意。2007年11月9日，他與漢華公司簽訂《門面內(nèi)部定購合同》，購買漢華國際商業(yè)城臨街門面，約定門面寬度為10米，套內(nèi)面積100平方米。按照合同約定，門面單價在項目開始銷售時再定，丁可按最高優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)再優(yōu)惠10%，并提前確定門面位置。如對方逾期不能交房，丁所交定金超過期限按2.5分計息。

　　同一天，丁玉赤的妻子趙紅麗與漢華公司也簽訂了一份同樣的合同。事后，丁玉赤、趙紅麗分別向漢華公司預(yù)付了200萬元定金，約定18個月后交付鋪面。

　　與范氏姐妹的遭遇一樣。漢華公司拿到預(yù)售許可證后，卻不肯履行當(dāng)初的約定。丁、趙在起訴狀中稱，時至今日，漢華國際商業(yè)城一樓門面早已建好，并對外銷售，已售門面當(dāng)中最低單價為每平方米7.8萬元。當(dāng)他們要求對方交付門面時，漢華公司卻要求兩人按遠(yuǎn)高于該單價的價格支付房款，并明確表示將單方撕毀合同，不再向丁、趙支付門面。

　　漢華國際商業(yè)城眾多購房者中，李志華的遭遇最苦。2008年夏，株洲企業(yè)家李志華與漢華公司董事長趙翰結(jié)識，在漢華公司資金最為緊張的時候，以總價1424.3萬元的價格購買漢華國際商業(yè)城178平方米的店鋪一套。這個單價高于當(dāng)年的鋪面價格，達(dá)到了套內(nèi)建筑面積80018元/平方米。合同簽訂后，李志華按約定付給趙翰1000萬元。

　　2009年9月8日，李志華與趙翰就增購?fù)怃佭_(dá)成補充協(xié)議，李志華以每平方米12.8萬元，總價825.6萬元購買漢華國際商業(yè)城鋪面64.5平方米。這一次，李志華一次性付款500萬元，其中300萬元作為定金，而另外的200萬元作為李給趙翰的借款。

　　2010年10月20日，漢華公司獲得預(yù)售許可證。按照當(dāng)初的約定，雙方應(yīng)依據(jù)預(yù)購合同簽訂正式購買合同，但漢華公司卻提出加價。李志華說：“他們提出利息和推遲交房的違約金不計，每平方米還要加價4萬元錢。按他的說法，我還要再付1691.9萬元。”

　　2011年1月5日，李志華向株洲市中級人民法院起訴開發(fā)商違約。

　　對于眾多購買商鋪者起訴漢華公司一事，漢華公司法律顧問陳小平在接受媒體采訪時表示，購鋪者與漢華公司簽訂的合同實際上是一種預(yù)售合同，屬無效合同。“雙方是一個預(yù)定合同，銷售形勢發(fā)生了變化，然后產(chǎn)生了分歧。”

　　陳小平介紹，漢華公司已經(jīng)向法院起訴范氏姐妹，范氏姐妹和丁、趙夫婦也起訴漢華公司，“最后法院怎么裁決，漢華公司會按法院的裁決執(zhí)行”。

     房產(chǎn)局否認(rèn)幫開發(fā)商毀約炒房

　　記者從株洲市房地產(chǎn)信息網(wǎng)查詢的信息顯示，漢華國際商業(yè)城位于株洲市的中心廣場商圈，于2009年10月15日開工。按照法律規(guī)定，在獲得預(yù)售許可證之前，開發(fā)商不得以任何形式銷售房產(chǎn)，但實際上，早在2007年漢華國際商業(yè)城征地拆遷階段，漢華公司就開始辦理“預(yù)售”，一直沒有任何管理部門“干預(yù)”。

　　然而，當(dāng)預(yù)售許可證下發(fā)后，2010年11月，株洲市房產(chǎn)局向漢華公司下發(fā)的一份行政處罰決定書，認(rèn)定：漢華國際商業(yè)城項目在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，違規(guī)收取買受人預(yù)訂款性質(zhì)費用，嚴(yán)重違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》第四十五條、《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款之規(guī)定。決定對漢華公司處以警告，責(zé)令其限期7日內(nèi)改正且退回違規(guī)收取的待售商鋪與住宅的預(yù)訂款，罰款2萬元。

　　面對這一處罰，眾多買房者均表示質(zhì)疑。李志華認(rèn)為，對于坐地起價的樓盤來說，2萬元罰款只是九牛一毛，“光是我一個人預(yù)購的門面，就可以多賣一千多萬元，這點罰款算什么？現(xiàn)在開發(fā)商要過河拆橋，這時房產(chǎn)部門來執(zhí)法，與其說是要求開發(fā)商退款，還不如說是幫開發(fā)商毀約！”

　　湖南工業(yè)大學(xué)法學(xué)院副教授申驗也認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定有效。

　　“去年10月，漢華公司已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，那么范氏姐妹和丁、趙夫婦，包括李志華與漢華公司簽訂的預(yù)售合同，都將合法有效。”申驗說，漢華公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該知道未取得商品房預(yù)售許可證，不能與買受人訂立商品房預(yù)售合同，而該公司恰恰又這樣做了，這應(yīng)該是一種違法行為。

　　“開發(fā)商的違法行為，并不導(dǎo)致民事合同無效。”申驗認(rèn)為，漢華公司與買受人訂立的商品房預(yù)售合同中，還約定了高額的利息問題，如果從單個合同看，可以認(rèn)定為違約金，但如果涉及面比較廣，涉及資金額比較大，那么漢華公司就涉嫌非法集資，構(gòu)成刑事犯罪。

　　2月14日上午，株洲市房產(chǎn)局副局長楊曉斌、執(zhí)法監(jiān)督大隊負(fù)責(zé)人陳琪在接受采訪時表示，自2010年七八月間他們就接到了購房者的舉報，漢華國際商業(yè)城存在違規(guī)發(fā)放VIP卡的銷售行為。由于涉及者眾多，他們在外圍調(diào)查后，又到漢華公司取證，發(fā)現(xiàn)100多戶購房者辦理了VIP卡的手續(xù)，當(dāng)即要求公司停止該類行為，并通知局里其他部門建議暫緩批準(zhǔn)該樓盤的預(yù)售。此后該樓盤辦VIP卡購房者有半數(shù)的問題已解決。

     他說，在他們調(diào)查時，漢華公司只承認(rèn)從2010年4月開始發(fā)放VIP卡給購房者，隱瞞了一些商鋪銷售中也存在這類問題。而當(dāng)事人和媒體指責(zé)的房產(chǎn)局幫開發(fā)商毀約炒房之事純屬誤解，因為在這類糾紛中，房產(chǎn)局的立場是要查出違規(guī)行為進(jìn)行處罰，同時也不能讓這個樓盤無法銷售，從而變成爛尾樓。

　　陳琪說，他們在媒體報道此事后也作了反省，決定撤銷原來的處罰決定，并就現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)的新問題，對漢華公司相關(guān)人員進(jìn)行重新調(diào)查和處罰。

　　盡管株洲市房產(chǎn)局開始對當(dāng)初的行政處罰予以糾正，但在與開發(fā)商的毀約訴訟中，購房者維權(quán)仍然步履艱難。丁玉赤稱，他在與漢華公司訴訟期間曾依法申請株洲市中級人民法院對爭議的門面予以查封凍結(jié)。2010年9月19日，株洲市中級人民法院裁定對漢華國際商業(yè)城一樓臨街建設(shè)路北起第6～7號門面予以查封。然而，不到三個月，株洲市中級人民法院在未告知當(dāng)事人和沒有經(jīng)過聽證、開庭審理等程序情況下，擅自解除對門面的查封，換之以查封地下車庫。

　　丁玉赤稱，法院的這一做法是故意曲解法律條文，事實上為開發(fā)商完成解約提供條件，“如果法院最終判決漢華公司應(yīng)履行合同向我們交付商鋪，而該公司已將該商鋪銷售，那么生效判決何以執(zhí)行？當(dāng)事人的合法權(quán)益如何保障？如果查封的財產(chǎn)可以這樣輕松地將臨街商鋪變更為車庫，那財產(chǎn)保全制度的法律設(shè)計還有何意義？”

　　誰在推高房價

　　2月14日下午，記者來到漢華國際商業(yè)城的售樓處，看到該樓盤分塔樓和裙樓。裙樓五層，單層建筑面積近7000平方米，商業(yè)城定位為綜合購物中心。塔樓為A、B兩幢高層，分別為29層和27層。一位銷售人員告知，臨街的門面價格在20萬元/平方米以上，內(nèi)側(cè)的門面為13萬～14萬元/平方米不等。即便如此，目前也只有幾個門面沒有售出。

　　丁玉赤等人稱，當(dāng)年與漢華公司簽訂協(xié)議前，同一街道對面樓盤家潤多的門面價格為5萬元/平方米左右，他們簽訂購買漢華國際商業(yè)城的門面價格已經(jīng)超過8萬元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)時的市場價。而漢華公司與他們毀約的一個重要理由是其銷售的漢華國際商業(yè)城門面價格已飆升至每平方米20萬元不等，因而要求加價才能履約。僅僅兩年時間，一個三線城市株洲同一地段的住房價格由3000多元/平方米漲到了7000元/平方米，商鋪價格更是漲了3倍以上。而據(jù)《株洲日報》2010年9月13日一版報道，該樓盤臨街商鋪中最高銷售價格達(dá)到了28萬元/平方米，甚至超過了湖南省會長沙市核心地段商鋪的售價。正是這樣巨大的經(jīng)濟利益，才使得開發(fā)商敢于不顧合同毀約，由此引發(fā)多起訴訟。

     李志華說，2009年9月他曾在株洲市中心廣場附近某大廈買了一個一樓的商業(yè)門面，110多平方米。簽訂協(xié)議以12萬余元/平方米成交。然而，這一購房是有附帶條件的——他必須配合開發(fā)商將樓盤價格炒上去。開發(fā)商事先拿出包括李購買的商鋪在內(nèi)的幾個門面進(jìn)行拍賣，從12萬余元/平方米開始起價，經(jīng)過10多輪的競拍，最終拍出了15萬余元/平方米的高價?？墒鲁珊箝_發(fā)商竟然以他交付的定金太少而拒付門面。

　　“我們自己想買的門面，肯定當(dāng)時不管多少錢都要舉（牌競拍）回來。這樣價格就高了。”李志華說，他后來才明白，開發(fā)商此舉不僅在多賺點錢，同時以此為參照，也提高了其他待售門面的價格。更重要的是，其他樓層的門面也隨之水漲船高。“他把二三樓的拿出來到銀行抵押套現(xiàn)，反手做起了高利貸。”

　　當(dāng)?shù)匾晃恢槿耸糠Q，近年來，國內(nèi)各大城市房價漲勢驚人，普通群眾苦不堪言。像株洲市這樣的三線城市，上漲也很迅猛。在此背景下，開發(fā)商在沒有取得預(yù)售許可證的情況下大量賣房，提前回籠大筆資金，而等拿到預(yù)售許可證以后，以房價上漲為由脅迫購房者加價，或撕毀合約的現(xiàn)象已不少見。

　　這類做法在株洲市并非個案。巨額土地出讓金和高房價所帶來的利益讓開發(fā)商獲得了更大的話語權(quán)和支配力。據(jù)湖南經(jīng)濟電視臺等媒體報道，漢華國際商業(yè)城原址曾發(fā)生轟動一時的暴力拆遷事件。2009年4月11日1時許，數(shù)百名手執(zhí)砍刀的人帶著推土機，將一棟帶倉庫的2層樓房拆毀，6戶門面共有700余萬元的貨物全部被埋在了瓦礫之下。事發(fā)至今，沒有看到任何政府部門的調(diào)查和處理結(jié)論公布。

　　這位知情人說，漢華公司從2007年就開始大量搞預(yù)售，售房的廣告也到處刊登，因此購房者眾，與此同時，向有關(guān)部門舉報的人也不在少數(shù)。但是，株洲市房產(chǎn)局一直到2010年七八月才開始調(diào)查，在發(fā)現(xiàn)有100多戶被誘導(dǎo)違規(guī)購房的情況下，仍在2個月后批準(zhǔn)了預(yù)售許可，并在半個多月后又給漢華公司發(fā)去一份有為開發(fā)商脫身之嫌的《處罰決定書》，直接違反了最高人民法院相關(guān)司法解釋的精神。而受理案件的株洲市中級人民法院更是在未走相關(guān)司法程序和未經(jīng)當(dāng)事人同意的情況下，僅因開發(fā)商的要求，即擅自變更查封標(biāo)的。

　　他認(rèn)為，相關(guān)部門的種種表現(xiàn)，或許從另一面揭開了房價上漲的隱因。