住房限購令出臺后 開發(fā)商中介購房者都想鉆空子

      在2011年1月26日“新國八條”出臺后，按照“新國八條”要求，各地要在2月中旬之前出臺住房限購實施細則。短短數(shù)周內(nèi)，全國范圍內(nèi)的限購范圍和力度正在逐漸升級。據(jù)統(tǒng)計，截至本報發(fā)稿時，本次“新國八條”中明確涉及限購的36座城市中只有十余座出臺了限購細則。

　　針對限購細則，自房產(chǎn)開發(fā)商、中介公司到終端的購房者，整個產(chǎn)業(yè)鏈條的每個環(huán)節(jié)都有人在利益的驅(qū)動下，試圖用各種形式的“陽謀”或“陰謀”，來尋找政策的空子。滬上房地產(chǎn)專業(yè)律師通過本報提出忠告，這些行為背后大都存有法律風(fēng)險，對抗風(fēng)險能力最差的個人購房者來說，應(yīng)該格外當心。

　　開發(fā)商以促銷名義降價

　　由于近年來針對房產(chǎn)開發(fā)商的法律法規(guī)日漸健全，因此開發(fā)商能夠用來將“限購令”影響降至最低的手段多為“陽謀”，進入灰色地帶的可操作空間不大。

　　日前，上海綠地集團在松江的某樓盤打出“買房送5年房產(chǎn)稅”。有業(yè)內(nèi)人士進行換算，其實就是房價打了98折。該人士表示，從上海春節(jié)后的房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)看，雖說1-3月是傳統(tǒng)淡季，但這個淡季也淡出了歷史低點。“不少在售樓盤出現(xiàn)了一周的零成交，這是往年少有的。如果樓市銷量到4月依然不能回暖，那么搞促銷的就不會是個別現(xiàn)象了。”

　　中房信執(zhí)行董事朱旭東向記者表示，上海的“滬九條”里，停購三套房的政策，相比房產(chǎn)稅，從某種程度來看，對樓市影響更大。這條規(guī)定直接限制了投資客及高端買家的進場，而這些購房者通常選擇目標會指向高總價、中心城區(qū)、大面積的所謂“豪宅”或“準豪宅”的樓盤。這些“豪宅”“準豪宅”成交量的多少和成交價的高低，往往會成為一個城市樓市的風(fēng)向標。“高端住宅的銷售是有很強的示范效應(yīng)，如果它們的價格拉不起甚至賣不動，那么中低端住宅又怎么會水漲船高、銷售火爆？”因此，各家開發(fā)商如果試圖回籠資金，那么降價將成必須。

　　那位業(yè)內(nèi)人士指出，囿于近年來房產(chǎn)商屢次能在國家調(diào)控的博弈中“涉險過關(guān)”的現(xiàn)實，越來越多開發(fā)商不愿輕易祭出“降價”的旗號。因此，名目繁多的促銷手段可能是最有可能出現(xiàn)的狀況。而保利地產(chǎn)曾經(jīng)推出的“買房送面積”，可能將成為開發(fā)商中最被看好的手段，因為這是目前上海貌似在規(guī)則范圍內(nèi)最佳的規(guī)避房產(chǎn)稅政策的手段。

　　中介出招應(yīng)對“限購令”

　　除了北京、上海等一線城市對戶籍準入有較高門檻外，不少城市實行購房落戶制度，只要購入房屋達到一定面積，就可以遷入戶口。較為寬松的政策環(huán)境，讓部分房產(chǎn)中介找到炮制“偏方”來規(guī)劃曲線購房圖的空間。

　　在南京，針對“已擁有1套及以上住房的外地戶籍家庭將暫停購房”的政策，當?shù)氐囊恍┓慨a(chǎn)中介就找到了破解“偏方”。一家南京的中介公司人員在接受咨詢時表示，中介公司可以幫助外地購房人先通過此前已擁有的一套房將戶口遷入南京。當具有南京本地戶籍后，再遵循限購細則中“對已有1套住房的本市戶籍居民家庭，可新購1套住房”的規(guī)定，就能名正言順地購買第2套房。

　　在“限購令”中，對于“限外”方面最嚴厲的是北京。北京規(guī)定，非本市居民購首套房，要提供連續(xù)5年以上的北京市交納社?；騻€人所得稅證明才能在北京市購房；上海則降至兩年，否則征收房產(chǎn)稅。其他城市相對溫和，大部分城市只需要提供本市一年以上的納稅證明或社保證明就可以購房。成都出臺的“限購令”在這一方面更為寬松，只要求有社保繳費或納稅記錄，并沒有明確規(guī)定年限。

　　有媒體報道，盡管“限購令”出臺時日尚短，但在不少城市，有的房產(chǎn)中介為各類勞動者及相關(guān)單位代理社保代繳、補繳業(yè)務(wù)，為異地購房者補辦社保證明。

　　用假離婚規(guī)避“限購令”

　　對“滬九條”經(jīng)過一個春節(jié)的理解和消化之后，一些居民為了解決所遭遇到的現(xiàn)實問題，通過中介、朋友、親戚想出了相應(yīng)的“對策”。滬上知名房地產(chǎn)律師事務(wù)所中建中匯律所的合伙人律師汪洋告訴記者，從近期的法律咨詢問題來看，很多所謂“對策”的法律風(fēng)險頗大，有些甚至還有一定的市場風(fēng)險。

　　用離婚證換房產(chǎn)證，是較為集中的法律咨詢問題。汪洋指出，這些客戶試圖用假離婚的方式來規(guī)避限購，他們中又多為需要通過銀行貸款購買房產(chǎn)的。“離婚作為一種法律事實，在法律層面上，并沒有假離婚的認定標準。即便當事人并無離婚的真實意圖，一旦取得離婚的法律證明，是無法撤銷和回轉(zhuǎn)的，在現(xiàn)實生活中，當事人應(yīng)當有‘假戲真做’的思想準備。而在實際操作中，銀行也開始對離婚后申請貸款購房的客戶采取謹慎態(tài)度。因此，采用離婚來規(guī)避限購非但有巨大的法律風(fēng)險，而且向銀行申請購房貸款的如意算盤也未必能打響。”

　　相對假離婚的方式，一些更具法律常識和風(fēng)險意識的市民提出了看似更合法、合理的規(guī)避“對策”。正在汪洋律師處做咨詢的李先生表示早在上世紀90年代初，由于區(qū)分外銷房和內(nèi)銷房，曾出現(xiàn)大量的境外人借用境內(nèi)人名義購買內(nèi)銷房。李先生想通過第三方的名義購買房屋，通過協(xié)議來確認產(chǎn)權(quán)歸屬方式購房。他今天就是為此來詢問有沒有法律風(fēng)險。

　　汪洋表示，此類“對策”屬于“看上去很美”，但實際上法律風(fēng)險依然很大。她說：“我國《物權(quán)法》頒布后，對于物權(quán)和債權(quán)作了明確的區(qū)分，李先生通過其‘對策’只能獲得協(xié)議上的債權(quán)，無法獲得房屋的物權(quán)，最終無法達到李先生的購房目的，而且容易因掛名產(chǎn)權(quán)人要求確權(quán)或發(fā)生繼承等而引起爭議和糾紛。”