外資“套娃”游戲：迂回投資國內(nèi)房地產(chǎn)

      “套娃”，是由多個同樣的空心木娃娃一個套一個組成的一種玩具。外資“套娃”游戲，是指在一家實(shí)體公司外面套一家或者幾家離岸公司的殼，通過離岸公司間的交易，套利離場。

　　“殼”——圈內(nèi)人這樣稱呼那些被用來在海外間接持有國內(nèi)某一項(xiàng)目的公司，通常這又被稱作“離岸公司”。外資通常持有的離岸公司包括在開曼群島注冊的離岸公司、英屬維爾京群島注冊的離岸公司以及少量香港注冊的離岸公司。

　　對于這種利用離岸公司投資國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的途徑，監(jiān)管部門早在2006年7月就發(fā)布了“171號文件”，禁止沒有在中國內(nèi)地設(shè)立分公司或辦事處的外資企業(yè)購置境內(nèi)物業(yè)。2007年的“50號文件”也通告，限制境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外的稅務(wù)天堂注冊成立控股公司后變身為“假外資”，再把離岸控股公司的股權(quán)出售。

　　可是這些殼呢，實(shí)際并未因此銷聲匿跡。限外政策的嚴(yán)格執(zhí)行，一方面確實(shí)大大控制了持有內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目離岸控股公司的增加，但也大大增加了已獲準(zhǔn)投資內(nèi)地房地產(chǎn)離岸控股公司的需求。而在2006年以前，外資就已經(jīng)在海外持有數(shù)目蔚為可觀的“殼”。從《2010年中國跨境資金流動監(jiān)測報(bào)告》來看，外商來華投資的來源地中，港澳臺地區(qū)及英屬維爾京群島占比較大，其中英屬維爾京群島的外商直接投資占比約為13%。事實(shí)上，通過為實(shí)體公司套上三層、四層甚至更多的“殼”，或者利用兩家離岸公司再合作成立新的“殼”，以權(quán)益轉(zhuǎn)移的方式，就可間接實(shí)現(xiàn)外資對國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。

　　外資絕對不怕“麻煩”：因?yàn)樗麄冏钌瞄L、也最喜歡玩這種把戲。一家有外資背景的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人明確指出，過去一段時(shí)間以來，通過對“外殼”公司的操作，部分早期投資者已經(jīng)陸續(xù)套現(xiàn)。從時(shí)間周期上看，這些外資的投資回報(bào)周期已經(jīng)縮短到5年左右，而這種能夠?qū)崿F(xiàn)“快進(jìn)快出”、避免審批的套現(xiàn)方式，自去年起較為明顯。

　　一位港戶外資地產(chǎn)投資經(jīng)理指出：“外資賭人民幣升值絕不是一天兩天的事，也不僅僅是通過房地產(chǎn)，實(shí)際上各個行業(yè)都有，都是投美金回收人民幣。他們在乎的不是價(jià)格而是時(shí)機(jī)。”以前認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格不跌，外資不會走的想法是有失偏頗的。在外資的算盤里，除了投資回報(bào)率、利差之外，還有匯差。隨著美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，部分海外資金回流歐美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的可能性也在增加。最起碼從去年開始到現(xiàn)在，可以看到的是，摩根士丹利已經(jīng)將上海浦東莎瑪世紀(jì)公園服務(wù)式公寓項(xiàng)目出手，高盛也將其持有的上?；▓@廣場虹橋公寓[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]項(xiàng)目出手等等。