樓市調(diào)控“新國(guó)八條”面臨尷尬：80%城市“抗令”

限購(gòu)令CFP供圖

　　凸顯中央政府巨大決心的樓市調(diào)控“新國(guó)八條”正面臨著尷尬。1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，限購(gòu)是重中之重。但“新國(guó)八條”中規(guī)定各地出臺(tái)限購(gòu)令的期限即2月中旬已過(guò)，截至南都記者發(fā)稿時(shí)，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的70個(gè)大中城市中，目前有15個(gè)城市正式實(shí)施，另計(jì)上仍未實(shí)施但限購(gòu)細(xì)則已經(jīng)報(bào)批的廣州等3個(gè)城市，僅有18個(gè)城市落實(shí)了“新國(guó)八條”。

　　“即便是這些已經(jīng)出臺(tái)了限購(gòu)令的城市，在限購(gòu)時(shí)間方面，只有貴陽(yáng)明確了調(diào)控目標(biāo)，其他城市都沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，只是一個(gè)臨時(shí)性的措施。”廣州市社科院科研處處長(zhǎng)彭澎認(rèn)為，這反映出地方政府在落實(shí)中央政策時(shí)仍存在很大的抗拒和僥幸心理，“地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)現(xiàn)狀沒(méi)有改變，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方G DP的巨大貢獻(xiàn)，加之調(diào)控以來(lái)并沒(méi)有哪個(gè)地方政府因?yàn)闆](méi)有嚴(yán)格落實(shí)政策而受到嚴(yán)厲的處罰，能拖則拖是必然的選擇。”

　　八成未按時(shí)出限購(gòu)令

　　根據(jù)新國(guó)八條規(guī)定，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購(gòu)措施。

　　1月31日，青島率先出臺(tái)新版限購(gòu)令。此后，上海、北京等地相繼出臺(tái)。而今已步入2月下旬，目前已落實(shí)或即將落實(shí)限購(gòu)政策的城市卻僅有18個(gè)：北京、上海、天津、長(zhǎng)春、成都、廣州、貴陽(yáng)、哈爾濱、濟(jì)南、南京、南寧、石家莊、太原、武漢、寧波、青島、無(wú)錫和廈門(mén)。在諸多非直轄市的省份中，山東省政府辦公廳印發(fā)通知規(guī)定，全省各地可制定相應(yīng)“限購(gòu)”“限貸”辦法，通知規(guī)定了限購(gòu)套數(shù)，還提出人民銀行各分支機(jī)構(gòu)還可提高二套房貸款首付款比例和利率。

　　這意味著，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，仍有52個(gè)城市未出限購(gòu)細(xì)則，約八成城市未在國(guó)務(wù)院要求的2月中旬之前落實(shí)“新國(guó)八條”。

　　“這些限購(gòu)城市中也只有貴陽(yáng)明確了調(diào)控目標(biāo)，此外，長(zhǎng)春、青島也明確了執(zhí)行到年底，而其他城市都是沒(méi)有時(shí)間限制的。這意味，地方限購(gòu)的措施可以隨時(shí)發(fā)生變化。”彭澎向南都記者表示，這種沒(méi)有目標(biāo)和期限的做法，很難讓公眾對(duì)地方政府限購(gòu)政策持有信心。“更像是應(yīng)付中央的政策，并沒(méi)有真正嚴(yán)格落實(shí)的意思。一旦中央政策發(fā)生改變，這些城市也會(huì)隨之改變。”

　　諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從限購(gòu)區(qū)域看，北京、上海等一線城市都比較嚴(yán)厲，本地居民限購(gòu)第三套、外地居民限購(gòu)第二套以及不符合條件的外地居民限購(gòu)的范圍為全市范圍，而包括貴陽(yáng)、石家莊、哈爾濱等6個(gè)城市在內(nèi)的限購(gòu)范圍并非全市，如貴陽(yáng)限購(gòu)范圍僅為中心人口密集的且房?jī)r(jià)高過(guò)一環(huán)內(nèi)的住房。而從目前已經(jīng)出臺(tái)新版限購(gòu)令細(xì)則的上述16個(gè)城市各自的規(guī)定看，共同點(diǎn)是本地居民家庭限購(gòu)第三套，外地居民家庭限購(gòu)第二套；戶(hù)籍以及社保和納稅證明成各地限制外地人購(gòu)房的門(mén)檻。

     地方土地財(cái)政斷奶難，能拖則拖

　　有意思的是，樓市步入調(diào)控以來(lái)，即便是新國(guó)八條出臺(tái)之后，沒(méi)有一個(gè)城市表態(tài)自己屬于房?jī)r(jià)較高、漲幅過(guò)快，不約而同的是，全國(guó)各地大中城市對(duì)此保持沉默。即便是即將實(shí)施細(xì)則的廣州，官方也稱(chēng)自己“跟其他一線城市比，房?jī)r(jià)是比較合理的。”

　　“土地財(cái)政是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)巨大，這在短期內(nèi)都沒(méi)有改變，地方政府落實(shí)樓市調(diào)控政策根本沒(méi)有動(dòng)力。”彭澎認(rèn)為，新國(guó)八條也沒(méi)有明確哪些城市屬于“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快”必須要落實(shí)限購(gòu)，“讓地方政府自己承認(rèn)，簡(jiǎn)直是不可能的事情。”

　　以海南為例，根據(jù)2月20日海南省統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)公布的《2010年海南省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2010年，海南省地方財(cái)政收入達(dá)到271 .06億元，增長(zhǎng)52 .1%，增速比全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng)的21.3%高3 0 .8個(gè)百分點(diǎn)，增幅為全國(guó)第一。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資467.87億元，同比增長(zhǎng)62.5%，是拉動(dòng)投資快速增長(zhǎng)的主力。與之對(duì)應(yīng)的是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的1月報(bào)告，?？?、三亞的房?jī)r(jià)同比分別上漲21.6%和19.1%.但這兩個(gè)城市至今未落實(shí)限購(gòu)政策。

　　有意思的是，新華社前日亦發(fā)文抨擊此種現(xiàn)象，文章指出，如今房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高，遲遲不出臺(tái)限購(gòu)令，可見(jiàn)有些地方對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)性很大。文章最后強(qiáng)調(diào)，限購(gòu)令出臺(tái)后，投機(jī)和熱錢(qián)有轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市跡象。因此，其他城市應(yīng)積極跟進(jìn)，出臺(tái)限購(gòu)令宜速不宜遲，搶抓時(shí)間與房地產(chǎn)投機(jī)賽跑，早一天出臺(tái)就能早一天阻止熱錢(qián)興風(fēng)作浪。

　　“還有一個(gè)重要的原因是歷次調(diào)控，落不落實(shí)調(diào)控政策，落實(shí)得徹底不徹底，最嚴(yán)厲的問(wèn)責(zé)不過(guò)于國(guó)土部約談。”彭澎向南都記者表示，雖然新國(guó)八條很?chē)?yán)厲，但是一沒(méi)有明確哪些城市必須限購(gòu)，二沒(méi)有對(duì)不落實(shí)政策的城市給予主要官員怎樣的處罰，“在這種情況下，能拖則拖成為各個(gè)城市的選擇，一線城市看北京，二線城市又看著一線城市，三線城市更不急，這么多的城市都沒(méi)有出臺(tái)，法不責(zé)眾，都存在著僥幸心理。”

　　中央政府能否“殺一儆百”

　　限購(gòu)政策究竟有多大威力？從限購(gòu)政策的本身而言，業(yè)界人士也是看法不一。世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)根據(jù)其對(duì)目前主要限購(gòu)城市的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京自去年4月底宣布限購(gòu)以來(lái)，短期內(nèi)市場(chǎng)需求抑制較明顯，隨后市場(chǎng)有在去年9、12月出現(xiàn)兩波比較大的反彈。雖然由于限購(gòu)令出臺(tái)的時(shí)間還比較短，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。但從市場(chǎng)周成交變化情況來(lái)看，大部分城市，短期效應(yīng)較明顯。而有少數(shù)城市，如天津限購(gòu)后市場(chǎng)成交仍然保持上漲態(tài)勢(shì)。

　　“從目前實(shí)施限購(gòu)的城市效果來(lái)看，需求非但沒(méi)被壓制，相反市場(chǎng)表現(xiàn)得更加反復(fù)無(wú)常。”世聯(lián)地產(chǎn)一位不愿具名的分析師認(rèn)為，首先，對(duì)限購(gòu)城市本身來(lái)說(shuō)，限購(gòu)的實(shí)施，會(huì)短暫壓制需求，而隨后在市場(chǎng)對(duì)限購(gòu)認(rèn)識(shí)漸清的情況下，市場(chǎng)則開(kāi)始報(bào)復(fù)性的反彈，如北京在去年9、12月的兩波反彈；其次，限購(gòu)城市被壓制的需求會(huì)轉(zhuǎn)移到周邊城市，從而造成周邊未實(shí)施限購(gòu)的城市的市場(chǎng)短暫的火爆。如深圳周邊的惠州，在深圳去年9月30日宣布限購(gòu)后，去年10月份惠州成交量環(huán)比增長(zhǎng)55%.

　　“市場(chǎng)的反復(fù)恰恰說(shuō)明各地在落實(shí)調(diào)控政策時(shí)存在僥幸心理。”彭澎認(rèn)為，盡管目前限購(gòu)令的效果可能需要到4、5月份才能顯現(xiàn)，但“如果堅(jiān)持限購(gòu)一年，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌。”在他看來(lái)，中央政府對(duì)樓市調(diào)控的決心巨大，后續(xù)若各地態(tài)度依然曖昧，極可能會(huì)被迫嚴(yán)懲對(duì)政策落實(shí)不力的城市，“只要有一起嚴(yán)懲的例子，相信樓市的政策將會(huì)得到很好的落實(shí)。”