調控大幕下深圳開發(fā)商“硬扛” 在售盤均無降價

     新一輪地產調控的大幕開啟，作為一線銷售將面臨壓力的開發(fā)商是如何應對的呢？

　　在業(yè)內人士看來，目前的國家調控政策無疑使開發(fā)商看空今年第一季度的房地產市場，盡快銷售、放緩拿地、現金為王成為業(yè)內不少專家對于開發(fā)商的建議。而從深圳樓市這一典型的個體看，記者發(fā)現，在春節(jié)后傳統住宅銷售淡季的二三四月，深圳很少新推項目，不少都是項目尾盤或者是項目加推房源，市場供應相較于去年11月、12月時一周內8盤開售不可同日而語。

　　而目前開發(fā)商的態(tài)度在項目銷售上未顯焦慮，大多處于觀望態(tài)度，深圳目前在售的樓盤中，除項目尾盤和加推外，幾乎只有地產龍頭萬科按照既有節(jié)奏推出金色領域項目，無視調控嚴冬。而其他開發(fā)商都在繼續(xù)銷售尾盤或者開盤時間已經排到了4月。

　　記者搜羅深圳樓市，將目前深圳樓市中新售房源、或尚有較多房源、或近期預備銷售的樓盤一一現場踩盤，將項目的真實情況第一時間報告給購房者作為參考。中介預計，今年深圳樓市成交量將會先抑后揚，而價格在通脹、需求和市場預期的支撐下將不會有明顯跌幅。

　　房價繼續(xù)漲幾乎成購房者共識

　　“你現在會選擇先看看再說，但你覺得房價會降么？”樓盤銷售人員的一句話讓購房者彭先生也無法相信自己的觀望是有道理的。在深圳布吉某樓盤銷售中心，銷售人員對彭先生表示，去年那么嚴厲調控了一年，“但你看房價怎樣，還是在漲，你如果有心買就現在買，我們兩個月后推出第二期的單位一定比現在在售的價格高。”

　　彭先生告訴記者，自己去年剛買了布吉的一套房子然后就出了限購令，一度還猶豫最后還是咬牙買下，結果到現在彭先生慶幸自己的選擇，他去年11月過戶到手的房子，目前已輕松增值了近15萬。

　　在萬科金色領域銷售中心，記者看到來看房的幾乎都是家庭構成的剛需性置業(yè)者，在目前調控密集出臺的政策嚴冬下，他們沒有持幣觀望，而是繼續(xù)看房選房。銷售人員告訴記者，樣板房開放數日金色領域已累計有上千批客戶看房。

　　記者踩盤發(fā)現，不少項目的銷售人員都會大談房價走勢，而這些理由往往購房者都點頭接受，無力反駁。“現在是2月，6月份地鐵開通，10月份大運會，這都是兩撥上漲的行情，而我們的項目正好11月交房，到時候一定比現在漲不少。”布吉某品牌開發(fā)商銷售人員表示。

　　記者與看房購房人群聊天，他們大多有類似的心理：“只要合適，能買就趕快買了，跌是不指望了，反正只有漲快漲慢的區(qū)別，早買早好，調控也給我們理性購房的時間。”即使一些認為房價有下跌空間的置業(yè)者雖有觀望心態(tài)，但仍然堅持看房，“先看著，如果確實合適也會出手”。而原來不少置業(yè)意向在二手房的購房者也紛紛轉戰(zhàn)新房，“二手房業(yè)主都不誠心賣，相關稅費等費用也不少，如果新房價格差不多我們也愿意買新房”。

　　開發(fā)商“硬扛”在售盤均無降價

　　美聯物業(yè)研究中心主任徐楓表示，從經濟形勢看，由于通脹和人民幣升值壓力，今年必是實施雙緊的貨幣政策與財政政策，因此在稅收上，對于房產方面的調控必然趨于嚴厲。“深圳房產稅開征只是時間問題，年內開征是大概率事件。根據滬渝兩地經驗，房產稅臨近開征前，住宅成交量特別是大戶型單位都會飚升20%—30%。因此深圳開征房產稅很有可能是半夜雞叫，不給市場過多的準備時間”。而市場在加息加首付的影響下，將嚴重影響換樓客的意愿，“限購短期內將嚴重打擊換樓客和投資者的置業(yè)能力，因此成交量將在3月跌入冰點。”徐楓表示。

　　而在開發(fā)商方面，徐楓表示，綜合來看，看空第一季度成為發(fā)展商的共識，“他們目前都在集體觀望，與之相對的就是市場供應量和需求同步下降，所以供需因素不會造成房價下跌”。世聯地產首席分析師王海斌表示，世聯監(jiān)測到深圳第一季度幾乎沒有什么新房供應，目前看到的供應大多在4月份以后。而記者踩盤發(fā)現，開發(fā)商雖名義上有各種折扣和優(yōu)惠，但相比同項目之前的銷售價格和折扣比，各個在售單位都沒有降價跡象，“盡管發(fā)展商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力，大部分開發(fā)商還是會選擇‘硬扛’。”徐楓表示。

　　在政策不再加碼的情況下，深圳今年預期成交量會形成V字形走勢，前半年成交量下降，后半年成交量上漲，而在價格方面，房價下跌的可能性很小，“開發(fā)商目前集體觀望，不推或者少推項目，加上二手房業(yè)主惜售，供應和需求同步下降，供需平衡，價格很難下降”，徐楓表示，而從財務數據上看“流動比例”萬科相對低，“總資產周轉率”萬科下降較多，營業(yè)活動產生的現金流量凈額保利“負”最多，2011年保利、萬科在四大發(fā)展商中或將率先降價出貨。

　　“市場是由需求和預期來支撐的，深圳一直不缺住房需求，而政府調控一直不斷加碼，若政策一旦退出必然帶來房價的報復性上漲，在這種預期下大家都買房子。”王海斌表示，對深圳今年的房地產市場依然很樂觀。