開(kāi)發(fā)商欲快速做大 土地市場(chǎng)再現(xiàn)搶地風(fēng)與高溢價(jià)

      權(quán)威人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同國(guó)土部等有關(guān)部門(mén)草擬方案，計(jì)劃在今后招拍掛出讓的商品住宅建設(shè)用地中提高政策性住房的配建比例；同時(shí)，有關(guān)部門(mén)將對(duì)保障房承建商的資質(zhì)做出規(guī)定。

　　業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，新“國(guó)八條”之后，部分城市的地王紀(jì)錄仍在被刷新，上海、昆明、合肥等地區(qū)的土地市場(chǎng)再現(xiàn)搶地風(fēng)與高溢價(jià)。之所以出現(xiàn)這種逆勢(shì)擴(kuò)張現(xiàn)象，與開(kāi)發(fā)商預(yù)期土地政策從緊后拿地成本將繼續(xù)上升；保障房用地規(guī)模的擴(kuò)張及配建模式的逐步推廣將擠壓商品房開(kāi)發(fā)的空間；一線房企搶占市場(chǎng)和戰(zhàn)略擴(kuò)張三大因素有關(guān)。

　　2011年以來(lái)，保利地產(chǎn)的激進(jìn)拿地勢(shì)頭不減，恒大地產(chǎn)收購(gòu)、融資和拿地活動(dòng)頻繁，SOHO中國(guó)今年也計(jì)劃斥資百億元拿地。正如恒大戰(zhàn)略規(guī)劃所暗示，“要沖刺千億規(guī)模，關(guān)鍵是拿地。”

　　拿地成本將上升

　　“城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊不可復(fù)制，向來(lái)是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的對(duì)象；而城市化進(jìn)程中人口聚集效應(yīng)明顯的新區(qū)也被開(kāi)發(fā)商所看好，近兩年來(lái)地價(jià)升幅顯著。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示。

　　受調(diào)控影響，商品房建設(shè)用地出讓的門(mén)檻正在提高。有權(quán)威人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同國(guó)土部等有關(guān)部門(mén)草擬方案，計(jì)劃在今后招拍掛出讓的商品住宅建設(shè)用地中提高政策性住房的配建比例；同時(shí)，有關(guān)部門(mén)將對(duì)保障房承建商的資質(zhì)做出規(guī)定。這意味著，商品住宅的開(kāi)發(fā)成本和門(mén)檻都將明顯上升。

　　“政策性住房都是由政府來(lái)定價(jià)格和出銷(xiāo)售名單，無(wú)論是政府回購(gòu)還是直接銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率都將受到限制，配建比例越高、項(xiàng)目利潤(rùn)越低。”北京城建董事會(huì)秘書(shū)張財(cái)廣表示。

　　換言之，在拿地總成本既定的情況下，政策性住房配建的比例越高，等于剩余土地上商品房開(kāi)發(fā)的成本越高。以北京某國(guó)企地產(chǎn)商正在開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的整體土地成本約為4600元/平方米，但扣除配建的公租房和限價(jià)房后，普通商品房部分的土地成本便飆升至11000元/平方米。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)28.4%，而土地購(gòu)置費(fèi)用同比增長(zhǎng)65.9%，商品房用地單位地價(jià)上漲明顯。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，每一輪調(diào)控政策都在增加對(duì)開(kāi)發(fā)商的拿地約束，同時(shí)在一定程度上收縮商品房用地的規(guī)模。這無(wú)疑就讓開(kāi)發(fā)商在拿地和項(xiàng)目定位時(shí)更垂青于高端化市場(chǎng)，地價(jià)飆升、地王頻現(xiàn)也便在情理之中。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今后，土地出讓過(guò)程中加入環(huán)保要求將是一種趨勢(shì)。比如上海一宗地在出讓之際就開(kāi)始嘗試附加較為苛刻的條件，包括節(jié)能環(huán)保高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)65%，環(huán)保節(jié)能方面的投資不能低于1000元/平方米。

　　“受制于土地資源的稀缺以及供地約束的增加，未來(lái)，開(kāi)發(fā)商的拿地成本將進(jìn)一步上升。因此，現(xiàn)在一旦有合適的地塊，開(kāi)發(fā)商依然會(huì)激烈爭(zhēng)搶。”陽(yáng)光股份副總經(jīng)理?xiàng)顚幈硎尽?/p>