高度依賴土地財政 保障房萬億資金或面臨缺口

      賣地收入一直是保障房建設的重要資金來源。在緊縮調(diào)控之下，地方政府土地財政料難延續(xù)去年的風光，而今年千萬套保障房建設所需的約1.4萬億資金何來，面臨重重考驗。

　　高度依賴土地財政

　　在各地加快經(jīng)濟發(fā)展的過程中，普遍出現(xiàn)地方政府高度依賴土地財政的現(xiàn)象。

　　2010年，全國土地出讓金高達2.7萬億元，同比增加70.4%，占全國財收比重高達33.75%。而2001年至2003年，全國土地出讓金總共為9100多億元，約相當于同期全國地方財政收入的35%；2004年此數(shù)字接近6000億元；2009年達1.5萬億元。

　　而在有些縣市，土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%，甚至占80%以上，顯示出過高的依賴度。

　　中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年國內(nèi)120個城市土地出讓金總額為18814.4億元，同比增加50%。其中，三個城市土地出讓金收入突破1000億元，土地市場呈現(xiàn)價量齊漲態(tài)勢。

　　2011年，地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)加碼，土地出讓收入繼續(xù)大幅增長可能性不大。但從春節(jié)后多個城市土地拍賣情況看，高溢價率依然盛行。昆明、長沙等二線城市涌現(xiàn)地王，多數(shù)房企將目光投向具有潛力的二三線城市。業(yè)內(nèi)傳出警惕市場泡沫向二三線城市蔓延的呼聲。

　　保障房資金缺口隱憂

　　2011年全國保障房建設套數(shù)為1000萬套，約需1.4萬億元的建設資金，相當于2011年全社會固定資產(chǎn)投資總額的1/20。

　　住建部近日與地方政府簽了“軍令狀”，保障房須在今年10月31日前全部開工，否則主要領導將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。

　　地方政府為保證保障房資金“八仙過海，各顯神通”：土地出讓金提成、住房公積金余額移用、地方財政支出、社會融資、銀行支持、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等都有望為保障房建設輸血。

　　實際上，土地出讓凈收益投入保障性住房建設早有規(guī)定，但一些地方并未達標。國家審計署2010年11月公布，按規(guī)定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10%，但北京、上海、重慶、成都等22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達到上述要求。2007年-2009年，這些城市共計少提取146.23億元。

　　一些地方還是希望能通過土地轉(zhuǎn)讓的高溢價來解決保障房資金問題。廣州市國土房管局副局長黃金鋒20日在廣州市政協(xié)問政活動中稱，建保障房“很差錢”，可能通過房產(chǎn)信托融資。同時，希望地王拍賣能獲得更多溢價收入，這部分收入將拿來建設保障房。比如，一塊土地的拍賣原本預計最多收10億元，結(jié)果拍出12億元，2億元的地王蛋糕就拿出來建設保障房。