重慶房產(chǎn)稅開征以來僅征兩筆 降房價效果不明顯

      業(yè)界普遍認(rèn)為，重慶版房產(chǎn)稅嚴(yán)厲程度強(qiáng)于上海。為了解渝版房產(chǎn)稅這“兇悍一刀”，羊城晚報記者日前赴重慶展開調(diào)查。房產(chǎn)稅實施3周以來，重慶僅有2筆房產(chǎn)稅入庫。而當(dāng)?shù)馗鞣骄硎?，渝版房產(chǎn)稅的象征意義大于實際意義。

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　　從高調(diào)推廣到低調(diào)落地

　　實收稅率僅1.2%，低于心理預(yù)期

　　是否該開征房產(chǎn)稅？此前一直爭議不斷。與上海的低調(diào)處理不同，重慶一直不回避房產(chǎn)稅問題，特別是過去一年，表現(xiàn)得頗為積極。早在去年6月，重慶市領(lǐng)導(dǎo)在接受媒體采訪時就曾透露，對別墅、200平方米以上住房、評估價值超過主城區(qū)平均售價3倍以上的住房，將開征“特別房產(chǎn)消費稅”。

　　重慶市社科院企業(yè)研究所所長王秀模告訴羊城晚報記者，去年下半年他就了解到，重慶市地方政府已經(jīng)開始商討房產(chǎn)稅的方案，真正定下來則是去年年底。而重慶工商大學(xué)校長楊繼瑞介紹，就在去年年底，國家有關(guān)部門曾就重慶實施房產(chǎn)稅向他征求過意見，因此知道房產(chǎn)稅快要“落地”了。楊繼瑞認(rèn)為，選擇重慶這樣一個內(nèi)陸的、房價比較中性的城市試點房產(chǎn)稅，看出國家希望通過選擇與上海不同的點來考察房產(chǎn)稅對地域經(jīng)濟(jì)帶來的影響。

　　到了1月，重慶市政府開始為房產(chǎn)稅“吹風(fēng)”，有專家甚至把這段時期比喻為房產(chǎn)稅的“胎動期”。1月9日，重慶“兩會”傳出消息，重慶將開征高檔商品房房產(chǎn)稅。

　　“當(dāng)時政府高調(diào)推廣，說稅率不會超過3%。房產(chǎn)稅這種商品具有很強(qiáng)的特殊性，波及面比較廣，因此政府提前給大家打預(yù)防針，讓大家有心理預(yù)期。”重慶容磁企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理王雪松介紹，真正落地則是非常低調(diào)，最高的稅率只有1.2%，反而低于大家心理預(yù)期。對于房產(chǎn)稅的低調(diào)落地，他關(guān)注到一個細(xì)節(jié)：房產(chǎn)稅實施之后，并沒過多宣傳執(zhí)行的情況，只是語焉不詳?shù)赝嘎读说谝粋€納稅入庫業(yè)主的簡略信息。

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　　開征以來僅征稅兩筆

　　同期共售出6034套房產(chǎn)

　　1月27日晚，重慶市公布當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅細(xì)則，稱“個人住房房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房”。

　　楊繼瑞說，從該方案來看，征收房產(chǎn)稅更多的是一種象征意義，主要表明在調(diào)控房地產(chǎn)的組合拳方面，政府多了一個杠桿。“就目前的情況來看，房產(chǎn)稅實際征收的意義比較小，它主要針對增量的、高端的、超面積的房子。像需要繳納最高稅率1.2%的獨棟別墅，重慶只有3000多套，涉及的面非常小。”楊繼瑞說。

　　在重慶市一家事業(yè)單位工作的張先生承認(rèn)沒受關(guān)注房產(chǎn)稅，因為離自己太遠(yuǎn)了。相對而言，他更關(guān)心重慶的公租房建設(shè)，因為跟自己的利益更相關(guān)。他開玩笑說：“(我)倒想被征房產(chǎn)稅，但是門檻太高了。”

　　已購有一套約40平方米小戶型房子的重慶市民唐小姐也告訴羊城晚報記者，自己沒有專門關(guān)注過房產(chǎn)稅的政策，但對此表示支持。唐小姐希望房產(chǎn)稅的出臺可以讓房價降下來，因為打算一兩年之內(nèi)再購買大一點戶型的房子。“不過房產(chǎn)稅對抑制房價的效果好像不明顯。”她說，就自己的觀察，重慶真正要繳房產(chǎn)稅的地產(chǎn)項目量比較小，有的即便是價錢達(dá)到了，面積上也可能達(dá)不到，所以自己未來改善住房狀況，會考慮在免稅面積內(nèi)購買，“每年繳稅，既要錢，又煩心”。

　　重慶當(dāng)?shù)匾患也辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商告訴羊城晚報記者，房產(chǎn)稅的心理影響要大于實際影響，導(dǎo)致市場出現(xiàn)觀望情緒。在房產(chǎn)稅出臺后，搜房網(wǎng)重慶站曾做了一個網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，結(jié)果顯示，45%的網(wǎng)友表示會因為房產(chǎn)稅出臺而暫停置業(yè)計劃，31.2%表示置業(yè)計劃不受影響，23.8%則表示不好說，“視情況而定”。

　　重慶地稅局提供的數(shù)據(jù)，證實了“涉及面小”的說法。2月18日，該局一位工作人員告訴記者，截至當(dāng)天，全市共產(chǎn)生兩筆個人住房房產(chǎn)稅，都是因為產(chǎn)權(quán)過戶而發(fā)生的。按照重慶房產(chǎn)稅的實施細(xì)則，個人住房房產(chǎn)稅納稅期限為每年的10月1—31日，但“應(yīng)稅住房轉(zhuǎn)讓的，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時一并征收當(dāng)年個人住房房產(chǎn)稅”。

　　按照重慶網(wǎng)上的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資料顯示，從1月28日重慶開始實施房產(chǎn)稅到2月17日的3周時間里，共售出6034套房子。由此可見，納稅的個人住房在已有的成交量當(dāng)中所占比例非常小。

　　公開資料顯示，1月30日上午10時，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅產(chǎn)生于重慶北部新區(qū)某高檔社區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓，住宅類型為花園洋房，建筑面積202.73平方米，交易單價13071.57元/平方米，在過戶時交付稅額6154.83元，所繳稅率則是最低額度的0.5%。記者嘗試聯(lián)系這位首筆納稅的業(yè)主，但北部新區(qū)有關(guān)部門沒有提供相關(guān)的聯(lián)系方式。

　　重慶當(dāng)?shù)匾患业禺a(chǎn)公司營銷總監(jiān)稅磊認(rèn)為，對于特別高端的、資源稀缺性的項目，個人如果能夠購買得起，那么他們的心理接受能力跟普羅大眾不一樣，所以房產(chǎn)稅對他們的影響不是太大。

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　　降房價效果并不明顯

　　中長期看，重慶房價也難有顯著下跌

　　重慶當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商、行業(yè)觀察家介紹，新年伊始，重慶進(jìn)入了樓市的傳統(tǒng)淡季，所以目前成交量平淡，樓價也未見松動。王雪松說：“房產(chǎn)稅實施以后，1月份只有幾天，忽略不計。就2月份的數(shù)據(jù)來看，整個市場沒有什么影響。首先，成交量跟去年同期差不多。就成交結(jié)構(gòu)來看，別墅2月份沒有成交量，但洋房的成交量反而上升了。”稅磊告訴記者，這期間國八條等其他調(diào)控政策的出臺，導(dǎo)致比較難以單獨衡量房產(chǎn)稅的實際效果。

　　記者在重慶鴻恩寺公園對面的一個樓盤看到，該項目的高層洋房已經(jīng)售罄，只剩下別墅在售，但仍有不少市民來看盤。銷售人員介紹，房產(chǎn)稅出臺后，外地來看房的人明顯少了很多。而在觀音橋商圈內(nèi)的一個高檔洋房項目銷售中心，銷售人員則殷勤地告訴記者如何“規(guī)避”房產(chǎn)稅。她說房屋采用一種挑高的設(shè)計，房產(chǎn)證上的套內(nèi)面積只有81平方米，但實用面積達(dá)到了107平方米，房價雖然達(dá)到了征稅標(biāo)準(zhǔn)，但征稅是按房產(chǎn)證的面積來算，面積上并不達(dá)標(biāo)。“房產(chǎn)稅是在拿房產(chǎn)證的時候繳，我們還有一年多的時間交房，外地人可以在這個期間或者把戶口轉(zhuǎn)到重慶、或者找份工作，或者有企業(yè)，就不用繳了。”

　　楊繼瑞則認(rèn)為，從中長期看，重慶的房價不會出現(xiàn)明顯的下跌。“第一，重慶的房價構(gòu)成不會明顯下跌，供求關(guān)系也不會發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)；第二，房產(chǎn)稅出臺的預(yù)期由來已久，房價已經(jīng)經(jīng)受住了下跌的考驗；第三，重慶房地產(chǎn)稅主要針對高端住宅特別是別墅以及炒房者，對普通住宅需求的影響不大；第四，房產(chǎn)稅是低稅率，而且具有轉(zhuǎn)嫁性，對于增值性較強(qiáng)的房產(chǎn)而言，并不能完全遏制其價格的上揚(yáng)，而只能降低其上揚(yáng)的幅度與步伐。”

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　　開發(fā)商更關(guān)注限購令

　　房產(chǎn)稅對炒房者沒有什么影響？

　　就眼下的樓市調(diào)控而言，房產(chǎn)稅并不是調(diào)控的主力政策。重慶當(dāng)?shù)亻_發(fā)商告訴記者，相比而言，對重慶出臺何種限購令的關(guān)注度要甚于房產(chǎn)稅。

　　2月18日晚間，重慶當(dāng)?shù)匾患业禺a(chǎn)公司營銷總監(jiān)稅磊在與記者聊天的過程中，時不時地低頭看手機(jī)，因為他預(yù)計重慶很快會出臺限購令。“我更關(guān)心限購令。重慶房產(chǎn)稅主要針對高端住宅、均價比較高的項目，此類項目可能會受影響，但這種影響在一段時間內(nèi)也會被消化掉。而一般項目的開發(fā)商受影響面不大。但限購令針對所有項目，影響會更大，會直接影響成交量。”他說，目前重慶開發(fā)商會調(diào)整自己的一些產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把一些能夠消化掉的量盡快消化掉，然后手里面多留點資金。

　　重慶另一家地產(chǎn)開發(fā)公司的陳經(jīng)理告訴記者，與同行交流的過程中，大家都反映，相比于房產(chǎn)稅，作為開發(fā)商他們更關(guān)心的是限購、加息、首付比例之類的政策調(diào)整。“房產(chǎn)稅影響面比較窄，影響比較小。而限購之類的行政性政策的實際反應(yīng)要更明顯。”他判斷房產(chǎn)稅對炒房者沒有什么影響，只要他預(yù)計房子增值幅度高于房產(chǎn)稅的比例，炒房者該炒還是會炒，而剛性需求的，可能會觀望一段時間，但他最后會“扛不住的”。

　　稅磊說，重慶樓市有一個很重要的特點，就是剛性需求所占比例很大，大概80-90%屬于自住，“短期會觀望，但時間一長就穩(wěn)不住，而長則不超過半年”。