房產(chǎn)稅試點后上海成交75套大宅 或有要納稅者

      今年1月27日晚，上海、重慶宣布，從28日起對個人住房征收房產(chǎn)稅。至此，紛擾多時的“房產(chǎn)稅試點”靴子落地。至2月17日，兩地房產(chǎn)稅已經(jīng)執(zhí)行近3個星期。

　　被視為房地產(chǎn)調(diào)控“終極武器”的房產(chǎn)稅正式實施后，效果如何？被征房產(chǎn)稅的業(yè)主如何看待這一新事物？當(dāng)?shù)乩习傩沼秩绾卫斫馑?？羊城晚報記者分赴兩地展開調(diào)查。

　　根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，開征房產(chǎn)稅的適用稅率暫定為0.6%和0.4%；上海市戶籍家庭享有人均60平方米的免征額度；上海房產(chǎn)稅的征收只“面向未來”。

　　上海房產(chǎn)稅“既往不咎”的原則，招來了一片罵聲。但是手里沒房、或需要改善住房的普通老百姓很快發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅不僅征不到“囤”了許多房子的投機客身上，對普通人的住房需求也幾乎沒有影響。上海的房產(chǎn)稅，給人的感覺似乎更像一個象征性的符號……

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　　一個上海家庭的故事

　　不同戶籍共房產(chǎn)，免征額怎么算

　　上海市民李清(化名)怎么也不明白，自己看了半年房子后，換個大一點的房子的愿望，卻因上海開征房產(chǎn)稅的新政，成了引發(fā)家庭矛盾的導(dǎo)火索。

　　湊首付時，等來房產(chǎn)稅

　　這是一個典型的上海人家庭。李清結(jié)婚生子后，與父母一起住在一套90平方米的兩室兩廳房子里，房產(chǎn)證上寫著李清和丈夫的名字。但作為知青子女，這個家庭的戶口有點特殊。李清和兒子是上海戶口，父母戶口目前還在新疆(因為種種原因放棄了回遷)。外企工作的丈夫，多年來在上海工作生活并繳納社保，但不是上海戶口。

　　隨著兒子慢慢長大，李清感到換一套大一點房子的需求越來越迫切。所以去年夏天開始，她和老公開始著手看房，目標(biāo)很明確：在自家附近買一套80平方米左右的小戶型給父母住。

　　看了半年房子，在房價一路飆高的過程中受盡煎熬后，李清夫婦過年前終于鎖定了一套74平方米的“老公房”，總價214萬元。

　　但計劃趕不上變化。在等年終獎湊首付的時候，1月26日，國務(wù)院“新國八條”出爐；1月27日晚，上海推出“房產(chǎn)稅”新政。

　　計算免征額，一筆糊涂賬

　　根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》(以下簡稱“房產(chǎn)稅暫行辦法”)，上海市戶籍家庭享有人均60平方米的房產(chǎn)稅減免政策。合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。計算公式是：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅面積×新購住房單價×70%×稅率。

　　李清糊涂了。她家5個常住人口，只有2個上海戶口，顯然，免征稅的面積只有120平方米。現(xiàn)有房產(chǎn)90平方，咨詢了好幾個房地產(chǎn)中介，都說她新買房子30平方米以上就要征稅了。

　　“我到哪里去找30平方米以下的房子？而且我不明白，現(xiàn)在這套90平方米的房子，是我們夫妻倆共有的，我只能算是享有一半面積吧。是不是可以按照已經(jīng)占用45平方米算？那我新購房產(chǎn)，還可以享受75平方米的免稅面積。”李清說，由于房產(chǎn)稅征收的相關(guān)細則上，沒有說明上海戶口與非上海戶口共有房產(chǎn)的情況下，如何計算應(yīng)征面積，所以她的這個疑問一直沒有得到解答。

　　被忽視的居住證，原來管用

　　在上海的《房產(chǎn)稅暫行辦法》中，李清找到了針對非上海戶籍的幾句話。對持有上海市居住證滿三年并在上海市工作生活的購房人，其在上海市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅；持有上海市居住證、但不滿三年的購房人，其上述住房先按規(guī)定征收房產(chǎn)稅，待持有上海市居住證滿三年且在上海市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

　　“我老公沒有居住證，因為一直以為這個沒什么用。”李清說，他老公過了年上班第一件事情，就是著手辦理自己的居住證。“如果三年后退稅回來，那還可以接受。”

　　限新令，比房產(chǎn)稅更“苛刻”

　　一波未平一波又起，仔細咨詢過中介后，李清發(fā)現(xiàn)了一個她忽視了的攔路虎———“新國八條”。“這個比房產(chǎn)稅更麻煩，幾乎徹底粉碎了我們改善居住的想法。”

　　“新國八條”中，很重要的一部分內(nèi)容就是限購。根據(jù)規(guī)定，原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　“我老公已經(jīng)算有一套房，又沒有上海戶口，不能再在上海買房子。我父母都已經(jīng)退休，雖然是在上海長大也想在上海幫我們照顧孩子并養(yǎng)老，但戶口遷不回來，就不能在這里買房子。”產(chǎn)權(quán)證上如果不寫丈夫名字，李清就得一個人貸款，公積金貸款無法用足，商業(yè)貸款利率會憑空多出一大截。

　　這還不是陳清最值得顧慮的，她更顧慮的是：房產(chǎn)證如果只寫自己一個人的名字，丈夫和公婆會對她有想法，因為她已明顯感覺到丈夫?qū)I房的積極性大打折扣。“用我們兩個人的錢，買個寫老婆一個人名字的房子，交給岳父母住，也許他身邊有人勸他不要這么做。”

　　“我不明白，為什么房產(chǎn)稅、限新，都克扣在我們這種有鋼性需求的老百姓身上。”李清說。

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　　上海房產(chǎn)交易現(xiàn)狀

　　成交75套大宅或有要納稅者

　　無論如何，上海市地方稅務(wù)局至今還沒有收到第一筆房產(chǎn)稅。

　　已鎖定納稅者名單

　　1月31日公布的房產(chǎn)稅征收管理細則規(guī)定，從2011年1月28日起，凡在上海新購住房的購房人，均應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務(wù)機關(guān)申報辦理房產(chǎn)稅征免認定手續(xù)。

　　根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心對1月28日后成交數(shù)據(jù)的調(diào)查，之后17天成交的面積在200平方米以上的大戶型達到75套。按照人均60平方米免征稅的額度，這75套中很可能已有家庭符合繳納房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)。

　　上海市稅務(wù)局辦公室負責(zé)媒體聯(lián)絡(luò)的相關(guān)人士表示，上海已經(jīng)鎖定了一部分符合繳納房產(chǎn)稅的購房者名單。但上海并沒有像重慶那樣有首筆房產(chǎn)稅的概念，只要在今年12月31日前繳納房產(chǎn)稅，都是可以的。

　　中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄認為，目前上海房產(chǎn)稅的開征條件還很寬松，會被征到稅的家庭極少。同時，和其它新房的稅種一樣有一定的緩沖時間，并不是馬上就交，房產(chǎn)稅的開征不會對市場造成太大影響。

　　征稅細則不夠細

　　上海市房地產(chǎn)交易中心的有關(guān)工作人員告訴記者，最近前來咨詢自己擁有的房子屬于第幾套，是否會被劃入征稅范圍的人很多。很明顯，很多問題交易中心暫時都無法回答，對房屋的估值、稅率計算辦法等等問題都存在變數(shù)。

　　最基本的稅率計算上，就缺乏權(quán)威的、可操作的說法。按照試點方案，“房產(chǎn)稅適用稅率暫定為0.6%，但應(yīng)稅住房單價低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率暫減為0.4%”。而上海市統(tǒng)計局2月19日公布的2010年上海平均房價卻有兩個數(shù)字：第一個是新建商品住宅均價為每平米14213元，第二個扣除經(jīng)適房等保障性住房后，市場化新建商品住宅的均價為每平米20995元，兩者相差6782元。許多市民前往房地產(chǎn)交易中心咨詢，房產(chǎn)稅適用稅率的界定究竟應(yīng)該參照哪一個“平均房價”。目前，財稅部門還沒有一個統(tǒng)一的說法。

　　在細則存在許多模棱兩可表述的情況下，購房者更多選擇了觀望。

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　　眾說房產(chǎn)新政

　　房產(chǎn)稅收入用途只是個口號？

　　限購令是保“保障房”上市

　　薛建雄認為，上海在出臺房產(chǎn)稅之前，“國八條”已經(jīng)對限購這一塊的規(guī)定比較嚴格。其中包括第三套不能購，這一個門檻攔了以后，能符合征稅的人已經(jīng)很少了，限購積壓了一批需求。

　　李清說，如果還堅持改善居住條件，擺在她面前的路只有一條：把手里的房子賣了，換一套大一點的三房。但這樣一來，由于限新政策，他們家不能再在上海購房，她擔(dān)心這個政策持續(xù)的時間夠長，“長到我們一家五口人不得不一直住在一套房子里。”

　　不過在中原集團研究董事程澐看來，李清的這種擔(dān)心出現(xiàn)的可能性不大。“限購是階段性的政策，只是為了給保障性住房一個時間。” 2月21日，虹口區(qū)開始受理經(jīng)濟適用房購房申請，這意味著上海的經(jīng)適房開始全面鋪開。2月14日，上海市市長韓正在一季度政府工作會議上強調(diào)，上海將加強住房保障工作，加快“四位一體”住房保障體系建設(shè)，確保完成今年保障性住房開工1500萬平方米，供應(yīng)1150萬平方米、約17萬套的目標(biāo)。此外，將放寬經(jīng)濟適用房(共有產(chǎn)權(quán)房)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，在中心城區(qū)全面推開；公共租賃房也將進入實質(zhì)性運作，將盡快啟動供應(yīng)試點。程澐指出，等保障性住房大量供應(yīng)市場后，限購政策或會調(diào)整。

　　房產(chǎn)稅象征意義更大

　　“感覺上，房產(chǎn)稅在上海和重慶這樣推出來，有點倉促。但目前推出來，放在‘國八條’后面，我理解的是，國八條對短期樓市影響更大。房產(chǎn)稅的象征意義更大，這肯定是一個方向，長久來說。先在成熟地區(qū)執(zhí)行，然后在全國一點一點推開。”程澐指出，房產(chǎn)稅在我國法理上還沒有真正得到認可。“現(xiàn)在的依據(jù)是1986年版本的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，其中只是說對‘經(jīng)營性房屋進行征稅’，所以現(xiàn)在對普通住宅征稅，缺乏法理上的解釋。試點的話可以，不用通過人大，但在全國推開，需要人大對房產(chǎn)稅的真正認可。”

　　薛建雄也認為，從長期來看，加在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會越來越多，這將會使得房產(chǎn)投資的收益能力相對減弱，那么房產(chǎn)的投資熱情和房價的上漲能力也都會有所減弱。

　　質(zhì)疑房產(chǎn)稅收入用途

　　上海市財政局、市地稅局、市房管局有關(guān)負責(zé)人在答記者問時表示，房產(chǎn)稅改革試點征收的收入將按照公共財政的要求，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出，以切實解決低收入家庭住房困難等民生問題。

　　國土資源部土地管理中心建設(shè)用地整理處楊遴杰博士，在博客中公開質(zhì)疑房產(chǎn)稅的收入用途可能只是個口號。他指出，國辦發(fā)〔2006〕100號也規(guī)定土地出讓收入要用于城鎮(zhèn)廉租住房保障支出，三部委2010年下發(fā)的《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》要求各地都安排不低于10%的土地出讓凈收益作為廉租住房保障資金。但2010年11月審計署的23個城市廉租住房保障情況審計調(diào)查報告卻顯示，有22個城市沒有按時足額計提土地出讓純收益的10%給廉租房建設(shè)使用。

　　楊遴杰說，在保障性住房的保障范圍、資金規(guī)模、籌措渠道、監(jiān)督管理等方面還是一堆爛賬的時候，在現(xiàn)有資金渠道還沒有切實發(fā)揮作用的情況下，就急于開征新稅，讓人不得不懷疑，是否這個理由僅僅是暫時用來緩解社會懷疑的。

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　　未來房價前瞻

　　開發(fā)商壓力加大，房價出現(xiàn)松動

　　春節(jié)以來，上海的房屋買賣交易寥寥，截至2月21日，上海已經(jīng)連續(xù)兩個周末出現(xiàn)一手商品住宅市場“零開盤”。但是業(yè)內(nèi)人士都清楚，由于施工周期的關(guān)系，春節(jié)前后是傳統(tǒng)的交易淡季，新政對樓市的真正影響，要等4月份新房大量入市后顯現(xiàn)。

　　程澐介紹，從2010年上海房地產(chǎn)開工施工的情況來看，預(yù)計今年上海樓市的供應(yīng)量與去年差不多相當(dāng)。國八條如果嚴格執(zhí)行，需求就會被攔腰斬斷。如此一來，發(fā)展商就會面臨較大的壓力，現(xiàn)金流會出問題。“去年銀行放貸已經(jīng)收緊，但開發(fā)商還不覺得。今年加上需求下降，開發(fā)商壓力會更大。”

　　老百姓期待著開發(fā)商頂不住資金鏈的壓力，房價出現(xiàn)松動，于是市場觀望的氣氛更加濃厚。但程澐認為，也許會出現(xiàn)一段時間的滯漲，卻未必有實質(zhì)性的下調(diào)。因為除了需求之外，房價還面臨其他壓力。“建材、鋼鐵等原材料成本提高了，房產(chǎn)商面臨的稅費提高了，更關(guān)鍵的是，地價門檻并沒有出現(xiàn)明顯往下的趨勢。”她指出，加上通脹、加息帶來的財務(wù)成本，房價往下走也面臨一定阻力。

　　值得注意的是，上海的房屋租賃價格開始連續(xù)攀升。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計，一房租金去年12月時為1500-1700元/月之間，到了1月份后因政策預(yù)期出現(xiàn)小幅上漲，加價幅度多在100-200元/月左右。1月底新政出臺后，2月份房東對租金上漲的預(yù)期更為強烈，出現(xiàn)了200-300元/月的再次加價。

　　記者手記

　　任何一個新政在出臺后，都會遇到各種稀奇古怪的應(yīng)對方法。在采訪購房者的過程中，記者發(fā)現(xiàn)，上海的房產(chǎn)稅新政在抑制人們的購房需求的同時，也在刺激人們“鉆空子”的智慧。如果有關(guān)新政細則不調(diào)整，也許不久的將來，上海就會顯現(xiàn)一些房產(chǎn)稅的“副作用”。

　　副作用一：鼓勵“超生”？

　　按照每個上海戶口可以有60平方米的房產(chǎn)稅免征額度的規(guī)定，有人提出了應(yīng)對新政的“超生法”。

　　這筆賬很好算：按房價每平方米4萬元計算(可以買到內(nèi)環(huán)線左右的房子)，多生一個孩子，可以多買60平方米房子，成本大約240萬元。如果這部分房產(chǎn)需要納稅，根據(jù)公式，應(yīng)征稅額應(yīng)該是240×70%×0.6%(基準(zhǔn)稅率)=10080元。每年要交1萬元出頭的房產(chǎn)稅。

　　根據(jù)上海市目前的超生罰款規(guī)定和全市城市居民家庭年人均收入水平，超生孩子的最低罰款在25萬元左右。也就是說，超生一個孩子，多買60平方米，25年就把罰款賺回來了。

　　副作用二：鼓勵“釘子戶”？

　　按照上海房產(chǎn)稅“既往不咎”的原則，1月28日前購買的房子，再多都不用征房產(chǎn)稅，而新購房必須嚴格按照規(guī)定征稅。

　　眾所周知，一般房屋拆遷補償后，老房子換新房子，小房子換大房子。本來不需交房產(chǎn)稅的房子，經(jīng)過如此倒騰，很多就成了超過人均60平方米的應(yīng)稅房。這勢必將催生更多的“釘子戶”，好幾個面臨拆遷的住戶向記者表達了這種擔(dān)憂。“好好的房子要被拆了，還要交房產(chǎn)稅，誰干??！”“哪怕最后說拆遷房不用交房產(chǎn)稅，但拆遷補償本來就是一個復(fù)雜的方案，往往會包含補償?shù)陌仓米》俊F(xiàn)金補償、半價購買相關(guān)住房等綜合內(nèi)容。如果到時候，半價購買的房子也要交房產(chǎn)稅，誰會接受這種方案？”