中國建設(shè)千萬套保障房 萬億資金地方政府角色重

     2月21日到2月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱“住建部”)陸續(xù)和地方政府簽下不完成保障房建設(shè)任務(wù)就要受到嚴(yán)厲處罰的“軍令狀”。住建部表示，2011年，中國要開工建設(shè)1000萬套各類保障性住房。這千萬套保障房的資金問題如何解決？中央財政恐難單獨承受，地方各級財政料將在其中扮演重要角色。

　　中央財政撥款或上千億

　　大手筆的保障房建設(shè)，自然離不開大手筆的保障房投入。據(jù)住建部估算，建設(shè)1000萬套保障房，將突破1.3萬億元。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林此前在接受媒體采訪時表示，保障性住房建設(shè)資金來源的渠道，應(yīng)當(dāng)是多方面的，應(yīng)包括國家投入、土地出讓金提成、住房公積金余額移用、地方財政支出、社會融資、銀行支持等等。

　　但事實上，政府仍是保障房資金的主要來源。據(jù)《人民政協(xié)報》報道，2010年中央財政劃撥的保障房建設(shè)資金已下達(dá)792億(截至2010年8月)，約占2010年保障房投資的10%。按此推算，2011年中央財政劃撥款或?qū)⑦_(dá)到1300億左右。

　　6000億閑置公積金 “活”起來

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新曾經(jīng)透露，2008年全國住房公積金繳納規(guī)模達(dá)到2.02萬億元，閑置公積金高達(dá)6000億元。而據(jù)《人民日報》報道，當(dāng)前中國住房公積金結(jié)余資金規(guī)模較大，預(yù)計到“十二五”期末，結(jié)余住房公積金將達(dá)到1萬億元左右，如果能將一部分用于投資公共租賃住房，投資規(guī)模就能達(dá)到數(shù)千億元。

　　政府方面顯然也在不斷考慮，如何讓這筆巨款發(fā)揮更大的作用。2008年12月21日，國務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，探索閑置公積金用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。2009年10月16日，住建部等七部委發(fā)布《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見》，利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點工作正式啟動。

　　《實施意見》提出，利用住房公積金閑置資金發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款，必須定向用于經(jīng)濟(jì)適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設(shè)，禁止用于商品住房開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　《實施意見》特別強(qiáng)調(diào)，應(yīng)在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。

　　中國目前已有北京、天津、重慶、攀枝花等28個城市開展公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點。其中，北京去年一年試點用公積金貸款支持中心城區(qū)人口疏解與舊城保護(hù)安置房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房項目建設(shè)，就涉及到了34個項目，貸款額度209.02億元，建筑面積規(guī)模1113.1萬平方米。

　　今年我國將繼續(xù)開展公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點，相關(guān)部門將研究制定支持保障房建設(shè)的中長期貸款政策。財政部部長助理王保安2月15日表示，各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可以將土地出讓凈收益、住房公積金增值凈收益等安排用于廉租住房保障的資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。

     地方政府需扮演更重要角色

　　2010年，中央共安排保障性安居工程專項補(bǔ)助資金800多億元。隨著建設(shè)任務(wù)大幅增加，今年中央財政的補(bǔ)助力度可能將大幅增加，但地方政府依然需要扮演更重要的角色。

　　據(jù)《人民日報》報道，土地出讓收益一直被認(rèn)為是地方財政投入保障房最有力的資金來源。國家要求地方政府必須將土地出讓凈收益的不低于10%投入保障性住房建設(shè)。2010年全國土地出讓收益累計達(dá)2.7萬億元。如果按其中30%-40%為凈收益計算，保守估計也有約1萬億元。也就是說，至少有1000億元土地出讓凈收益可以投入保障房建設(shè)。

　　提取土地收益金10%，是保障房建設(shè)打底的資金。不少地方在籌集保障房建設(shè)資金來源上，開拓銀團(tuán)合作、提取閑置公積金等渠道，走得遠(yuǎn)的，還準(zhǔn)備嘗試債券、REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)等金融創(chuàng)新手段。

　　據(jù)《北京日報》報道，去年北京批準(zhǔn)約209億元公積金貸款投入保障房建設(shè)，今年目前已安排約150億元公積金貸款。據(jù)北京市金融工作局統(tǒng)計，目前可投資于本市保障房建設(shè)的保險資金規(guī)模在300億至500億元。

　　另外，作為北京保障房建設(shè)主要信貸機(jī)構(gòu)，建行不僅對北京保障房建設(shè)授信200億元，還通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新為北京市各類保障性住房、舊城保護(hù)性改造和修繕等項目提供優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。

　　除了貸款、公積金以外，目前北京市已經(jīng)確定債券等幾種融資產(chǎn)品參與保障性住房的建設(shè)和運營。這些長期投入、低回報、低風(fēng)險的融資產(chǎn)品，將有助于解決北京保障性住房短期建設(shè)和長期運營的資金問題。

　　上海專門制訂相關(guān)辦法，規(guī)定廉租租金補(bǔ)貼和房源籌措資金由市、區(qū)(縣)兩級共同分擔(dān)。同時，根據(jù)國家規(guī)定并結(jié)合自己實際，主要通過土地出讓金凈收益、住房公積金增值資金、財政專項資金等多種渠道，落實廉租保障資金。

　　去年12月8日，上海銀監(jiān)局表示，上海目前正加快推進(jìn)以保障性住房為主的大型居住社區(qū)和舊區(qū)改造項目建設(shè)。其中，在年內(nèi)已啟動的13個社區(qū)項目建設(shè)，需要向銀行貸款373.8億元。

　　據(jù)上海銀監(jiān)局介紹，此次銀行采取“總銀團(tuán)＋子銀團(tuán)”相結(jié)合的銀團(tuán)貸款合作模式發(fā)放這筆貸款，其中總銀團(tuán)由工行上海市分行與開發(fā)行上海市分行作為聯(lián)合牽頭行，銀團(tuán)成員行主要包括農(nóng)行、建行、交行上海市分行、浦發(fā)銀行以及上海銀行。

　　在此基礎(chǔ)上，針對13個具體地塊分別成立了相應(yīng)的子銀團(tuán)貸款，并設(shè)獨立牽頭行，分別與借款人簽訂子銀團(tuán)貸款協(xié)議。

　　據(jù)《羊城晚報》報道，廣州今年保障房投入資金將達(dá)89億元建設(shè)4.3萬套保障房，其中六成為公租房。廣州正在研究信托地產(chǎn)融資，通過發(fā)行信托基金，向社會融資用于保障房建設(shè)。

　　哈爾濱則確定了住房公積金、政府土地出讓金和銀行貸款這三大主要來源。同時，為解決資金短缺的瓶頸，哈爾濱市還鼓勵建設(shè)企業(yè)先行墊付，確保如期完成保障房建設(shè)任務(wù)。