規(guī)避限購(gòu)令只公證不過(guò)戶 炒房客設(shè)合同陷阱騙代理權(quán)

     在新政疊加效果下，炒房客由于炒房風(fēng)險(xiǎn)增大，不愿繼續(xù)履行合同，違約潮開(kāi)始顯現(xiàn)。北京市第一中級(jí)法院（以下簡(jiǎn)稱“市一中院”）調(diào)研顯示，在該院近期審理的房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件中，買(mǎi)房人違約的案件量明顯增多，其中不乏炒房客因房產(chǎn)新政頒布后炒房風(fēng)險(xiǎn)增大，不愿繼續(xù)履行合同而違約的案件。為此，法院及法律專家提示，購(gòu)房者在二手房買(mǎi)賣的過(guò)程中，不要貪圖支付全款而大幅降低報(bào)價(jià)，更需留意買(mǎi)賣合同中的公證條款，不給炒房客留下進(jìn)一步炒作空間。

　　伎倆揭秘：看似增補(bǔ)公證條款

　　實(shí)為騙取房屋代理權(quán)

　　案件回放：李先生有一套60平方米的房屋要出售，去年其通過(guò)某房產(chǎn)中介與魏某簽訂房屋買(mǎi)賣合同，約定房屋成交價(jià)為150萬(wàn)元，魏某應(yīng)在簽訂合同時(shí)支付定金5萬(wàn)元并于4月15日前支付房款85萬(wàn)元；雙方于簽訂合同兩個(gè)月內(nèi)辦理房產(chǎn)公證手續(xù)，魏某于公證當(dāng)日支付剩余房款60萬(wàn)元后，李先生將房屋及房產(chǎn)證、公證書(shū)原件交付給魏某，所有稅費(fèi)由魏某承擔(dān)。合同簽訂后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90萬(wàn)元。雙方隨后通過(guò)某房產(chǎn)中介協(xié)商共同到公證處辦理委托公證，但后來(lái)雙方就委托公證范本未能達(dá)成一致意見(jiàn)，最終未能辦理公證手續(xù)，并引發(fā)訴訟。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，此案因約定不明，導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行。魏某與李先生簽訂房屋買(mǎi)賣合同的目的，在于通過(guò)買(mǎi)賣行為在雙方之間完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是否進(jìn)行委托公證并不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。因此在合同未明確約定公證委托具體事項(xiàng)的前提下，魏某要求李先生出具合法并能實(shí)現(xiàn)合同目的的公證委托書(shū)的請(qǐng)求缺乏依據(jù)。因雙方均同意繼續(xù)履行合同并辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，故魏某應(yīng)在雙方自行辦理過(guò)戶手續(xù)后，將剩余房款支付給李先生。最終，法院判決雙方繼續(xù)履行合同。

　　“這起看似簡(jiǎn)單的房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件，實(shí)則背后隱藏著炒房客以買(mǎi)房自住之名投機(jī)炒房的玄機(jī)。” 市一中院辦理相關(guān)案件的法官告訴記者，為規(guī)避買(mǎi)賣房屋的相關(guān)稅費(fèi)，炒房客不辦理過(guò)戶手續(xù)，并在簽訂植入特別條款的買(mǎi)賣合同后，要求房主到公證處辦理房屋所有權(quán)和房屋買(mǎi)賣過(guò)戶等事項(xiàng)的委托公證書(shū)。“如果這時(shí)房主發(fā)現(xiàn)遭炒房客算計(jì)而不愿履行合同，炒房客便會(huì)要求房主賠償違約金，如果沒(méi)發(fā)現(xiàn)，那么自己的伎倆便蒙混過(guò)關(guān)。”上述法官表示，這種操作方法的實(shí)質(zhì)是炒房客低買(mǎi)高賣，以較少資金換取較大回報(bào)，同時(shí)還能規(guī)避樓市新政對(duì)個(gè)人新購(gòu)房屋套數(shù)的限制，并規(guī)避營(yíng)業(yè)稅等交易成本。

      風(fēng)險(xiǎn)暗藏：炒房客多次轉(zhuǎn)賣

　　賣主恐“被”被告

　　“很多賣方最終無(wú)辜被牽連，主要是由于‘只要是買(mǎi)家把房款給我，他是不是要倒賣跟我都沒(méi)關(guān)系’的心態(tài)。”市一中院參與此次調(diào)研的李惟一告訴記者，實(shí)際上，遇到炒房客，不管對(duì)賣房業(yè)主還是下一個(gè)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)都有巨大安全隱患。

　　“當(dāng)炒房客將房屋轉(zhuǎn)賣他人時(shí)，炒房客形式上只是代理原業(yè)主出售，一旦發(fā)生糾紛，新買(mǎi)房人可能主張?jiān)瓨I(yè)主與炒房客存在惡意串通的行為，若發(fā)生訴訟，原業(yè)主將被直接列為被告。” 李惟一表示，由于原業(yè)主已將房屋交付炒房客并取得價(jià)款，實(shí)際占有人和使用人已隨之轉(zhuǎn)變，炒房客再行轉(zhuǎn)賣甚至進(jìn)行多次轉(zhuǎn)賣，產(chǎn)生糾紛后，新的買(mǎi)房人會(huì)要求買(mǎi)賣合同的相對(duì)方——原業(yè)主交付房屋，原業(yè)主必將承擔(dān)一房二賣甚至一房多賣的法律責(zé)任；更有甚者，若炒房客未向原業(yè)主支付全部房款，一旦其將房屋轉(zhuǎn)售后卷款逃走，后果更不堪設(shè)想。

　　此外，對(duì)新的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房遇到炒房客也有較大弊端。首先，以不滿五年的普通住宅為例，按照交易習(xí)慣，二手房交易的營(yíng)業(yè)稅一般約定由買(mǎi)房人承擔(dān)，炒房客從原房主處購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)按照房?jī)r(jià)款差額征收營(yíng)業(yè)稅，炒房客再次轉(zhuǎn)讓給新的買(mǎi)房人應(yīng)再次按差額收取營(yíng)業(yè)稅，但因炒房客不辦理過(guò)戶和交稅，所以新的買(mǎi)房人是按照原房主購(gòu)房?jī)r(jià)款為基準(zhǔn)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，炒房客將本應(yīng)由自己承擔(dān)的大部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給新的買(mǎi)房人；若遇到炒房客一房多賣，則買(mǎi)房人難以順利取得房屋。

　　商報(bào)提示：留意買(mǎi)賣合同

　　切勿留下炒作空間

　　法官提醒，業(yè)主在賣房時(shí)對(duì)一些問(wèn)題多加注意，能大大降低遇到炒房客的風(fēng)險(xiǎn)。首先，選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)；其次，應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)出售房屋，炒房客一般會(huì)選取面積較小、總價(jià)較低的房屋進(jìn)行買(mǎi)賣，并以短期內(nèi)支付全款等理由壓低房?jī)r(jià)，因此業(yè)主應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)出售房屋，不要貪圖買(mǎi)房人能夠短期支付全款而過(guò)分降低價(jià)格；第三，留意買(mǎi)賣合同中的公證條款。賣房時(shí)若見(jiàn)到合同中有公證條款的一定要多加小心，最好不寫(xiě)公證條款，或?qū)⒐C內(nèi)容在合同中明確，不要給炒房客留下進(jìn)一步炒作的空間。