現(xiàn)金回籠壓力與日俱增 1月房企并購數(shù)量保持高位

  調(diào)控升級，融資從嚴，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增

　　一月房企并購數(shù)量保持高位

　　2011年1月，房企并購延續(xù)了去年來的升溫態(tài)勢，并購數(shù)量和并購金額均保持在高位。根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，2011年1月中國并購市場共完成93起并購交易，其中房地產(chǎn)行業(yè)共有10起并購案例完成，占1月并購案例總數(shù)的10 .8%，披露總額為4.2億美元。

　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，在多重政策的疊加效應下，今年并購將出現(xiàn)增長，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高。

　　剛剛進入2011年，房地產(chǎn)業(yè)便多次傳出并購消息。據(jù)媒體報道，1月15日深圳建設71%股權(quán)正式拍賣。幾天后，佳兆業(yè)宣布擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

　　清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，1月份發(fā)生的案例主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營行業(yè)，以房地產(chǎn)公司之間橫向的并購為主，且交易的金額都比較大。這體現(xiàn)了大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的并購整合已經(jīng)初露端倪。

　　事實上，自去年11月開始房地產(chǎn)行業(yè)的并購交易數(shù)量已呈上升態(tài)勢。C hinaV enture投中集團旗下數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品C V Source統(tǒng)計顯示，1億元以上的交易，11月為16起、12月為18起。

　　隨著各地紛紛出臺包括限購在內(nèi)的“新國八條”細則，市場陷入新一輪的觀望，部分城市的成交量出現(xiàn)大幅縮量。中國指數(shù)研究院21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周(2011年2月14日-2011年2月20日，下同)雖然多數(shù)重點城市成交量持續(xù)恢復，但北京、上海和重慶成交量仍處于較低水平，成交套數(shù)分別為1509套、1434套和2042套。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴記者，在上海，前周獲取預售證的幾個項目銷售情況頗為慘淡，部分項目甚至至今仍為零成交 。“限購政策細則的出臺更是無助于已處于低位的成交量的回升，上周更有提高銀行準備金率的貨幣政策，成交回落、貨幣緊縮狀態(tài)持續(xù)一段時間的話，那么開發(fā)商資金鏈勢必會受到考驗。”

　　“事實上，在空前嚴厲的樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已變得越來越狹窄。信貸、IPO、發(fā)債、信托一概從嚴，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。再加上連續(xù)性的加息和存款準備金率提高，令很多開發(fā)商的資金鏈極度收緊。”徐衛(wèi)卿分析說，資金實力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣，將成為一些資本實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購的對象。

　　C hinaV enture投中集團研究總監(jiān)李瑋棟對《經(jīng)濟參考報》記者表示，房產(chǎn)調(diào)控新政對房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、現(xiàn)金流管理水平提出了更高的要求，提高商品房和保障房建設用地供應的舉措，也將使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭與整合更加激烈。“目前，部分房地產(chǎn)公司開始通過私募基金的方式，探索銀行貸款之外的項目融資，都是調(diào)控政策帶來資金鏈壓力的體現(xiàn)。”

　　在房地產(chǎn)信托方面，《經(jīng)濟參考報》記者采訪北京幾大信托公司得知，雖然進入2011年2月份，房地產(chǎn)信托融資有了解凍的跡象，多家信托公司又開始籌備新的房地產(chǎn)信托項目。但是，按照此前公布的信托公司凈資本管理辦法的計算公式，房地產(chǎn)信托項目將大量占用信托公司的資本金，考慮到房地產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù)，為規(guī)避風險，信托公司紛紛醞釀提高房地產(chǎn)信托業(yè)務的門檻。

　　信托業(yè)人士劉擎對《經(jīng)濟參考報》記者表示，從國家產(chǎn)業(yè)政策看，本輪房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整是要對房地產(chǎn)進行產(chǎn)能和結(jié)構(gòu)調(diào)整———用大量興建廉租房來增加供給，用高昂的資金成本、土地成本作為市場手段壓縮部分高檔商品房產(chǎn)能，在此指引下，金融機構(gòu)被引導大力支持廉租房建設，謹慎而挑剔地進行高檔商品房項目放款。因此，收益低、規(guī)模小的房地產(chǎn)融資項目將被信托公司基于風險收益考量而摒棄。

　　銀監(jiān)會近日發(fā)文對信托公司凈資本、風險資本計算標準和監(jiān)管指標作出了明確規(guī)定。在諸項業(yè)務中，房地產(chǎn)類業(yè)務成為調(diào)控的核心部分，其系數(shù)的設定與當前的監(jiān)管政策緊密掛鉤。其中，在單一類融資業(yè)務中，受監(jiān)管層支持的公租房及廉租房融資風險系數(shù)為0.5%，其他房地產(chǎn)融資為1%。在集合類融資業(yè)務中，公租房及廉租房融資風險系數(shù)為1%，其他房地產(chǎn)融資則為3%。

　　“如果一個項目無法獲得金融機構(gòu)的資金支持，必然走向民間私募和行業(yè)整合。從社會生產(chǎn)效率角度看，這樣的并購有利于提高資源配置效率，因為對被收購方是低效、撓頭的東西，對于收購方可能是高效、渴求的資產(chǎn)，所謂甲之鮑魚，乙之砒霜，就是這個道理。”劉擎說。

　　李瑋棟預測，由于大型國企、知名房地產(chǎn)企業(yè)與區(qū)域龍頭企業(yè)擁有相對充沛的現(xiàn)金儲備、更高的運營效率和更強的市場適應能力、資源整合能力，因此其主導的并購將出現(xiàn)增長，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度未來將不斷提高。