房地產(chǎn)調控漸趨嚴厲 “炒房”大軍會否轉戰(zhàn)股市

     近期隨著房地產(chǎn)調控政策的漸趨嚴厲，越來越多的輿論開始關注起原先活躍在房地產(chǎn)市場的“炒房”大軍的動向，他們的資金會否流向A股市場？能否給A股市場帶來新的投資機會呢？

    部分炒房資金或被吸引入市

    就目前來看，各地方政府關于限購令的政策無疑對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生較大的影響。甚至有觀點認為限購令就是針對“炒房”大軍的，這就意味著龐大的“炒房”大軍需要尋找新的投資方向。

    而且，從江浙一帶的證券市場投資習慣來看，以江浙資金為代表的炒房資金的確有流向股票市場的可能性。比如溫州，在2006年之前，溫州地區(qū)的證券營業(yè)部寥若晨星，說明當時溫州人雖然富有，但對股票市場的興趣并不大。但是，經(jīng)過近年來牛市行情的洗禮，溫州地區(qū)的證券營業(yè)部迅速崛起，成為新興券商選擇新營業(yè)部網(wǎng)址的最佳候選點。所以，這些炒房資金的確有流向股票市場的基礎。

    更何況，股票市場比房地產(chǎn)市場更講究趨勢，只要趨勢一旦形成，那么，資金介入的風險就較低。而隨著近年來證券市場的發(fā)展，股票市場與宏觀經(jīng)濟的關聯(lián)度愈發(fā)強烈，因此，股票市場長期向好的趨勢也有望吸引著炒房資金。與此同時，股票市場還有著房地產(chǎn)市場所不具備的極強的變現(xiàn)能力，也有利于炒房資金控制風險。由此可見，炒房大軍的部分資金的確可能涌入證券市場中來。

    兩大板塊可能將引發(fā)投資機會

    那么，這部分炒房大軍進入A股市場的路徑是怎樣的呢？目前來看，主要有兩種，一是通過委托理財?shù)姆绞?，因為部分炒房資金缺乏操作股票的經(jīng)驗，所以，可能會通過委托理財?shù)姆绞竭M入證券市場。主要通過基金專戶理財、券商集合理財以及個人的私募方式。二是直接進入資本市場，這可能主要指那些實力雄厚的資金群體，通過聘請專業(yè)投資人士來投資證券市場。

    而不管以何種方式，筆者認為，進入證券市場后的操作思路可能沿著兩個方向前行，一是資源屬性明顯的品種。因為，這些炒房資金在多年的運作過程中，愈發(fā)感受到資源的重要性，無論是江浙炒煤團在山西的折戟，還是在水電資源的投資失利上，均意識到擁有上游壟斷資源的重要性。因此，他們進入證券市場之后，由于對資源的認識或將使得他們加大對資源股的投資力度，故煤炭股、有色金屬股等品種將成為他們關注的焦點。與此同時，不排除部分炒房資金對擁有優(yōu)質土地資源的農(nóng)業(yè)股，以及擁有優(yōu)質、不可復制的區(qū)域優(yōu)勢的地產(chǎn)股也有配置的可能性。

    二是擁有政策優(yōu)勢的品種。“炒房”大軍在多年的運作過程中，除了對資源重要性的認識外，可能還有一個重要的認識，那就是跟著政策走的思路。所以，凡是有著政策扶持的相關產(chǎn)業(yè)或將得到資金的認可，故新興產(chǎn)業(yè)以及獲得政府大力扶持的產(chǎn)業(yè)極有可能成為他們重點關注的對象，尤其是國家財政政策大力扶持的相關產(chǎn)業(yè)，包括高鐵、水電、水利等品種。另外，國家積極扶持的新興產(chǎn)業(yè)也可能得到認可，其中鋰電池、環(huán)保、合同能源管理、移動互聯(lián)網(wǎng)等相關新興產(chǎn)業(yè)也可能是他們投資的重點之一。而且，環(huán)保等相關新興產(chǎn)業(yè)本身也是江浙實體產(chǎn)業(yè)資金感興趣的產(chǎn)業(yè)。因此，在操作中，建議投資者積極關注這些投資機會。

      樓市調控有助于A股回升

    ⊙姜韌

    目前美國、日本和歐元區(qū)都已步入老齡化社會，未來十年資金和財富向新興經(jīng)濟體流動的趨勢不可逆轉，中國和印度將受益匪淺。因此，即便是面臨通脹上升的后金融危機時代，未來十年中國經(jīng)濟和股市向上的源動力依舊強勁，這與20世紀80年代日本經(jīng)濟和股市強勁攀升的背景是一致的。

    而問題也隨即而來，20世紀80年代日本經(jīng)濟和股市的表現(xiàn)可謂獨冠全球，但自20世紀90年代起日本經(jīng)濟便步入失落的20年。人口老齡化雖然是根本因素，樓市和股市堆積的泡沫卻是壓垮駱駝的最后一根稻草。因此明眼人一比較便知道，如今的樓市調控從根本上而言，是中國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的關鍵脈絡。

    設想一下，2025年左右中國社會也將步入老齡化，現(xiàn)階段我國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)類似20世紀80年代的日本經(jīng)濟發(fā)展階段，如果現(xiàn)在不對樓市采取積極的調控政策，任由資產(chǎn)價格飆升，那將會嚴重透支未來中國經(jīng)濟增長的潛力，可能等不到2025年，2015年中國經(jīng)濟就會重蹈20世紀90年代日本經(jīng)濟的覆轍。

    其次，回到前述人口老齡化問題，有人擔憂樓市調控會影響到中國經(jīng)濟的增速，因為投資是中國經(jīng)濟的主力馬車。從形式上看確實如此，短期中國經(jīng)濟增速或會受到影響，但從未來十年經(jīng)濟增長的趨勢分析，樓市調控是不會影響到中國經(jīng)濟增速的，因為未來十年中國經(jīng)濟增長的源動力還是主要來自于老齡化發(fā)達國家向新興經(jīng)濟體購買商品和服務的財富轉移。

    最后，分析年內(nèi)情況，樓市調控將遏制成本型通脹的上升勢頭，一旦通脹翹尾因素漸漸消逝，那么緊縮的流動性就將得到緩釋。2011年A股整體估值已經(jīng)接軌1996年和2005年A股最低迷時刻的估值，因此樓市調控的效果將直接有助于今年A股見底回升。

     炒樓資金未必能帶領股指上行

    ⊙湘財證券 徐廣福

    自去年4月份以來，新一輪的房地產(chǎn)調控再度展開，不久前出臺的新版國八條、滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點，以及北京等地細則，使得市場顯著感覺到管理層對于房地產(chǎn)市場的調控將繼續(xù)實施從嚴的措施，短期更是約束了投資性和投機性購房的需求，再加上各地的保障房建設規(guī)劃，使得市場相信樓市價格或許會出現(xiàn)一定程度的松動。

    對于二級市場的投資者來說，更關注之前這部分炒樓的資金流向。甚至有部分機構或個人大膽推測房地產(chǎn)資金會流入股市，從而推動市場上行。當然這樣的推斷有一定的道理，但難道邏輯線條會如此簡單？

    事實上，各大券商也有表示自去年房地產(chǎn)市場調控以來，確實有一部分資金流入市場，但這部分資金和存量資金來比，實在是不值得一提。并且從各大商業(yè)銀行的各種定期報告中可以發(fā)現(xiàn)，銀行信貸資金大約有25%流入了房地產(chǎn)相關領域。而且據(jù)民間的報道也可以得知，雖然炒房的個體很多，但真正撬動房價的可能是另有資金來源。

    確實，自房地產(chǎn)市場2000年開始逐漸活躍以來，有很多個體投資者加入到炒房的行列中，但這部分個體也就和股市產(chǎn)生了一定的距離。期望他們?nèi)客顺龇康禺a(chǎn)市場，把資金投入資本市場可能本身就是一個奢望。他們的投資渠道還是比較多的，如目前逐漸興起的PE、各種藝術品的投資，甚至郵票、錢幣等的投資。

    其實，就算有部分資金流入股市也未必能真正帶領股指上行，只不過是近期市場的相對強勢引發(fā)了投資者預期發(fā)生顯著的轉變。之前市場由于擔憂貨幣緊縮的政策，所以有一定的謹慎悲觀。但1月份的CPI數(shù)據(jù)經(jīng)過調整權重后僅只有4.9%，大大低于市場的一致預期，從而引發(fā)市場的樂觀預期，二級市場也報以積極的響應。事實上，筆者認為，兩會之前這段行情高點或已差不多到位，但回檔幅度不會太深。這一段時間股指可能會在高位相對糾結，并且可能是在糾結中逐漸回落，但個股依然會有精彩表演。

    筆者認為，今年資本市場面臨三大利空，其一是融資速度依然較快，其二是產(chǎn)業(yè)資本的拋售，其三就是上市公司的盈利增速可能回落。事實上這也是我們對于A股市場高度有所擔憂的地方，當然市場仍然有利好存在，比如真實貨幣供應量其實并不是很差，產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)劃依然會相繼出臺等等。如果投資者看好產(chǎn)業(yè)結構的調整和七大新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，我們建議重點關注兩個核心驅動力：集成電路和機床。如果這兩個細分子行業(yè)中的技術具備了一定的突破，那么相關個股的股價表現(xiàn)將會有超于常人的預期表現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)：置之“死地”而后生

⊙上海證券 彭蘊亮

房地產(chǎn)政策近階段陸續(xù)出臺，從政策的著力點上看，房地產(chǎn)政策將抑制投機，對二手房市場影響較大。但從上市公司業(yè)績來看，由于房地產(chǎn)銷量受到影響程度較小，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績將繼續(xù)維持穩(wěn)定增長態(tài)勢，大盤有可能會延續(xù)此前的反彈態(tài)勢。我們需要在控制風險的基礎上把握機會。

一、房地產(chǎn)調控抑制投機需求

我們注意到，本周房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)不溫不火，但房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)并未出現(xiàn)明顯破位，顯示出政策的著力點在于抑制房地產(chǎn)投機，對二手房市場的投機尤其具有一定抑制作用。

仔細分析后不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調控的各項措施中，對于二手樓市影響直接的主要有兩方面：一是二套房首付比例提至6成；二是購買不足5年住房轉讓全額征收營業(yè)稅。同時，“限購令”的升級和擴大。與“9.29新政”的限制新購一套相比，本次限購令的升級，將限制更多的需求，影響范圍更廣；營業(yè)稅的提高則使得大量二手房源的交易成本上升，而一些此前通過合同來做低差額的辦法在新政下將無法實現(xiàn)。另外，加息以及首套房貸優(yōu)惠利率的取消，使得購房者的資金成本逐步提高，將會給二手房帶來較大影響，進一步抑制需求的釋放。

我們注意到，在“新國八條”出臺前，1月份的上中旬，五大城市樓市成交十分活躍，1月下旬，受到春節(jié)臨近影響和政策的疊加效應，成交轉入清淡，政策出臺后幾天每日成交量有所下滑。但是，“三次調控”對銷量的影響程度及縮量持續(xù)的時間仍需觀察，三、四月份的成交情況將是關鍵。

二、估值底部或出現(xiàn)結構性機會

從二級市場表現(xiàn)來看，在“新國八條”出臺后，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)并未出現(xiàn)大幅下跌，而是處于相對穩(wěn)定狀態(tài)，這說明本次調控依然延續(xù)此前的基調，調控長期化的觀點也早在去年就已被市場所接受，對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響有所下降，2011年房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績可能將會依然維持穩(wěn)定增長格局。

我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷了去年的兩輪調控后，房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率已經(jīng)有了明顯的下降，部分公司的銷售數(shù)據(jù)顯示其一次性付款比例超過了30%，而購買二套房的全額付款比例預計更高，此次二套房首付比例提高對實際購買力的邊際影響并不明顯。

前期地產(chǎn)股反彈的邏輯是樓市銷量較好，同時地產(chǎn)股估值較低。而政策的落地打消了市場對政策的部分擔憂，同時有利于整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。從估值來看，房地產(chǎn)股的PE和PB仍在相對低位，下跌的空間不大。鑒于目前房地產(chǎn)股估值處于歷史底部，我們認為，未來行業(yè)走勢無外乎根據(jù)基本面表現(xiàn)，政策出臺導致估值被壓縮在歷史底部，但由于業(yè)績增長，市值也將向上修正。下半年月份銷售數(shù)據(jù)若回暖，將成為反彈的導火索。如果估值長期保持低估狀態(tài)的話，地產(chǎn)股將迎來政策轉向帶來的趨勢性機會。估值較低、財務杠桿較小、業(yè)績鎖定性好的區(qū)域性龍頭公司不排除有結構性機會出現(xiàn)的可能性。

從控制風險的角度出發(fā)，目前抑制房地產(chǎn)投機是2011年政策調控的重中之重，未來不排除有“靴子”繼續(xù)落地的可能性，對房地產(chǎn)行業(yè)的投資既要看到估值優(yōu)勢，也要注意系統(tǒng)性風險。