中國(guó)開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房 1.4萬(wàn)億從哪里來(lái)?

     2011年，我國(guó)要開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，相當(dāng)于去年全年商品房總銷量。據(jù)測(cè)算，共需投資約1.4萬(wàn)億元，相當(dāng)于去年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的1/20。

　　相比2010年實(shí)際開工的590萬(wàn)套保障性住房，今年1000萬(wàn)套的任務(wù)大幅增加了72%。在各類保障性住房中，公共租賃房將成為建設(shè)重點(diǎn)。由于公租房一次性投入大，資金占用周期長(zhǎng)，投資回報(bào)率低，資金壓力就顯得更大。

　　要完成超常規(guī)的任務(wù)，為這1000萬(wàn)套保障房找到足夠的錢，不僅要保證現(xiàn)有的資金來(lái)源能增加并且落實(shí)到位，還必須通過(guò)政策創(chuàng)新，尋找更多資金來(lái)源渠道。

　　土地收益錢不少 10%關(guān)鍵要落實(shí)

　　在現(xiàn)有的保障房資金來(lái)源中，各級(jí)財(cái)政一直扮演主要角色。2010年，中央共安排保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金800多億元。隨著建設(shè)任務(wù)大幅增加，今年中央財(cái)政的補(bǔ)助力度將大幅增加。但即便如此，籌措資金的壓力仍然落在城市政府肩上。

　　土地出讓收益一直被認(rèn)為是地方財(cái)政投入保障房最有力的資金來(lái)源。國(guó)家要求地方政府必須將土地出讓凈收益的不低于10%投入保障性住房建設(shè)。2010年全國(guó)土地出讓收益累計(jì)達(dá)2.7萬(wàn)億元。如果按其中30%—40%為凈收益計(jì)算，保守估計(jì)也有約1萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，至少有1000億元土地出讓凈收益可以投入保障房建設(shè)。

　　但實(shí)際情況是，2010年，各地累計(jì)只有100多億元土地出讓收入用于保障房建設(shè)。許多土地出讓收入大幅增長(zhǎng)的城市，卻沒有完成10%的任務(wù)。

　　“造成這種現(xiàn)象的最主要原因，還是個(gè)別地區(qū)對(duì)保障房建設(shè)認(rèn)識(shí)不到位，重視不夠。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2011年，如果這部分資金能按要求落實(shí)到項(xiàng)目上，將至少可以解決10%的資金需求。

　　據(jù)了解，為了確保土地出讓凈收益10%用于保障房建設(shè)落到實(shí)處，有關(guān)部門今年將加強(qiáng)對(duì)方政府的審計(jì)和問責(zé)，對(duì)不能完成上述規(guī)定的，將對(duì)地方政府主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談。

　　地方政府提高重視程度的同時(shí)，土地收益投入保障房還需要更具操作性。重慶市今年起改變了做法，將土地出讓毛收入的5%直接投入保障房建設(shè)。重慶市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，土地出讓凈收益計(jì)算比較復(fù)雜，如果算上政府建設(shè)配套設(shè)施的成本，有的地塊甚至可能是虧損的。按照毛收益計(jì)算則簡(jiǎn)單得多，地賣了多少錢，直接乘以5%就是投入保障房的金額。也便于審計(jì)和監(jiān)督。

　　“根據(jù)一般的經(jīng)驗(yàn)，毛收益的5%要高于凈收益的10%，實(shí)際上也是地方加大保障房投入的一種手段。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

      銀行支持力度加大 貸款風(fēng)險(xiǎn)不能忽視

　　近期，國(guó)家開發(fā)銀行宣布，2011年該行將安排保障性住房新增貸款規(guī)模1000億元。而截至2010年底，該行累計(jì)發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款總共為1455億元。今年一年的規(guī)模就超過(guò)此前總額的2/3。

　　要完成1000萬(wàn)套的建設(shè)任務(wù)，離不開信貸的支持。盡管保障房項(xiàng)目利潤(rùn)低，回報(bào)周期長(zhǎng)，從銀行的角度看并不是有吸引力的貸款對(duì)象。但近年來(lái)，銀行信貸對(duì)保障房建設(shè)的支持力度不斷加大，貸款的保障房種類更齊全。公租房、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目中，都有銀行信貸的身影。

　　政府和銀行的合作形式也更加豐富，去年底，建設(shè)銀行北京市分行與北京市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，建行北京分行將給予北京市保障性住房建設(shè)200億元意向性授信額度，支持北京保障房建設(shè)。同期，中國(guó)工商銀行向重慶市“華巖組團(tuán)公共租賃住房”項(xiàng)目提供了15億元公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目融資，這是我國(guó)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的首筆公租房建設(shè)貸款。

　　在信貸大規(guī)模支持保障房建設(shè)時(shí)，嚴(yán)控信貸風(fēng)險(xiǎn)始終是銀行關(guān)注的頭等大事。由于保障房建設(shè)資金回收周期長(zhǎng)，利潤(rùn)空間微小，存在一定的資金償還風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)我國(guó)保障性住房建設(shè)金融政策體系還不完善，缺乏明確的擔(dān)保和保險(xiǎn)政策，也在一定程度上加大了貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造等用于銷售的項(xiàng)目中，因?yàn)轫?xiàng)目不愁銷售，因此貸款風(fēng)險(xiǎn)較小。但是隨著公租房建設(shè)規(guī)模增加，還款就成了各地都比較擔(dān)心的問題。“我國(guó)公租房還處在起步階段，多數(shù)項(xiàng)目很難實(shí)現(xiàn)資金平衡。”湖北省某地主管保障房建設(shè)的官員告訴記者，現(xiàn)在主要是靠財(cái)政擔(dān)保，每年償還利息，但不是長(zhǎng)久之計(jì)。一些地方希望在公租房項(xiàng)目中建設(shè)商鋪用于出租出售，一次實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利，具體效果如何還得靠實(shí)踐檢驗(yàn)。

　　據(jù)了解，具體操作中，相關(guān)銀行都嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)，并嚴(yán)密監(jiān)控銷售進(jìn)度和資金回籠情況，有的還委托監(jiān)理工程機(jī)構(gòu)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤監(jiān)督從而有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。以國(guó)開行為例，國(guó)開行在發(fā)放保障房貸款時(shí)，會(huì)全面審查項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、行政審批手續(xù)、項(xiàng)目?jī)攤芰?，落?shí)還款來(lái)源等，目前為止保障房貸款質(zhì)量保持良好。

      公積金支持想加力 繳存者權(quán)益要保障

　　2010年起，我國(guó)開始了住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房的試點(diǎn)工作，公積金正式開始參與保障房建設(shè)。

　　在試點(diǎn)城市中，公積金貸款主要用于支持經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)，這兩類項(xiàng)目建成的房子用于銷售，回籠資金快，占用公積金貸款的時(shí)間較短。

　　在近期舉行的上海市“兩會(huì)”上，上海市長(zhǎng)韓正表示，上海今年將籌措200萬(wàn)平方米、約4萬(wàn)套小戶型公租房。上海市將爭(zhēng)取試點(diǎn)公積金投入公租房建設(shè)。上海市住房保障和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，希望國(guó)家能多給一點(diǎn)政策，比如允許公積金結(jié)余資金投資保障房建設(shè)。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，貸款資金不能作為項(xiàng)目資本金，如果公積金結(jié)余資金能直接投資保障房建設(shè)，就可以作為項(xiàng)目資本金使用。從貸款到直接投資，盡管只有幾個(gè)字的差異，對(duì)緩解保障房資金壓力的意義卻截然不同。

　　有專家建議，通過(guò)完善住房公積金制度，在優(yōu)先保證繳存職工提取和個(gè)人住房貸款前提下，利用部分結(jié)余住房公積金直接投資建設(shè)公租房，不僅可以減輕地方負(fù)債壓力，還可以發(fā)揮示范效應(yīng)，促進(jìn)形成多元化公租房籌融資機(jī)制。住房公積金直接投資公租房，將對(duì)信托、保險(xiǎn)、社保等資金產(chǎn)生示范效應(yīng)，引導(dǎo)這些中長(zhǎng)期資金投入公租房建設(shè)和運(yùn)行。

　　據(jù)了解，當(dāng)前我國(guó)住房公積金結(jié)余資金規(guī)模較大，預(yù)計(jì)到“十二五”期末，結(jié)余住房公積金將達(dá)到1萬(wàn)億元左右，如果能將一部分用于投資公共租賃住房，投資規(guī)模就能達(dá)到數(shù)千億元。

　　公積金加強(qiáng)支持力度的可能性存在，但面臨的障礙也很大。公積金屬于繳存職工個(gè)人所有，現(xiàn)行的《住房公積金管理?xiàng)l例》對(duì)公積金的使用途徑有嚴(yán)格限制，要直接投資保障房，必須優(yōu)先保證繳存職工提取和個(gè)人住房貸款。政策也需要做相應(yīng)的調(diào)整。同時(shí)，對(duì)可能出現(xiàn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)都要提前做好應(yīng)對(duì)之策。

     社會(huì)資金有愿望 還要政策推一把

　　國(guó)家一直鼓勵(lì)社會(huì)資金參與保障房建設(shè)，尤其是鼓勵(lì)參與公租房建設(shè)。保障房建設(shè)任務(wù)不斷增加，調(diào)動(dòng)社會(huì)資金參與也是必然趨勢(shì)。

　　但記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除了在一些工業(yè)園區(qū)，園區(qū)企業(yè)愿意出資與園區(qū)管理部門共建一部分類似于職工宿舍的公租房以外，在城市其他地區(qū)、面向更廣泛群體的公租房，鮮有社會(huì)資金的參與。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，要引導(dǎo)社會(huì)資金參與，關(guān)鍵是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經(jīng)營(yíng)，或由政府回購(gòu)。

　　社會(huì)資金參與公租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)，最重要的是穩(wěn)定的回報(bào)。但目前的情況是，一些參與保障房投資建設(shè)的國(guó)有企業(yè)不僅沒有賺到錢，甚至由于近年來(lái)建筑成本和拆遷補(bǔ)償?shù)纳蠞q，出現(xiàn)了高額虧損，只得通過(guò)地方財(cái)政補(bǔ)貼彌補(bǔ)虧損。

　　一家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人曾向記者表示，保障房將占據(jù)未來(lái)住房建設(shè)的相當(dāng)比重，是大勢(shì)所趨，企業(yè)有投資保障房的愿望。但由于保障房占用資金周期長(zhǎng)、投資回報(bào)率低、回報(bào)周期長(zhǎng)等原因，企業(yè)不敢盲目投入。另外，近年來(lái)商品房市場(chǎng)火爆，收益大且回報(bào)快，企業(yè)更愿意投資商品房開發(fā)。“我們需要的，只是政府能給予一點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)惠措施。”

　　“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)，可以分擔(dān)政府在保障性住房建設(shè)上的壓力，也有助于提升保障性住房的居住品質(zhì)，是可行的。”萬(wàn)科集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人建議，對(duì)各類企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)公租房等保障房的，享受與政府投資相同的土地劃撥、政府貼息、稅費(fèi)減免和信貸扶持政策。并通過(guò)創(chuàng)新運(yùn)行管理、融資等體制機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各類企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資的積極性，使保障房獲得持續(xù)發(fā)展。