二三線樓市或?qū)⑾拶?房企大佬銷售目標(biāo)會否遇挫

      近日，招商地產(chǎn)購得土地使用權(quán)的公告顯示，招商地產(chǎn)子公司通過競拍方式取得佛山順德樂從區(qū)一幅居住兼“商服”用地，成交總價(jià)為5.95億元。

　　不僅招商地產(chǎn)，萬科、保利、金地幾大龍頭房企，近期也頻頻發(fā)力二三線城市。1月，萬科拿到了蕪湖、東莞、秦皇島等不少二三線城市的項(xiàng)目；保利地產(chǎn)近期新增的項(xiàng)目中，主要來自青島、成都、慈溪、德陽等地；金地1月公告的新增項(xiàng)目，更全部來自常州、長沙、武漢等城市。

　　二三線城市，在房企大佬中的戰(zhàn)略地位日益上升。不少雄心勃勃作出2011年銷售目標(biāo)繼續(xù)增加的房企，將在二三線城市項(xiàng)目的增多作為一個(gè)重要的原因。

　　只是，房企以二三線城市支撐的雄心，近期卻遭遇中央的圍追堵截。馬上進(jìn)入2月下旬，距離國務(wù)院規(guī)定“2月中旬之前出臺住房限購實(shí)施細(xì)則”的時(shí)間越來越近，更嚴(yán)厲的限購細(xì)則近期必將密集出臺。而限購城市陣營，也將從目前的23個(gè)變?yōu)橹辽?6個(gè)，限購不再是一線城市的專利，一向以來享受調(diào)控“超待遇”的二三線城市，也更多加入限購行列。

　　一種隱隱的擔(dān)憂，似乎在樓市回暖和政策再出拳的糾結(jié)中，才舒眉頭又上心頭。地產(chǎn)大佬1月銷售大增的局面能否延續(xù)？2011會否上演房企不得不下調(diào)全年銷售目標(biāo)的戲碼？

　　調(diào)控向二三線城市縱深發(fā)展

　　春節(jié)期間，本刊記者在和二三線城市樓市的接觸中發(fā)現(xiàn)，一線城市普遍的投資現(xiàn)象已經(jīng)彌漫至此，二三線城市存在大規(guī)模的投資性過剩，普通家庭也參與到囤積住房的運(yùn)動之中。

　　對于這種現(xiàn)象，知名財(cái)經(jīng)評論員葉檀早有察覺，她認(rèn)為在2010年的房地產(chǎn)短期瘋狂中，二三線城市扮演了主力作用。而來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2010年的銷售面積及銷售額度增速上，中部地區(qū)為19.9%及39.7%，西部地區(qū)為13.5%及32.2%，遠(yuǎn)高于東部地區(qū)的4.1%及10.1%。在百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告上，位列2010年12月份房價(jià)漲幅榜前列的均為二三線城市。

　　二三線城市樓市的日益增溫、樓價(jià)的高速增長，是這些城市享受調(diào)控“超待遇”的結(jié)果。自2005年以降，國家的每一次樓市調(diào)控，主要針對的都是京、滬、穗、深這些一線城市，二三線城市少有波及。因此，自2005年起，眾多開發(fā)商開始將目光投向二三線城市，將其作為公司業(yè)務(wù)新的增長點(diǎn)。到了近一兩年，這種現(xiàn)象更為明顯，資本猶如洪水般向二三線城市奔騰。

　　大型房企的到來，一方面帶來了更高素質(zhì)的產(chǎn)品，另一方面也提升了當(dāng)?shù)氐臉莾r(jià)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一分析稱，經(jīng)過調(diào)控，一線城市房價(jià)漲幅得到初步遏制，銷售面積同比下降，但是中西部一些中心城市出現(xiàn)量價(jià)齊升的勢頭，這說明一些投資投機(jī)目標(biāo)從一線城市轉(zhuǎn)到二三線城市。

　　二三線城市樓價(jià)過快上漲，會帶來什么樣的后果？葉檀認(rèn)為，透支了未來的資金潛力與產(chǎn)業(yè)前景。因此，“調(diào)控二三線城市房價(jià)大有必要”。

　　調(diào)控二三線樓市，自今年1月的“新國八條”后，開始從專家的呼吁變?yōu)槭聦?shí)。“新國八條”中，限購版圖中包含了大量二三線城市在內(nèi)的36個(gè)城市。其中像沈陽、武漢、成都等城市，是不少大型房企的“大糧倉”。

　　從一線城市到二三線城市，限購版圖的擴(kuò)大，說明了調(diào)控的縱深發(fā)展。知名財(cái)經(jīng)評論員水皮慨嘆，政策的力度之強(qiáng)前所未有。

　　房企會否重演調(diào)低年度計(jì)劃戲碼？

　　直至今年1月，房企大佬的日子過得都很好。萬科、中海、富力、富力、世茂等房企1月銷售金額，同比均呈現(xiàn)兩成以上的上漲。萬科、中海的增幅更在兩倍以上。

　　最嚴(yán)厲的調(diào)控，好像并沒有在房企大佬身上留下太多痕跡。這可能讓眾多房企面對“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”時(shí)，依然雄心勃發(fā)。至目前為止，萬科、碧桂園、富力等房企公布的2011年銷售目標(biāo)，都比2010年有較大幅度提升。有統(tǒng)計(jì)顯示，萬科、保利、恒大、碧桂園、富力、龍湖、世茂以及合景泰富等房企2011年銷售目標(biāo)總額恐超4500億元，而去年這八家公司銷售業(yè)績總額為3647億元，同比增幅約為25%。

　　房企對2011年的信心，或源于認(rèn)為二三線城市仍有龐大空間。有業(yè)內(nèi)專家明確指出，2010年萬科的日子過得很好，最重要的原因應(yīng)該是萬科提前布局在二三線城市。“隨著中國城鎮(zhèn)化水平的不斷提高以及在國家鼓勵(lì)二三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境下，碧桂園在一線城市周邊以及二三線城市新城區(qū)的開發(fā)模式在過去是成功的，在現(xiàn)在及未來更是可持續(xù)的”。在2010年業(yè)績報(bào)告會上，碧桂園有關(guān)負(fù)責(zé)人對二三線城市的描述，更可看出其戰(zhàn)略地位之重要。

　　問題是，結(jié)束“超待遇”的二三線城市樓市，能否在2011年續(xù)寫過去的輝煌，成就房企大佬2011年的宏偉目標(biāo)，讓人不得不捏一把汗。齊魯證券分析指出，如果地產(chǎn)高壓調(diào)控持續(xù)，2011年二三線房地產(chǎn)市場也不再樂觀，房企大佬要完成目標(biāo)有變數(shù)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭清楚指出，隨著限購城市增加，城市之間的“擠出效應(yīng)”將減弱。二三線城市因一線城市限購帶來成交上升時(shí)代成為過去，本身限購令成交緊縮的效果將會體現(xiàn)。以武漢為例，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的每周交易數(shù)據(jù)顯示，限購一周，成交量即下跌近三成。

　　受政策影響，2011年一線城市的成交量難言突破，能維持2010年成交已算難得。如果二三線城市樓市的狂熱掉頭逆轉(zhuǎn)，退潮之后的海灘，會留下些什么，確實(shí)令人擔(dān)憂。房企大佬重演2008年戲碼，調(diào)低2011年銷售目標(biāo)，已屬萬幸。